경상남도 창원시 진해구 용원동 1214-3 코아상가 7층 701호 근린상가 물건은 창원지방법원 2025타경388 사건으로 진행되는 법원 경매입니다. 매각기일은 2026년 7월 15일 수요일 오전 10시이며, 감정가는 1,512,000,000원, 최저입찰금액은 740,880,000원으로 확인됩니다. 현재 자료상 재진행 사건이고 2회 유찰 이력이 표시되어 있어 감정가 대비 약 49% 수준에서 입찰이 예정된 물건입니다.
이 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 구조입니다. 자료상 토지면적은 45.98평, 건물면적은 242.01평으로 기재되어 있으며, 코아상가 7층 701호가 대상입니다. 건물 용도와 현황은 근린상가로 분류되어 있으나 감정평가 내용상 공히 숙박시설, 즉 궁모텔로 이용되던 것으로 조사되어 있습니다. 다만 기준시점 현재 영업은 하지 않는 상태로 기재되어 있어 실제 내부 상태와 설비 가동 여부, 영업 재개 가능성은 현장 확인이 필요합니다.
건물 내부에는 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등이 되어 있는 것으로 조사되었습니다. 숙박시설로 사용되던 물건은 단순한 상가 공실과 달리 객실 구성, 배관 상태, 냉난방 설비, 전기 용량, 소방 관련 시설, 공용부 이용 관계를 함께 보아야 합니다. 특히 영업 중단 상태였던 기간이 길었다면 내부 마감 노후, 누수, 냄새, 비품 철거 여부, 객실별 설비 작동 여부에 따라 추가 비용 차이가 커질 수 있습니다.
토지는 정방형에 가까운 형태로 상업용 건부지로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 창원시 진해구 용원동은 상업시설과 주거 배후가 혼재된 지역이므로 해당 호실이 위치한 상가 건물의 실제 유동, 공실률, 주변 상권 흐름, 주차 여건, 진입 동선, 엘리베이터 이용 상태를 직접 확인하는 것이 중요합니다. 원문 자료만으로는 역세권, 특정 개발 호재, 확정 수익률을 단정할 수 없으므로 현장 방문을 통해 주변 업종 구성과 상가 전체 관리 상태를 함께 보는 방식이 적절합니다.
입찰 전 가장 먼저 확인할 부분은 현재 사용 상태입니다. 감정평가서에는 숙박시설로 이용되었으나 영업하지 않는 상태라고 되어 있고, 현황조사 당시 점유관계 확인을 위해 방문했으나 부재로 인해 점유자를 확인하지 못한 것으로 기재되어 있습니다. 안내문을 게시하는 절차가 있었으나 점유자의 연락이 없었다는 내용도 있으므로 실제 점유자 존재 여부, 출입 가능 여부, 내부 잔존 물품, 영업권 주장 가능성은 별도로 검토해야 합니다.
임대차와 관련해서는 전입세대 확인서 및 상가건물임대차 현황서 발급 확인 결과 해당사항 없음으로 표시되어 있습니다. 다만 이 내용만으로 점유 문제가 전혀 없다고 단정하기는 어렵습니다. 상가와 숙박시설은 실제 사용자가 임차인인지, 전 소유자인지, 무단점유자인지, 관리 주체가 누구인지에 따라 명도 방식과 비용이 달라질 수 있습니다. 입찰자는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부등본을 함께 대조하고 필요하면 관리사무소와 현장을 통해 추가 확인을 해야 합니다.
이번 물건에서 특히 눈에 띄는 부분은 관리비 미납입니다. 원문에는 현황조사 당시인 2025년 3월 19일 기준 관리비가 약 33,580,430원 미납된 것으로 조사되었다고 기재되어 있으며, 입찰 전 관리사무소에 관리비를 확인하라는 안내가 포함되어 있습니다. 경매에서 관리비는 낙찰자가 부담할 가능성이 있는 범위와 전 소유자에게 귀속되는 범위가 구분될 수 있고, 공용부분 관리비나 연체료 처리 방식도 사안마다 다를 수 있습니다. 따라서 단순히 최저가만 보고 판단하기보다 미납 관리비의 세부 내역과 낙찰자 인수 가능성을 반드시 따져야 합니다.
권리분석 측면에서는 매각으로 소멸되지 않는 등기부 권리, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목을 확인해야 합니다. 제공된 원문에는 구체적인 등기 권리 내용이 충분히 풀려 있지 않으므로 말소기준권리, 배당요구 여부, 압류나 가압류, 근저당권의 순위, 대항력 있는 임차인의 존재 가능성을 등기부와 법원 문건으로 다시 검토해야 합니다. 채권자의 매각기일 연기신청서 제출 이력도 보이므로 사건 진행 과정에서 변경된 기일, 취하 가능성, 대위변제 가능성 같은 변동 요소도 함께 살펴야 합니다.
명도 난이도 역시 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 점유자가 확인되지 않았다는 사실은 공실 가능성을 의미할 수도 있지만, 반대로 현장 접근이 제한되어 내부 상태와 점유 관계가 명확하지 않다는 의미이기도 합니다. 숙박시설은 출입문 잠금 상태, 객실 내 비품, 공용 설비, 기존 영업 흔적에 따라 인도 절차가 길어질 수 있습니다. 입찰 전에는 현장을 방문해 우편물, 간판, 전기계량기 사용 여부, 관리사무소 진술, 주변 상인의 설명 등을 종합적으로 확인하는 것이 좋습니다.
리스크 점검도 필수입니다. 경매 물건은 매각허가 이후에도 항고, 이해관계인의 이의, 대위변제, 권리변동, 서류상 누락, 점유자 주장 등으로 소유권이전이 지연될 수 있습니다. 말소기준권리 판단을 잘못하거나 임차인, 점유자, 관리비, 명도 문제를 가볍게 보면 예상보다 큰 비용과 시간이 발생할 수 있습니다. 특히 이 물건처럼 영업 중단 상태와 관리비 미납이 함께 확인되는 경우에는 권리분석과 현장조사를 분리해서 볼 것이 아니라 인수 비용과 운영 가능성까지 함께 검토해야 합니다.
입찰가 산정에서는 감정가와 최저가의 차이만 볼 것이 아니라 실제 사용 목적을 먼저 정해야 합니다. 숙박시설로 재운영할 계획인지, 다른 상업 용도로 전환할 계획인지, 임대용으로 보유할 계획인지에 따라 필요한 인허가, 시설 보수, 소방 점검, 관리비 정산, 공실 기간이 달라질 수 있습니다. 용도 변경이나 영업 재개 가능성은 관할 기관과 관리규약, 건축물대장, 현장 상태를 통해 확인해야 하며, 확인되지 않은 수익률을 전제로 입찰가를 정하는 방식은 피해야 합니다.
창원시 진해구 용원동 코아상가 7층 701호는 면적 규모가 있는 상업용 물건이고 최저가가 감정가 대비 낮아진 상태라는 점에서 검토 대상이 될 수 있습니다. 다만 영업 중단 상태, 점유관계 미확인, 관리비 미납, 숙박시설 특유의 설비 점검 요소가 함께 존재하므로 입찰 전 확인 절차의 비중이 큰 사건입니다. 서류 검토와 현장 확인을 충분히 거친 뒤 본인 자금계획과 보수비, 명도비, 관리비 가능 부담을 반영해 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다.
주식회사 제이옥션은 경매 물건의 서류 확인, 권리관계 검토, 현장 점검, 입찰 준비 과정에 대한 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 매각기일 전에는 반드시 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
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