경상남도 사천시 향촌동 825-1에 있는 다가구주택 경매 물건입니다. 사건번호는 2024타경6082이며, 창원지방법원 진주지원에서 2026년 7월 20일 월요일 오전 10시에 매각기일이 예정되어 있습니다. 감정가는 964,974,500원이고, 현재 최저입찰금액은 345,847,000원으로 확인됩니다.
이 물건은 토지와 건물을 일괄매각하는 조건입니다. 원문 기준 토지면적은 95.59평, 건물면적은 168.48평으로 기재되어 있으며, 감정가 대비 최저가 비율은 약 36% 수준입니다. 유찰은 4회로 표시되어 있으나, 입찰 전에는 법원 매각물건명세서와 기일 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.
건물은 철근콘크리트구조 경사 및 평슬라브지붕 4층 건물로 확인되며, 사용승인일은 2018년 6월 7일입니다. 원문에는 단독주택, 다가구주택 부지로 이용 중인 토지라고 기재되어 있습니다. 토지는 부정형이나 자체 지면이 평탄한 상태로 평가되어 있으며, 다가구주택 부지로 쓰이고 있는 점이 확인됩니다.
건물 면적은 층별로 1층 5.66평, 2층 54.39평, 3층 54.39평, 4층 54.04평으로 나뉘어 기재되어 있습니다. 또한 4층 위 다락, 건축면적에 포함되지 않은 1층 주차장 필로티, 옥상 옥탑의 계단실과 기계실 등은 해당 건물가격에 포함하여 평가한 것으로 표시되어 있습니다. 이 부분은 실제 전용 가능 면적, 위반건축물 여부, 건축물대장상 표시 내용과 맞물려 검토가 필요합니다.
다가구주택은 일반 주거용 물건과 달리 실제 점유 세대, 임대차관계, 보증금 규모, 전입일자, 확정일자, 배당요구 여부에 따라 입찰 판단이 달라질 수 있습니다. 원문 정보만으로는 임차인 현황과 점유관계가 충분히 드러나지 않으므로, 매각물건명세서와 현황조사서, 전입세대 열람, 등기부등본을 함께 확인해야 합니다. 특히 다가구주택은 한 건물 안에 여러 점유자가 있을 수 있어 명도 난이도를 단정하기 어렵습니다.
입지 측면에서는 사천시 향촌동 소재의 다가구주택이라는 점을 중심으로 생활권과 주변 주거수요를 확인하는 접근이 필요합니다. 다만 원문에는 역세권, 대로변, 특정 상권, 산업단지 인접 여부 같은 입지 장점이 구체적으로 제시되어 있지 않습니다. 따라서 현장에서는 도로 접면, 차량 진입, 주차 동선, 주변 주택 밀집도, 생활편의시설 접근성, 임대 수요의 실제 수준을 직접 점검하는 것이 좋습니다.
감정가와 최저가의 차이가 크게 벌어진 물건은 단순히 가격만 보고 판단하기보다 왜 유찰이 반복되었는지를 먼저 살펴야 합니다. 권리관계 부담, 점유 문제, 건물 상태, 임대차 보증금, 관리 상태, 접근성, 주변 거래 분위기 등 여러 요인이 유찰에 영향을 줄 수 있습니다. 이번 물건 역시 4회 유찰이라는 사실은 확인되지만, 그 원인은 원문만으로 단정할 수 없습니다.
권리분석에서는 말소기준권리와 그 이후 권리의 소멸 여부를 우선 확인해야 합니다. 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리나 지상권 항목이 원문에 명확히 표시되어 있지 않더라도, 실제 등기부등본과 법원 비치 자료 확인은 별도로 필요합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하는지, 배당요구를 했는지, 보증금 인수 가능성이 있는지에 따라 실투입금과 리스크가 달라질 수 있습니다.
명도 부분도 신중하게 봐야 합니다. 다가구주택은 세대별 거주 형태가 다를 수 있고, 일부 공간은 주거 외 용도로 사용 중일 가능성도 현장에서 확인해야 합니다. 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 무상거주자인지에 따라 협의 방식과 기간이 달라질 수 있습니다. 원문에 모든 점유 정보가 드러나지 않을 수 있으므로, 입찰 전에는 현황조사서와 매각물건명세서의 점유 내용을 꼼꼼히 대조해야 합니다.
건물 상태 확인도 중요합니다. 2018년 사용승인 건물이라고 하더라도 누수, 균열, 옥상 방수, 외벽 상태, 설비 노후, 주차장 이용 상태, 계단실 관리 상태, 다락 및 옥탑 부분의 실제 사용 상태는 서류만으로 판단하기 어렵습니다. 특히 감정평가서에 포함된 부속 구조가 실제로 적법하게 관리되고 있는지, 향후 보수비가 어느 정도 필요한지는 현장 확인이 필요합니다.
입찰 전 자금계획은 최저가만 기준으로 세우면 부족할 수 있습니다. 낙찰대금 외에도 취득세, 법무비용, 명도 관련 비용, 수리비, 공과금, 미납 관리비 또는 각종 사용료 확인이 필요합니다. 다가구주택은 세대별 공과금 정산이나 시설 보수 범위가 달라질 수 있어, 예상 비용을 넉넉하게 산정하고 입찰가를 정하는 편이 현실적입니다.
리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 진행 중에는 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 관리비와 공과금, 명도 협의 같은 사항이 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 따라서 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지이용계획확인원 등을 종합적으로 검토하고 전문가 상담을 통해 인수 위험과 절차상 변수를 확인하는 것이 필요합니다.
이번 사천시 향촌동 다가구주택은 감정가 대비 최저가가 낮아진 상태라는 점에서 관심을 가질 수 있는 물건입니다. 다만 낮아진 최저가가 곧바로 유리한 조건을 의미하는 것은 아니며, 임대차와 점유관계, 건물 상태, 실제 수리비, 향후 활용 계획까지 함께 검토해야 합니다. 특히 다가구주택은 낙찰 후 직접 거주, 임대 운영, 일부 보수 후 활용 등 선택지가 있을 수 있지만, 모든 판단은 실제 서류와 현장 확인을 바탕으로 해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 경매 물건 검토, 권리관계 확인, 현장 점검, 입찰 전 검토를 중심으로 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
#사천시경매 #향촌동경매 #다가구주택경매 #경남경매 #진주지원경매 #2024타경6082 #4회유찰 #주거용경매 #생활권 #임대수요 #권리관계확인 #명도체크 #현장점검 #서류점검 #경매재테크 #다세대아닌다가구 #토지건물일괄매각 #사천부동산 #제이옥션
경매상담 010-6899-1601
