경기도 시흥시 은행동 611-3 소재 1층 106호 근린상가가 수원지방법원 안산지원 사건번호 2025타경52927로 진행됩니다. 매각기일은 2026년 7월 16일 목요일 오전 10시 30분이며, 감정가는 815,000,000원, 최저입찰금액은 279,545,000원으로 확인됩니다. 현재 자료상 3회 유찰된 상태로 표시되어 있으며, 최저가는 감정가 대비 34% 수준입니다.
이 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 집합건물 형태의 근린상가입니다. 토지면적은 5.53평, 건물면적은 13.27평으로 확인되며, 철근콘크리트조 평지붕 5층 건물 중 1층 106호입니다. 용도는 제2종근린생활시설로 확인되고, 토지는 사다리형의 평탄한 토지로 집합건축물의 건부지로 이용 중인 것으로 조사되어 있습니다.
입지 측면에서는 경기도 시흥시 은행동 상가 물건이라는 점을 먼저 볼 필요가 있습니다. 다만 제공 자료만으로 유동인구 규모, 주변 상권 매출, 역세권 여부, 배후세대 수준을 단정할 수는 없습니다. 현장에서는 해당 건물의 출입 동선, 1층 점포의 가시성, 주변 업종 구성, 공실 여부, 주차 가능성, 보행 접근성, 인근 도로와의 연결 상태를 직접 확인하는 것이 필요합니다. 1층 상가는 면적이 크지 않더라도 실제 사용성과 노출 정도에 따라 활용성이 달라질 수 있으므로, 현장 체감이 중요합니다.
감정평가 관련 내용에서는 감정평가 당시 물품이 보관 중인 것으로 조사되었다는 점이 확인됩니다. 현황조사에서는 107호를 운영하고 있고 106호를 창고로 임차 중이라는 고미숙의 진술이 있었던 것으로 기재되어 있습니다. 다만 이 임차관계는 임차인 본인의 진술에 의한 것으로 표시되어 있으며, 전입세대확인서, 상가건물임대차 확인서, 외국인체류확인서상 등재자는 없는 것으로 확인됩니다. 이 부분은 권리분석과 명도 판단에서 중요한 확인 지점입니다.
상가 경매에서는 임차인의 대항력, 사업자등록 여부, 확정일자, 보증금 규모, 실제 점유 상태가 핵심입니다. 원문 자료에는 현황조사상의 임차관계가 본인 진술에 따른 것이라는 취지와 공부상 등재자가 없다는 내용이 함께 보입니다. 따라서 단순히 등재자가 없다는 이유만으로 점유 문제가 없다고 단정해서는 안 됩니다. 실제로 물품 보관 여부, 창고 사용 여부, 107호 영업자와의 관계, 106호 출입 가능성, 사용승낙 또는 임대차계약 존재 여부를 별도로 확인해야 합니다.
등기부 관련 항목에서는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 표시되어 있으나, 제공된 내용만으로 세부 권리의 유무와 효력을 확정하기는 어렵습니다. 입찰 전에는 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 상가건물임대차 관련 자료를 함께 대조해야 합니다. 말소기준권리가 무엇인지, 후순위 권리가 매각으로 소멸되는지, 인수되는 권리나 부담이 있는지 확인한 뒤 입찰가를 산정하는 것이 맞습니다.
최저가가 감정가보다 크게 낮아진 상태라는 점은 관심을 끌 수 있지만, 이는 곧바로 저가 매수 기회라는 뜻은 아닙니다. 상가 물건은 실제 임대 가능성, 업종 제한, 관리비 체납 여부, 건물 관리 상태, 공용부분 하자, 기존 점유자와의 협의 가능성에 따라 부담이 달라질 수 있습니다. 특히 소형 1층 상가라도 창고로 사용 중인 정황이 있다면 명도 일정과 비용을 보수적으로 계산해야 합니다.
리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 진행 중에는 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단 오류, 임차인 또는 점유자와의 분쟁, 미납 관리비, 원상복구 비용, 명도 협의 문제가 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 법원 자료는 계속 갱신될 수 있고, 입력 오류나 지적 사항 변경이 있을 수 있으므로 전문가 검토와 상담을 통해 권리관계와 현장 상태를 다시 확인하는 절차가 필요합니다.
입찰 전에는 현장 방문을 통해 106호의 실제 사용 상태를 확인해야 합니다. 물품 보관 여부, 간판이나 출입문 표시, 내부 접근 가능성, 인접 호실과의 관계, 상가 전체 관리 상태, 공용 복도와 화장실 상태, 영업 가능 업종, 주변 임대 시세의 실제 거래 사례를 점검해야 합니다. 또한 관리사무소가 있다면 관리비 체납 여부와 공용부분 수선 계획을 확인하고, 법원 경매계에서 최신 매각물건명세서와 변경사항을 열람하는 것이 좋습니다.
이 물건은 시흥시 은행동 1층 근린상가라는 점, 감정가 대비 낮아진 최저가, 현황상 창고 임차 진술이 있었다는 점을 함께 놓고 검토해야 하는 사례입니다. 수익형부동산으로 접근하려면 낙찰가만 보는 것이 아니라 실제 임대 가능성, 명도 소요 기간, 추가 비용, 보유 중 공실 리스크까지 계산해야 합니다. 권리분석과 현장점검을 분리해서 보기보다, 두 요소를 함께 검토해야 입찰 판단의 오류를 줄일 수 있습니다.
주식회사 제이옥션은 법원경매 물건 검토, 권리분석 확인, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 상담을 도와드립니다. 단, 최종 입찰 여부와 입찰가는 법원 서류와 현장 상태를 다시 확인한 뒤 결정해야 하며, 자료 확인 전 수익이나 낙찰 결과를 단정할 수 없습니다.
(이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능)
매각기일 전에는 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 자료와 현장 상태를 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.
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