경상남도 창원시 마산합포구 신월동 1-2 소재 다가구주택이 창원지방법원 마산지원 2025타경20474 사건으로 진행 중입니다. 매각기일은 2026년 7월 16일 목요일 오전 10시이며, 감정가는 565,838,900원, 현재 최저입찰금액은 194,083,000원으로 확인됩니다. 원문 기준 3회 유찰된 물건으로, 토지와 건물을 함께 매각하는 일괄매각 사건입니다.
이 물건은 토지 55.96평, 건물 97.56평 규모로 제시되어 있습니다. 건물 면적은 층별로 1층 12.07평, 2층 27.39평, 3층 28.39평, 4층 29.71평으로 나뉘어 기재되어 있습니다. 대상지는 마산중앙고등학교 북동측 인근에 위치하는 것으로 확인되며, 완경사지 내 사다리형 토지로 현황은 주거용 건부지로 이용 중인 것으로 조사되어 있습니다.
건물 이용상태에서 특히 확인할 부분이 있습니다. 일반건축물대장상 1층은 제2종근린생활시설인 사무소로 기재되어 있으나, 현황은 주택으로 이용 중인 것으로 원문에 나타납니다. 경매에서는 공부상 용도와 실제 이용상태가 다를 때 향후 용도 회복, 임대차 관계, 사용승인 관련 사항, 위반건축물 여부 등을 함께 살펴야 합니다. 단순히 주거용으로 사용 중이라는 사실만으로 향후 이용에 문제가 없다고 단정하기는 어렵습니다.
현황상 편의상 1층 101호, 2층 201호부터 203호, 3층 301호부터 303호, 4층 401호와 402호를 부여하여 사용하고 있는 것으로 기재되어 있습니다. 다가구주택은 실제 점유 세대가 여러 곳으로 나뉘어 있을 수 있어, 입찰 전 각 호실별 점유자, 임대차계약, 보증금, 전입신고, 확정일자, 배당요구 여부를 분리해서 확인해야 합니다. 특히 경매 자료에 모든 점유관계가 명확하게 드러나지 않는 경우가 있으므로 현장 확인의 비중이 큽니다.
입지 측면에서는 신월동 주거지 안에 위치하고, 원문상 마산중앙고등학교 인근이라는 점이 확인됩니다. 다만 학교 인근이라는 사실만으로 임대수요나 향후 가치 상승을 단정할 수는 없습니다. 실제 접근 도로 폭, 차량 진입 여건, 주차 가능성, 경사도, 주변 노후도, 생활편의시설과 대중교통 접근성은 현장에서 직접 확인해야 합니다. 다가구주택은 내부 구조와 세대별 독립성, 계량기 분리 여부, 누수와 배관 상태, 공용부 관리 상태에 따라 보유 부담과 임대 운영 난이도가 달라질 수 있습니다.
권리관계에서는 임차인과 전세권 관련 기재가 포함되어 있어 신중한 검토가 필요합니다. 원문에는 국이 직원 숙소로 이용 중인 203호 및 301호의 전세권자로 기재되어 있고, 각 전세권설정등기일과 관련 권리신고서 내용이 언급되어 있습니다. 또한 박하나는 임차인 겸 전세권자 겸 주택임차권등기권자로 기재되어 있으며, 전세권설정등기일은 2023년 1월 25일, 주택임차권등기일은 2025년 2월 5일로 확인됩니다. 한영수는 주택임차권등기일이 2024년 12월 12일로 기재되어 있고, 임차보증금 7,500만 원 및 확정일자 관련 내용이 나타납니다.
이처럼 전세권, 주택임차권등기, 임차보증금, 확정일자 정보가 함께 보이는 사건은 단순 최저가만 보고 접근하기 어렵습니다. 말소기준권리보다 앞선 권리인지, 배당으로 소멸되는지, 매수인이 인수할 가능성이 있는지, 임차인의 대항력과 우선변제권이 어떻게 정리되는지 반드시 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 자료를 함께 대조해야 합니다. 핵심 권리분석과 명도 난이도는 자료 확인 전 단정할 수 없으며, 입찰 전 전문가의 검토가 필요합니다.
원문에는 303호, 401호, 402호 입주자에 대해 현장 방문 당시 폐문부재로 점유 및 임대차 관계를 확인하지 못했다는 취지의 내용도 있습니다. 이는 입찰자가 특히 유의해야 할 부분입니다. 실제 점유자가 소유자인지 임차인인지, 보증금이 있는지, 전입신고나 확정일자가 있는지, 배당요구를 했는지에 따라 낙찰 후 인도 절차와 비용 부담이 달라질 수 있습니다. 상가건물임대차 현황서상 해당사항 없음으로 기재되어 있더라도, 1층 공부상 용도와 현황 이용상태가 다르기 때문에 관련 공부와 실제 사용 상태를 다시 확인하는 것이 필요합니다.
리스크 점검도 빠뜨릴 수 없습니다. 경매 진행 중에는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 미납 관리비나 공과금, 명도 협의 지연 같은 변수가 발생할 수 있습니다. 원문 자료만으로 모든 위험이 드러나지 않을 수 있고, 법원 자료 역시 매각기일 전까지 정정되거나 변경될 가능성이 있습니다. 특히 다가구주택처럼 점유 세대가 여러 곳인 물건은 호실별로 권리와 점유를 나누어 확인해야 하므로, 입찰 전 상담과 서류 검토를 거치는 편이 안전합니다.
입찰 전에는 감정평가서에서 건물의 노후도와 구조, 토지 형상, 이용상태를 확인하고, 매각물건명세서에서 인수되는 권리나 특별매각조건 여부를 재확인해야 합니다. 등기사항증명서로 소유권 외 권리의 순위와 말소 여부를 살피고, 주민센터 또는 관련 서류를 통해 전입세대 열람, 확정일자, 임대차 관계를 확인하는 절차가 필요합니다. 현장에서는 출입 가능 여부, 각 세대 우편물과 점유 흔적, 주차와 진입로, 계단과 옥상 상태, 누수 흔적, 주변 소음과 생활환경을 함께 살펴야 합니다.
이 물건은 감정가 대비 최저가가 낮아진 상태라는 점에서 관심을 받을 수 있으나, 가격만으로 판단하기보다는 권리관계와 점유관계가 정리 가능한지부터 확인해야 합니다. 전세권과 주택임차권등기가 함께 나타나는 사건에서는 예상 배당표를 검토하고, 낙찰 후 인수 가능 금액이나 명도 비용이 있는지 따져본 뒤 입찰가를 정하는 것이 중요합니다. 최저가와 감정가의 차이는 검토의 출발점일 뿐이며, 실제 투자 판단은 서류와 현장 확인을 거쳐야 합니다.
주식회사 제이옥션은 법원경매 물건의 서류 확인, 권리관계 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 판단을 돕는 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하시기 바랍니다.
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