경기도 수원시 영통구 매탄동 407-1 일대 근린주택 경매 물건으로, 사건번호는 2024타경68462입니다. 수원지방법원에서 2026년 7월 20일 월요일 오전 10시에 매각기일이 예정되어 있으며, 감정가는 2,768,763,000원, 현재 최저입찰금액은 1,324,785,000원으로 확인됩니다. 자료상 3회 유찰 이력이 표시되어 있고 최저가는 감정가 대비 약 48% 수준으로 기재되어 있으나, 최종 입찰 전에는 법원 매각물건명세서와 등기사항, 감정평가서 기준으로 변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
이번 물건은 토지지분 및 건물 전체매각으로 표시되어 있으며, 토지면적은 104.36평, 건물면적은 227.19평으로 기재되어 있습니다. 용도는 근린주택이며, 감정평가 자료에는 주상용 건부지, 즉 근린생활시설 및 다가구주택으로 이용 중인 토지로 설명되어 있습니다. 단순 주거용 단독주택이라기보다 상가 성격의 근린생활시설과 주거 임대 기능이 함께 섞여 있을 가능성이 있어, 실제 층별 이용 상태와 임대차 구조를 구분해서 살펴볼 필요가 있습니다.
토지 형태는 자료상 사다리형 또는 장방형 평지로 표시되어 있고, 주상용 건부지로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 인접 도로는 북동측 및 남동측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접하거나, 북서측 약 8미터 및 남동측 약 6미터 도로와 접하는 내용이 확인됩니다. 또 본건 토지 북동측 인근으로 효원로, 남동측 인근으로 매탄로가 통과한다고 되어 있어 차량 접근성과 주변 생활 동선은 현장에서 직접 확인해 볼 만한 요소입니다. 다만 도로 폭, 주차 여건, 실제 진출입 편의성은 도면만으로 단정하기 어렵기 때문에 현장 답사가 중요합니다.
건물 부분은 4층 단독주택 건물의 부지 및 주차장 등으로 사용 중인 토지와 함께 일괄매각되는 것으로 보입니다. 자료에는 목록별 대지가 각 건물의 부지 및 주차장 등으로 사용되고 있다는 설명이 있으며, 일반건축물대장상 연면적에서 제외된 옥탑 1층 철근콘크리트구조 부분이 제시외 건물로 별도 평가되었다는 내용도 확인됩니다. 제시외 건물은 매수 후 사용 가능성, 철거 필요성, 위반건축물 여부, 임대차와 점유 관계에 영향을 줄 수 있으므로 반드시 감정평가서와 건축물대장, 현장 상태를 함께 대조해야 합니다.
입지 확인에서는 매탄동 생활권 안에서 실제 상권 흐름, 주거 수요, 주변 유사 근린주택의 공실 여부, 주차장 확보 상태를 중점적으로 보는 것이 좋습니다. 효원로와 매탄로 인근이라는 점은 자료에서 확인되지만, 바로 대로변에 접한 물건인지, 이면도로 성격인지, 보행 유입이 있는지, 1층 근린생활시설의 노출성과 접근성이 어느 정도인지는 현장 확인이 필요합니다. 특히 근린주택은 건물의 수익성만 볼 것이 아니라 층별 용도, 임차인 구성, 보증금 규모, 관리 상태, 주변 임대료 수준을 함께 비교해야 실제 입찰 판단에 도움이 됩니다.
권리관계에서는 매각물건명세서상 주택임차권등기권자로 김동철, 박찬우, 이신희가 기재되어 있고 각각 주택임차권등기일이 2025년 6월 9일, 2025년 1월 8일, 2024년 5월 27일로 표시되어 있습니다. 임차권등기가 있다는 사실만으로 인수 여부를 단정할 수는 없으며, 각 임차인의 대항력 발생일, 확정일자, 배당요구 여부, 보증금 규모, 말소기준권리와의 선후관계 확인이 필요합니다. 근린주택처럼 여러 세대나 상가 임차인이 섞일 수 있는 물건은 현황조사서와 전입세대열람, 상가건물 임대차 현황, 점유자 진술을 종합해야 합니다.
관련사건으로는 수원지방법원 2026라5030 항고, 수원지방법원 오산시법원 2024차전4543 지급명령이 기재되어 있습니다. 항고나 지급명령 관련 사건이 있다는 점은 절차 진행과 권리관계 검토에서 참고해야 할 부분입니다. 실제 매각기일 진행 여부, 기일 변경 가능성, 채권자의 신청 내용, 항고 결과에 따라 일정이나 입찰 판단이 달라질 수 있으므로 사건검색과 담당 경매계 확인을 병행하는 것이 바람직합니다.
리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 자료에 모든 권리관계와 점유 문제가 완전히 드러나는 것은 아니며, 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 미납 관리비나 공과금, 명도 난이도는 입찰 전 별도로 검토해야 합니다. 특히 임차권등기권자가 표시된 물건은 배당과 인수 가능성을 세밀하게 따져야 하고, 주거와 근린생활시설이 혼재된 건물은 상가 임대차와 주택 임대차가 함께 문제 될 수 있습니다. 핵심 권리분석과 명도 난이도는 자료만 보고 단정하지 말고 전문가 검토와 상담을 통해 확인하는 것이 안전합니다.
입찰 전에는 감정가와 최저가만 비교하지 말고, 실제 건물 상태와 보수 비용, 불법 증축 또는 제시외 건물 처리 문제, 주차 공간, 층별 임대 가능성, 공실 상태를 함께 계산해야 합니다. 감정평가서의 면적과 현장 실측 느낌이 다를 수 있고, 사진이나 지면 자료에 보이지 않는 누수, 설비 노후, 계단과 공용부 관리 상태가 낙찰 후 비용으로 이어질 수 있습니다. 현장에서는 출입구 위치, 호실 구성, 계량기 분리 여부, 옥탑 사용 현황, 주변 민원 가능성까지 확인하는 것이 좋습니다.
이 물건은 수원시 영통구 매탄동의 근린주택으로 토지와 건물 규모가 있는 편이고, 자료상 3회 유찰 후 최저가가 낮아진 상태입니다. 다만 임차권등기권자 표시와 관련사건, 제시외 건물 내용이 함께 확인되므로 단순히 가격만 보고 접근하기보다는 권리관계와 점유 현황을 우선 정리한 뒤 입찰가를 산정해야 합니다. 필요하다면 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 놓고 말소와 인수, 배당 구조를 검토하는 과정이 선행되어야 합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 사실관계 확인, 권리분석, 현장점검, 입찰 전 검토를 도와드리고 있습니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 희망 지역, 예산, 물건 종류, 보유 목적을 기준으로 상담을 받아보실 수 있습니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하고, 법원 자료의 변경 여부까지 최종 점검하시기 바랍니다.
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