사건개요
· 소재지: 경기도 포천시 영중면 금주리 산81
· 면적: 15,599.93평 (약 51,570㎡)
· 용도: 임야 (산림)
· 매각기일: 2026년 7월 1일 (입찰 4일 전 기준)
· 최저매각가격: 148,006,000원
· 감정가: 211,437,000원 (약 70% 수준)
· 유찰횟수: 1회
· 사건번호: 2025타경73311
이번 물건은 경기도 포천시 영중면 금주리 산81번지에 위치한 대규모 임야입니다. 총면적이 15,599평에 달하는 넓은 산림으로, 감정가 대비 최저가가 약 70% 수준에 형성되어 1회 유찰된 상태입니다. 포천시는 경기 북부에 자리하며, 서울과의 접근성(의정부, 동두천 경유)과 자연환경이 조화를 이루는 지역입니다. 영중면은 포천 IC와 가까워 교통이 편리하고, 주변으로 농지와 산림이 혼재된 전형적인 전원 지역입니다.
입지 확인 포인트
· 위치: 금주리 산81번지는 영중면 소재지에서 동북쪽 산악지대에 해당합니다. 등산로나 임도가 있는지, 민가와의 거리는 어느 정도인지 반드시 현장 확인이 필요합니다.
· 접근성: 포천IC(서울외곽순환고속도로 이용 시)에서 약 20~30분 거리로 추정되며, 영중면 중심가에서 차량으로 10분 내외입니다. 단, 진입로가 좁거나 비포장 구간이 있을 수 있어 실제 주행이 가능한지 확인해야 합니다.
· 주변 환경: 대부분 산림으로 둘러싸여 있어 자연 경관이 우수합니다. 귀농귀촌, 전원주택 부지, 또는 캠핑장 부지로의 활용 가능성을 고려할 수 있으나, 개발제한구역이나 산지관리법 적용 여부를 반드시 확인해야 합니다.
· 용도지역: 해당 임야의 용도지역(보전산지, 준보전산지, 농림지역 등)을 포천시청 또는 의정부지방법원 등기사항증명서를 통해 확인하세요. 산지전용허가, 산림훼손 제한 등 규제가 따를 수 있습니다.
권리분석 확인 포인트
· 말소기준권리: 법원 경매이므로 등기부상 근저당, 가압류, 압류 등이 말소 기준이 됩니다. 최우선변제권이 있는 임차인이나 지상권 설정 여부를 반드시 확인하세요.
· 점유관계: 임야의 경우 실제 점유자가 없거나, 인근 주민이 무단 경작·점유하고 있을 가능성이 있습니다. 현장 방문 시 경계 표식, 농작물 흔적, 간판 등을 확인하고, 등기부와 다를 경우 명도 소송 가능성을 고려해야 합니다.
· 지상권·지역권: 도로 통행을 위한 지역권이나 타인의 임야 통행권이 설정되어 있을 수 있습니다. 이는 향후 활용도에 큰 영향을 미치므로 전문가의 권리분석이 필요합니다.
· 공부상 면적과 실제 경계: 토지대장과 지적도상 면적은 15,599평이나, 실제 경계가 불분명할 수 있습니다. 지적측량을 통해 경계를 재확인하는 것이 좋습니다.
입찰 전 점검 사항
· 현장 방문: 산길이므로 진입로 상태 확인, 주변 환경 파악, 인근 주민 인터뷰를 통해 점유 실태를 알아보세요.
· 등기부등본 및 토지대장: 최신 등기사항증명서(말소사항 포함)와 토지대장, 지적도를 반드시 열람하세요. 공유지분이 아닌 전소유자 단독 소유인지 확인합니다.
· 산지관리법: 임야의 경우 산지전용허가가 필요한지, 보전산지인지 등을 사전 조사하지 않으면 향후 개발이 제한될 수 있습니다. 포천시청 산림과에 문의해보세요.
· 세금 체납: 국세·지방세 체납이 등기부에 반영되어 압류된 경우 말소 기준이 될 수 있으나, 미반영된 체납이 있을 수 있어 인수 위험이 있습니다.
· 소유권이전 지연 가능성: 경매 낙찰 후 대금 납부 시점부터 소유권 이전까지 통상 1~2개월 소요되나, 권리관계가 복잡할 경우 지연될 수 있습니다.
· 명도 난이도: 점유자가 명도에 협조하지 않을 경우 별도의 소송이 필요할 수 있습니다. 원문 자료만으로는 점유자의 권리 관계를 단정할 수 없으므로 전문가 검토를 권장합니다.
리스크 점검
이 물건의 권리분석 자료에는 소유권이전 지연, 대위변제나 새로운 권리변동, 말소기준권리의 충돌, 임차인·점유자의 권리 주장, 관리비나 제세공과금 체납 등이 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 임야의 경우 지상물(무단 경작, 간이 건축물)이나 공유자 간 분쟁이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다. 따라서 입찰 전에는 반드시 법률 전문가를 통해 등기부, 현장상황, 지적도 등을 종합적으로 검토받으시기 바랍니다.
(이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능)
매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다. 법원 경매는 낙찰 후 책임이 따르므로 충분한 사전 조사가 중요합니다.
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