경상남도 하동군 화개면 용강리 126-2 소재 근린주택 경매 물건으로, 사건번호는 2023타경39573입니다. 창원지방법원 진주지원에서 2026년 7월 20일 월요일 오전 10시에 매각기일이 예정되어 있으며, 감정가는 2,165,845,250원, 최저입찰금액은 397,434,000원으로 확인됩니다. 원문 기준 7회 유찰된 상태이고, 토지와 건물이 일괄매각되는 물건입니다.
이 물건은 토지 512.74평, 건물 505.58평 규모로 제시되어 있습니다. 토지는 여러 필지가 일단지로 평가된 것으로 보이며, 완경사지에 위치하지만 자체 지반은 대체로 평탄한 부정형 토지로 주상용 건부지로 이용 중이라는 감정평가 내용이 확인됩니다. 북동측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성은 현장에서 도로 폭, 진입 각도, 주차 동선, 대형 차량 통행 가능 여부까지 함께 확인하는 것이 좋습니다.
건물은 근린생활시설, 주택, 창고 등으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 기호 3 건물은 시멘트벽돌조 및 일반철골구조, 일반목구조 경사슬라브지붕 및 기와지붕의 3층 건물로 표시되어 있고, 기호 4 건물은 일반철골구조 기와지붕 3층 건물로 확인됩니다. 주거와 근린생활시설 성격이 함께 있는 물건이므로 실제 사용 현황, 각 층별 출입 구조, 임대 가능 구획, 내부 노후도, 설비 상태, 위반건축물 여부 등을 입찰 전에 현장에서 세밀하게 점검해야 합니다.
토지이용계획상 계획관리지역으로 기재되어 있으며, 가축사육제한구역 전부제한과 지방도 1023호 접도구역이 표시되어 있습니다. 특히 접도구역은 건축행위나 토지 활용에 영향을 줄 수 있으므로 단순히 도로에 접한다는 장점만 볼 것이 아니라, 향후 증축, 용도변경, 시설 개선 가능성에 제한이 있는지 관련 공부와 관할 부서 확인이 필요합니다. 감정평가에서도 목록 1, 2를 일단지로 보고 접도구역을 감안해 평가했다는 내용이 확인됩니다.
매각 조건에서는 토지 및 건물 일괄매각이고, 감정서상 제시외건물 일부가 매각에 포함되는 것으로 기재되어 있습니다. 지상의 정원수와 정원석 등은 토지에 포함하여 평가되었고, 기호 3 건물 지붕의 태양광설비, 기호 3과 4의 철재 계단 및 데크 등도 포함 평가된 것으로 보입니다. 반면 지상의 가스저장탱크는 매각에서 제외되고, 이설이 용이한 냉장창고, 컨테이너 및 화물용 컨테이너도 매각 제외로 기재되어 있으므로 낙찰 후 점유물 처리와 인도 범위를 혼동하지 않도록 해야 합니다.
공부와 현황 차이도 확인 포인트입니다. 원문에는 기호 4 건물 1층 면적이 의뢰목록상 221.14제곱미터이나 일반건축물대장상 221.4제곱미터로 표시된다는 내용이 있습니다. 또한 구조 표기와 일반건축물대장상 내용 차이가 언급되어 있어, 등기사항전부증명서, 건축물대장, 토지대장, 지적도, 감정평가서, 매각물건명세서를 서로 대조해야 합니다. 면적과 구조 차이가 크지 않아 보이더라도 실제 입찰가 산정과 향후 활용 계획에는 영향을 줄 수 있습니다.
입지 측면에서는 하동군 화개면 용강리라는 지역성과 도로 접면, 주거와 근린생활시설이 결합된 건물 형태를 함께 봐야 합니다. 원문만으로는 주변 상권 규모, 관광 수요, 임대 수요, 공실률, 실제 영업 가능성까지 단정할 수 없습니다. 따라서 현장 답사 시 주변 도로 흐름, 인근 점포 구성, 생활 편의시설, 계절별 유동인구, 건물 외관 관리 상태, 주차 가능 공간, 진입로의 실제 이용 편의성을 확인하는 방식이 현실적입니다.
권리분석은 특히 신중해야 합니다. 매각물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 지상권 항목이 별도로 표시되어 있으나, 제공된 원문만으로는 말소기준권리, 임차인 대항력, 배당요구 여부, 점유관계, 유치권 주장 가능성 등을 확정하기 어렵습니다. 근린생활시설과 주택이 함께 있는 물건은 사업자 임차인, 주거 임차인, 실제 점유자, 미등재 사용자 등이 섞여 있을 수 있으므로 전입세대 열람, 상가건물 임대차 현황, 주민등록 및 사업자등록 관련 확인이 필요합니다.
리스크 점검도 반드시 선행되어야 합니다. 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 취하 등으로 인한 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 미납 관리비나 공과금, 명도 난이도는 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 매각 제외 물건이 있는 경우 낙찰자가 실제로 인도받는 범위와 현장에 남아 있는 시설물 처리 책임을 둘러싼 분쟁 가능성도 검토해야 합니다. 입찰 전에는 법원 비치 서류와 최신 등기, 현황조사서, 감정평가서, 매각물건명세서를 전문가와 함께 재확인하는 것이 안전합니다.
입찰가를 검토할 때는 단순히 감정가 대비 최저가 비율만 보고 접근하기보다, 건물의 실제 수선 필요 비용, 제시외건물의 활용 가능성, 매각 제외 시설물 처리 비용, 명도 비용, 세금과 취득 부대비용, 향후 보유 목적을 함께 계산해야 합니다. 7회 유찰로 최저가가 낮아진 점은 눈에 띄지만, 유찰 횟수가 많다는 것은 그만큼 시장 참여자들이 권리, 현황, 활용성, 비용 문제를 보수적으로 봤을 가능성도 함께 살펴야 한다는 의미입니다.
이 물건은 규모가 있는 근린주택 성격의 일괄매각 물건이므로 실사용, 임대, 리모델링, 복합 활용 여부를 판단하기 전에 건축물의 합법 사용 범위와 현황 점유 상태부터 확인하는 것이 우선입니다. 현장에서는 각 층별 출입구와 계단, 데크, 창고 부분, 태양광설비, 정원석과 정원수, 매각 제외 컨테이너와 냉장창고 위치를 사진으로 기록하고, 법원 서류의 도면 및 감정평가서 내용과 맞춰보는 절차가 필요합니다.
주식회사 제이옥션은 경매 물건 검토, 권리분석, 현장 확인, 입찰 준비와 관련한 상담을 진행하고 있습니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
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