울산광역시 울주군 온양읍 운화리 5-24 소재 근린주택 경매 물건으로, 사건번호는 2024타경1035입니다. 울산지방법원에서 2026년 7월 16일 목요일 오전 10시에 매각기일이 잡혀 있으며, 최저입찰금액은 감정가와 같은 629,494,800원으로 확인됩니다. 현재 자료상 재진행 1회, 최저가율 100%로 표시되어 있어 가격 조건만 보고 판단하기보다는 권리관계와 현장 상태를 함께 확인해야 하는 물건입니다.
이 물건은 토지 및 건물 일괄매각 조건이며, 제시외 건물 2개가 포함되는 것으로 기재되어 있습니다. 토지면적은 65.31평, 건물면적은 125.74평으로 확인되고, 지상 4층 규모의 건물입니다. 감정평가현황에는 건물 면적이 층별로 14.22평, 37.08평, 37.08평, 30.40평으로 나뉘어 기재되어 있으며, 제시외 건물로 다용도실 3.39평과 3.57평이 별도 표시되어 있습니다. 단순 주거용 건물과 달리 근린주택은 실제 이용 형태, 임대 여부, 점유 관계, 위반건축물 여부가 입찰 판단에 큰 영향을 줄 수 있습니다.
토지 현황을 보면 기호 1 토지는 인접지와 등고 평탄한 세장형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중인 것으로 나타납니다. 기호 3, 4 토지는 남서하향 완경사지에 위치한 부정형 토지로 각각 전으로 표시되어 있습니다. 따라서 본 건은 건물이 있는 대지뿐 아니라 함께 매각되는 토지의 위치와 이용 가능성, 공부상 지목과 실제 현황의 차이를 현장에서 직접 확인하는 과정이 필요합니다. 특히 일괄매각 물건은 개별 토지의 경계, 접근성, 실제 점유 상태, 인접 토지와의 관계를 놓치면 낙찰 후 활용 계획에 차질이 생길 수 있습니다.
입지 측면에서는 울산 울주군 온양읍 운화리 소재라는 점이 기본 확인 포인트입니다. 다만 원문 자료만으로 역세권, 대로변, 유동인구, 개발 호재 같은 표현을 단정할 수는 없습니다. 주변 상권 형성 정도, 도로 접면, 차량 진입 편의성, 주거 수요와 근린생활시설 수요는 현장 답사와 지도 확인, 인근 임대 사례 조사를 통해 별도로 검토하는 것이 좋습니다. 근린주택은 거주와 임대, 일부 상업적 활용 가능성이 함께 검토되는 경우가 많지만, 실제 수익성은 임차인 구성, 건물 상태, 사용승인 내용, 불법 증축 여부에 따라 달라집니다.
이번 물건에서 특히 눈에 띄는 부분은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있다는 내용입니다. 원문에는 건물 외 4층 베란다 등 무단증축 부분이 있어 울주군청에 문의하라는 취지의 문구가 확인됩니다. 위반건축물은 이행강제금, 원상복구 요구, 대출 제한, 임대 및 매도 과정의 부담으로 이어질 수 있으므로 입찰 전 반드시 건축물대장, 위반 내역, 관할 지자체 확인이 필요합니다. 제시외 건물이 포함된다고 하더라도 그 구조와 용도, 면적, 적법성은 별개로 검토해야 합니다.
권리관계에서는 전세권자 김월순, 주택임차권자 박성훈의 상속인 박유진 관련 기재가 확인됩니다. 주택임차권등기일은 2023년 11월 22일로 표시되어 있으며, 전세권 설정등기일은 원문 일부가 완전하게 드러나지 않습니다. 이 부분은 말소기준권리와 배당순위, 대항력, 우선변제권, 인수 가능성 판단에 직접 연결될 수 있으므로 등기부등본과 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 내역을 함께 대조해야 합니다. 자료 일부만 보고 인수 여부나 명도 난이도를 단정하는 것은 위험합니다.
명도 측면에서도 점유자 현황을 정확히 확인해야 합니다. 근린주택은 주거와 상가 용도가 섞여 있을 수 있고, 실제 거주자와 임차인, 전세권자, 임차권등기권자, 가족 또는 상속인 관계가 복잡하게 얽힐 수 있습니다. 현황조사서에 나타난 점유 내용과 실제 현장 점유가 다를 가능성도 있으므로 입찰 전 방문 조사, 관리비 체납 여부, 공과금 상태, 열쇠 인도 가능성, 이사 협의 가능성을 현실적으로 점검해야 합니다. 명도 비용과 기간은 낙찰가 외 추가 부담으로 작용할 수 있습니다.
리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 절차에서는 매각기일 전후로 소유권이전 지연, 대위변제, 권리변동, 취하나 변경, 배당요구 관련 변수가 발생할 수 있습니다. 말소기준권리보다 앞선 권리, 임차인과 점유자 문제, 관리비와 공과금, 위반건축물 관련 부담은 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 이 사건은 관련사건으로 울산지방법원 2023차전1682 지급명령이 기재되어 있으므로 채권 관계와 절차 진행 상황도 확인하는 것이 좋습니다. 최종 입찰 전에는 전문가 검토와 상담을 통해 등기, 건축물대장, 토지대장, 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서를 종합적으로 확인해야 합니다.
입찰 전에는 감정가와 최저가가 같다는 점만 보고 단순 접근하기보다, 재진행 사유와 이전 절차 변동 여부를 살피는 것이 중요합니다. 재진행 물건은 일정 변경, 매각조건 변경, 이해관계인 신청, 보정 사항 등 여러 원인이 있을 수 있으므로 법원 사건검색과 담당 경매계 확인이 필요합니다. 또한 토지와 건물 일괄매각 조건, 제시외 건물 포함 여부, 위반건축물 등재 내용, 임차권 관련 사항을 한 번에 놓고 판단해야 실제 부담을 가늠할 수 있습니다.
울산 울주군 온양읍 근린주택을 실사용 또는 임대형 부동산 관점에서 검토한다면 현장점검이 핵심입니다. 건물 외관, 층별 사용 상태, 누수와 균열, 설비 노후도, 계단과 주차 여건, 주변 도로 폭, 인접 건물과의 간격, 토지 경계 표시를 확인해야 합니다. 공부상 면적과 실제 사용 면적이 일치하는지도 살펴야 하며, 위반건축물 부분은 철거 가능성이나 유지 비용까지 함께 계산해야 합니다. 실제 활용 계획은 법적 제한과 현장 여건이 맞아야 의미가 있습니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리분석 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 상담을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.
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