울산광역시 울주군 언양읍 반곡리 154 일원에서 진행되는 토지 경매 물건입니다. 사건번호는 2025타경12609이며, 울산지방법원에서 2026년 7월 15일 수요일 오전 10시에 매각기일이 예정되어 있습니다. 감정가는 449,791,000원이고 현재 최저입찰금액은 154,279,000원으로 확인되며, 원문 자료상 3회 유찰 후 감정가 대비 34% 수준까지 내려온 상태입니다.
이 물건은 지목상 전으로 표시된 토지매각 건이며, 토지면적은 610.14평입니다. 감정평가 자료에는 본건 1과 본건 2에 대한 설명이 함께 나타나는데, 완경사지대 안에 자체 지반은 대체로 평탄하고 일부는 완경사지인 부정형 토지로 확인됩니다. 이용상태는 잡종지, 일부 묵전, 단독주택 제시외 건부지 등으로 기재되어 있어 단순한 나대지로만 보기보다는 현황 이용상태를 현장에서 직접 확인해야 하는 물건입니다.
접근 여건은 본건 1의 경우 서측으로 폭 약 2미터에서 3미터 내외의 포장도로를 통해 진입 가능한 것으로 조사되어 있고, 일부 토지가 진입로로 이용 중인 상태로 적혀 있습니다. 본건 2는 북측의 폭 약 2미터에서 3미터 내외 비포장 농로를 통해 진입 가능하며 본건 1번 토지를 통해서도 접근 가능한 상황으로 보입니다. 다만 도로 폭, 차량 진입 가능성, 실제 통행 관행, 경계와 접도 관계는 서류만으로 판단하기 어렵기 때문에 입찰 전 현장 답사와 지적도, 현황도로 확인이 필요합니다.
토지 현황에 대해서는 일부 평탄화된 잡종지, 일부 통행로, 일부 휴경지 상태가 기재되어 있습니다. 잡초와 잡목이 자생하는 임야 형태의 부분도 언급되어 있어 향후 이용계획이 있다면 벌목, 정리, 성토 여부, 배수 상태, 경사도, 인접 토지와의 고저 차이를 함께 살펴야 합니다. 또한 제시외 컨테이너박스 1동과 블루베리 16그루가 있는 것으로 표시되어 있어, 매각 포함 여부와 철거 또는 인도 문제도 확인 대상입니다.
특히 이 사건에서는 토지 위에 있는 이동이 용이한 컨테이너박스, 그늘막, 골프연습장 등이 매각에서 제외된다는 내용이 확인됩니다. 경매에서 토지만 취득한다고 하더라도 현장에 남아 있는 시설물이나 수목, 점유 물건이 실제 사용에 영향을 줄 수 있습니다. 매각 제외 물건의 소유자, 철거 가능성, 협의 필요 여부를 사전에 확인하지 않으면 낙찰 후 토지 활용 일정이 지연될 수 있으므로 주의가 필요합니다.
이 물건은 농지취득자격증명 제출이 필요한 것으로 기재되어 있습니다. 매각결정기일 전까지 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않을 수 있다는 내용이 원문에 포함되어 있습니다. 또한 전용허가를 받지 않고 토지현황이 변경된 경우 향후 원상회복명령이 나올 가능성도 언급되어 있으므로, 입찰 전 관할 주무관서에 농지취득자격증명 발급 가능성, 현황 변경 여부, 원상회복 대상 여부를 반드시 확인해야 합니다.
입지 확인은 언양읍 반곡리라는 지역 특성과 토지의 실제 활용 가능성을 중심으로 봐야 합니다. 전원주택부지, 소규모 농업용지, 보전 목적의 토지 활용 등을 검토할 수는 있으나, 이러한 활용 가능성은 도시계획, 농지법, 건축 가능 여부, 도로 요건, 배수와 인허가 조건에 따라 달라집니다. 자료에 개발 호재나 확정된 수익 구조가 확인되는 것은 아니므로, 막연한 기대보다 토지이용계획확인원과 관련 공부를 기준으로 검토하는 접근이 필요합니다.
권리분석 측면에서는 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 현황조사서의 내용을 서로 대조해야 합니다. 원문에는 소유자가 자가점유하고 있는 것으로 탐문되었으나 세부내역은 재확인이 필요하다는 취지의 내용이 확인됩니다. 점유자가 누구인지, 토지 위 제시외 물건의 소유관계가 어떠한지, 매각 제외 시설물이 낙찰 후 이용에 어떤 영향을 주는지에 따라 명도와 인도 절차의 난이도가 달라질 수 있습니다.
리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 자료에는 모든 사정이 빠짐없이 드러나지 않을 수 있으며, 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인이나 점유자 문제, 미납 관리비 또는 사용료 성격의 비용, 명도 협의 가능성은 사건별로 달라질 수 있습니다. 특히 농지취득자격증명 제출이 필요한 토지는 일반 주거형 물건보다 행정 절차 리스크가 크게 작용할 수 있으므로, 입찰 전 전문가 검토와 상담을 통해 보증금 몰수 가능성까지 보수적으로 점검해야 합니다.
입찰 전에는 현장 경계와 실제 이용 부분을 확인하는 것이 중요합니다. 일부가 통행로로 이용 중이라는 내용이 있는 만큼, 지적상 경계와 현황상 도로가 일치하는지, 인접 토지 소유자와 통행 관련 분쟁 소지가 있는지, 차량 진입이 가능한 폭과 회차 공간이 확보되는지 살펴야 합니다. 또한 평탄화된 부분과 휴경지 부분의 면적 차이, 잡종지로 사용되는 부분의 적법성, 원상회복 가능성도 함께 확인해야 합니다.
최저가가 감정가보다 낮아졌다는 점만 보고 접근하기보다는, 농지취득자격증명 발급 가능성, 매각 제외 물건, 현황 변경에 따른 행정 리스크, 진입로 상태, 제시외 시설물 처리 문제를 함께 고려해야 합니다. 토지 경매는 낙찰가뿐 아니라 이후 정리 비용과 인허가 가능성이 실제 투자 판단에 큰 영향을 주기 때문에, 단순 면적 대비 가격만으로 결론 내리기 어렵습니다.
주식회사 제이옥션은 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리분석 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 상담을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 매각기일 전에는 법원 서류와 등기, 감정평가서, 매각물건명세서, 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
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