경기도 남양주시 화도읍 수레로1092번길 5-27에 있는 주택 경매 물건입니다. 사건번호는 2024타경87355이며 의정부지방법원 남양주지원에서 2026년 7월 15일 수요일 오전 10시 30분 매각기일이 예정되어 있습니다. 감정가는 1,091,304,000원이고 최저입찰금액은 534,739,000원으로, 원문 기준 2회 유찰되어 감정가의 49% 수준에서 진행되는 물건입니다.
이 물건은 토지와 건물을 함께 매각하는 일괄매각 대상입니다. 토지면적은 229.90평, 건물면적은 전체 기준 85.85평으로 기재되어 있으며, 원문에는 제시외 건물과 비닐하우스 각 1동이 소재한다고 되어 있습니다. 토지는 부정형의 토지로 인접도로와 평탄하고, 현재 단독주택 건부지로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.
건물은 목조 일부 조적조 기와지붕 개량형 단층 주택으로 기재되어 있습니다. 다만 건물사용승인일은 확인되지 않았고, 일반건축물대장상 건축물 현황도가 미등재되어 있는 점이 확인됩니다. 현장조사 당시 소유자와 거주자가 부재하여 내부 이용상태는 직접 확인하지 못한 상태였고, 자료상 주택으로 표기된 부분은 감정평가서와 지적 및 건물개황도를 바탕으로 한 내용입니다.
특히 이 물건은 공부상 내용과 현황이 일부 다르게 나타나는 부분이 있어 입찰 전 확인이 중요합니다. 감정평가서상 기호 1-나로 표시된 시멘트블록조 스레트지붕 단층 창고 29.82㎡는 소재불명으로 기재되어 있습니다. 또한 기호 1-가 건물은 공부상 목조 스레트지붕이나 현황은 목조 및 일부 조적조 기와지붕 개량형으로 조사되었고, 공부상 면적은 54.38㎡이나 실측 결과 약 84.3㎡로 상이하여 실측면적을 기준으로 감정평가가 이루어진 것으로 보입니다.
제시외 건물은 감정평가서상 여러 개로 표시되어 있으며 원문에는 7.26평, 3.03평, 8.65평, 6.53평, 2.72평, 2.72평, 15.85평, 13.61평 등으로 나뉘어 기재되어 있습니다. 제시외 건물이 매각에 포함되는 것으로 되어 있으나, 실제 구조와 이용 상태, 경계 침범 여부, 철거 필요성, 향후 사용 가능성은 현장에서 따로 확인해야 합니다. 제시외 건물은 낙찰 후 활용 가치에 영향을 줄 수도 있지만, 반대로 보수나 정리 비용이 발생할 수 있어 단순 면적만 보고 판단하기는 어렵습니다.
입지 측면에서는 남양주시 화도읍 생활권 안에 있는 주택 물건이라는 점을 기본으로 보아야 합니다. 원문상 구체적인 역세권, IC 인근, 조망권 등의 표현은 확인되지 않으므로 이를 전제로 판단해서는 안 됩니다. 대신 실제 접근 도로 폭, 차량 진입 가능 여부, 인근 주거 밀집도, 생활편의시설과의 거리, 대중교통 이용성, 주변 토지 이용 상태를 현장에서 확인하는 방식이 적절합니다. 감정평가서에는 인접도로와 평탄하다고 되어 있으나, 실제 차량 회차, 주차 가능성, 도로의 법적 성격은 별도로 살펴야 합니다.
주택 경매에서는 건물 상태 확인이 특히 중요합니다. 이 물건은 내부 이용상태를 조사 당시 확인하지 못했다는 내용이 있으므로, 외관만으로 보수비를 추정하기 어렵습니다. 지붕, 누수, 난방, 전기, 상하수도, 배수, 담장, 마당 활용 상태, 제시외 건물의 안전성 등을 입찰 전 가능한 범위에서 점검해야 합니다. 오래된 단독주택의 경우 수리비가 예상보다 커질 수 있고, 공부와 현황이 다른 부분은 향후 사용, 증축, 철거, 대장 정리 문제와 연결될 수 있습니다.
권리관계는 반드시 최신 등기부등본과 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 대조해야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 지상권 항목이 보이지만, 구체적인 권리 내용은 별도 확인이 필요합니다. 말소기준권리, 배당요구 여부, 임차인 존재 가능성, 점유자 현황, 전입세대 열람, 확정일자 및 임대차 관계는 입찰 전 핵심 확인 대상입니다. 자료에 드러난 내용만으로 명도 난이도나 권리 정리를 단정해서는 안 되며, 전문가 검토를 통해 실제 인수 위험을 확인하는 것이 필요합니다.
리스크 점검도 빠뜨리면 안 됩니다. 경매 절차에서는 소유권이전이 예상보다 지연될 수 있고, 매각기일 전후 대위변제나 권리변동이 발생할 수 있습니다. 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 미납 관리비나 공과금, 명도 협의, 제시외 건물 처리, 공부와 현황의 차이 등은 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 이 물건처럼 건물 일부가 소재불명으로 표시되고 공부상 면적과 실측면적이 다른 경우에는 법원 비치 서류와 현장 답사를 통해 사실관계를 재확인해야 합니다.
입찰 전에는 최저가만 보지 말고 총투입비용을 기준으로 판단하는 것이 좋습니다. 취득세와 등기비용, 명도비용, 보수비, 폐기물 처리비, 제시외 건물 정리비, 향후 사용 목적에 따른 인허가 가능성까지 함께 검토해야 합니다. 단독주택 실거주 목적이라면 실제 주거환경과 수리 범위를 세밀하게 봐야 하고, 임대나 보유 목적이라면 주변 임대 수요와 관리 부담을 보수적으로 확인해야 합니다.
이 물건은 감정가 대비 최저가가 낮아진 상태라는 점에서 관심을 가질 수 있으나, 유찰 횟수만으로 유리한 물건이라고 단정할 수는 없습니다. 주택의 실제 상태, 제시외 건물 포함 여부, 공부와 현황 차이, 점유관계, 권리관계가 함께 정리되어야 입찰 판단이 가능합니다. 매각물건명세서 변경 여부와 기일 변경 가능성도 매각기일 전까지 확인해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 경매 물건의 권리관계, 현장 확인, 입찰가 검토, 명도 가능성 점검을 바탕으로 의뢰인의 조건에 맞는 물건 검토를 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로, 예산과 목적에 맞춰 비교 검토하는 방식이 바람직합니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.
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