대구광역시 달성군 다사읍 부곡리 691-1 소재 주택 경매 물건으로, 사건번호는 2024타경35408입니다. 매각기일은 2026년 7월 16일 목요일 오전 10시로 예정되어 있으며, 대구지방법원 대구서부지원에서 진행됩니다. 감정가는 1,894,402,000원, 최저입찰금액은 318,391,000원으로 확인되고, 현재 자료상 5회 유찰된 상태입니다.
이 물건은 토지와 건물을 함께 매각하는 일괄매각 조건입니다. 토지면적은 435.00평, 건물면적은 132.46평으로 제시되어 있으며, 제시외 건물도 매각에 포함되는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 공부상 기재와 실제 현황 사이에 차이가 있는 부분이 확인되므로, 단순히 면적과 최저가만 보고 판단하기보다는 감정평가서와 매각물건명세서를 함께 검토해야 합니다.
감정평가 자료에는 토지 일부가 전, 부속토지, 잡종지, 상업용 건부지, 나지, 주거용 건부지 등으로 이용 중인 것으로 나타납니다. 여러 필지와 건물이 함께 얽혀 있는 형태로 보이며, 일부는 경사지대에 위치하나 자체 지반은 평탄하게 조성된 것으로 설명되어 있습니다. 이런 유형은 실제 이용 가능 범위, 진입 상태, 경계, 토지의 형상, 건축물 배치가 입찰 판단에 큰 영향을 줄 수 있습니다.
건물 구조는 조립식판넬조 샌드위치판넬지붕 단층 건물, 철근콘크리트구조 지하 1층 지상 4층 건물, 시멘트벽돌조 스라브지붕 단층 건물 등이 함께 기재되어 있습니다. 또한 공부상 조립식판넬 샌드위치판넬지붕 조류사 162.8㎡와 목조 골함석지붕 축사 106㎡는 멸실된 것으로 표시되어 있습니다. 제시외 건물이 존재하고 일부 건물은 공부상 내용과 실제 구조가 다르게 확인되므로, 건축물대장과 등기부, 현장 사진, 감정평가서 내용을 서로 대조하는 과정이 필요합니다.
특히 감정평가서에는 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인의 부재 등으로 내부 마감 상태를 확인하지 못했다는 취지의 내용이 있습니다. 이는 내부 수리비, 사용 가능성, 점유 상태, 노후도 판단에 불확실성이 남아 있다는 뜻입니다. 주택으로 분류되어 있더라도 실제 현장에서는 부속 건물, 멸실 건물, 제시외 건물, 토지 이용 상태가 복합적으로 나타날 수 있으므로 입찰 전 직접 답사와 사진 확인이 중요합니다.
입지 측면에서는 대구 달성군 다사읍 부곡리라는 소재지가 확인됩니다. 다만 원문 자료만으로 역세권, 대로변, 개발 호재, 특정 상권 접근성 같은 사항은 단정할 수 없습니다. 따라서 주변 도로 폭, 차량 진입 가능 여부, 인접 토지와의 높낮이, 배수 상태, 실제 주거 환경, 생활 편의시설 접근성은 현장에서 별도로 확인해야 합니다. 특히 여러 용도의 토지가 함께 기재된 물건은 경계와 이용 현황이 서류상 표시와 다르게 느껴질 수 있어 지적도와 현황도를 함께 보는 것이 좋습니다.
이번 물건은 최저가가 감정가 대비 낮아진 상태로 보이지만, 낮은 최저가만으로 안전한 물건이라고 볼 수는 없습니다. 유찰이 여러 차례 누적된 물건은 가격 매력과 별개로 권리관계, 점유, 현황 불일치, 건물 상태, 특수조건 등에서 입찰자들이 부담을 느낀 사유가 있을 수 있습니다. 자료에 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%라고 기재되어 있으므로, 일반적인 10% 보증금 물건과 달리 입찰 보증금 준비도 사전에 정확히 계산해야 합니다.
권리분석에서는 등기부상 말소기준권리, 선순위 권리, 매각으로 소멸되지 않는 권리 유무를 반드시 확인해야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 지상권 항목이 보이지만, 제공된 내용만으로 구체적인 권리의 존부와 인수 여부를 단정하기는 어렵습니다. 임차인, 점유자, 전입세대, 확정일자, 배당요구 여부, 미납 관리비나 공과금 문제도 실제 입찰 전 확인해야 할 핵심 항목입니다.
명도 난이도 역시 자료만으로 쉽게 판단하기 어렵습니다. 소유자가 점유 중인지, 임차인이 있는지, 제3자가 사용하는 공간이 있는지, 부속 건물이나 제시외 건물에 별도 점유자가 있는지에 따라 명도 기간과 비용이 달라질 수 있습니다. 특히 현장조사에서 내부 상태가 충분히 확인되지 않은 물건은 낙찰 후 예상하지 못한 수리비나 점유 문제가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 현장 방문과 전문가 검토가 필요합니다.
리스크 점검도 빠뜨리면 안 됩니다. 경매 절차 중 대위변제나 권리변동이 발생할 수 있고, 소유권이전 과정에서 서류 보완이나 이해관계인의 이의 등으로 일정이 지연될 가능성도 배제할 수 없습니다. 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 확인, 관리비 및 공과금 승계 가능성, 명도 협의 가능성은 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 따라서 법원 비치 서류, 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 감정평가서, 매각물건명세서를 기준으로 전문가 상담을 거쳐 입찰 여부를 정하는 것이 바람직합니다.
입찰 전에는 매각기일 변경 여부도 다시 확인해야 합니다. 경매 물건은 기일 연기, 취하, 변경, 정정, 배당 관련 변수로 진행 내용이 달라질 수 있습니다. 또한 일괄매각과 제시외 건물 포함 여부, 멸실 건물 반영 여부, 특별매각조건의 보증금 비율은 입찰표 작성과 자금 계획에 직접 영향을 주므로 마지막까지 재확인이 필요합니다.
주식회사 제이옥션은 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 상담을 돕고 있습니다. 이번 대구 달성군 다사읍 부곡리 주택 물건은 가격만 볼 것이 아니라 현황 불일치와 제시외 건물, 멸실 건물, 특별매각조건까지 함께 살펴야 하는 사례입니다. (이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능)하며, 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.
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