사건개요
사건번호: 2025타경557
관할법원: 창원지방법원 진주지원
물건종류: 근린상가
소재지: 경상남도 진주시 정촌면 예하리 1278-1, 102호
감정가: 1,143,630,750원
최저가: 274,586,000원
매각기일: 2026.07.20. 10:00
진행상태: 유찰 4회, 최저가율 24%
이번 물건은 경상남도 진주시 정촌면 예하리 1278-1 소재 근린상가 경매입니다. 법원 자료상 토지지분 및 건물 전체매각으로 표시되어 있으며, 토지면적은 136.85평, 건물면적은 150.61평입니다. 감정가는 1,143,630,750원이고, 4회 유찰 후 최저입찰금액은 274,586,000원으로 내려와 있습니다. 매각기일은 2026년 7월 20일 월요일 오전 10시이며, 관할은 창원지방법원 진주지원입니다.
물건은 근린상가로 분류되어 있고, 원문에는 상업용 건부지로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 토지는 사다리 유사형의 완경사지 내 평지로 표시되어 있어 실제 이용상태와 경계, 도로 접면, 건물 배치 상태를 현장에서 함께 확인해야 합니다. 본건 건물 주차장까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있으나, 실제 상가 이용에 필요한 진출입 동선과 주차 편의성은 시간대별로 차이가 날 수 있습니다.
건물 관련 내용에서 특히 확인할 부분은 102호의 범위입니다. 원문에는 건축물현황도상 1층 101호, 102호, 2층 201호, 202호로 구분 표시되어 있으나, 공부상 및 현황 102호는 건축물현황도상 1층 102호와 2층 202호를 포함한다고 되어 있습니다. 면적도 497.87㎡로 기재되어 있어 단순히 1층 일부 상가로만 판단하기보다는 1층과 2층 사용 범위, 내부 연결 여부, 실제 점유 구획, 출입구 위치를 같이 확인하는 것이 필요합니다.
또한 한 동의 건물을 101호와 102호로 분리하여 사용 중이라는 내용이 있습니다. 부동산현황조사보고서에 따르면 상가건물임대차현황서에 등재된 조영선은 본건 102호가 아니라 101호 임차인으로 조사된 내용이 보입니다. 반면 매각물건명세서에는 상가건물임대차 현황서에 등재된 박성호 면담 내용도 함께 확인됩니다. 임차인 표시, 실제 점유자, 영업자, 사업자등록 여부가 서로 다를 수 있으므로 입찰 전에는 매각물건명세서, 현황조사서, 상가건물임대차 현황서, 전입 또는 사업자등록 관련 자료를 대조해야 합니다.
입지 측면에서는 정촌면 예하리 상업용 건부지라는 점을 기준으로 주변 상권의 성격을 확인해야 합니다. 주변 상가의 업종 구성, 공실 상태, 주차 수요, 배후 주거지 또는 업무시설과의 관계, 도로 접근성을 현장에서 살피는 것이 중요합니다. 원문에 특정 역세권, 대로변, 산업단지 직접 인접 등은 확인되지 않으므로 단정적인 표현보다 실제 동선과 상권 흐름을 기준으로 판단하는 편이 맞습니다.
권리분석에서 눈에 띄는 부분은 대지권등기 관련 내용입니다. 원문에는 2022년 8월 30일자로 일반건축물에서 집합건물로 전환되었으나 현재 대지권등기 되어 있지 않다고 기재되어 있습니다. 집합건물 전환 경위, 토지 지분과 건물 소유관계, 대지사용권 성립 여부, 향후 대지권 정리 가능성은 단순 문구만으로 판단하기 어렵습니다. 이 부분은 등기부, 건축물대장, 토지대장, 집합건축물대장, 감정평가서의 산출근거를 함께 놓고 전문가 검토를 받는 것이 필요합니다.
매각 조건은 일괄매각으로 표시되어 있습니다. 토지지분과 건물 전체가 함께 매각되는 구조로 보이나, 실제로 어떤 목록이 매각대상에 포함되는지, 공유관계가 있는지, 101호와 102호의 구분 사용이 낙찰 이후 이용에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다. 원문에는 101호 소유자가 본건 공유자 황기용이라는 진술 내용도 있으므로 공유자 관계와 인접 호실 사용관계를 세밀하게 살펴야 합니다.
위험 점검도 필요합니다. 경매 자료에는 모든 사정이 빠짐없이 드러나지 않을 수 있습니다. 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 미납 관리비, 영업 시설물 귀속, 명도 난이도는 입찰 전 반드시 확인해야 할 항목입니다. 특히 상가 물건은 점유자와 실제 영업자의 관계, 임대차 대항력 여부, 환산보증금 범위, 배당요구 여부에 따라 낙찰 후 대응 방식이 달라질 수 있어 전문가 상담이 필요합니다.
입찰 전에는 감정가와 최저가만 보고 접근하기보다 실제 상가 활용 가능성을 중심으로 계산해야 합니다. 건물 내부 상태, 설비 노후도, 전기와 수도, 냉난방, 소방시설, 간판 설치 가능 여부, 주차장 사용 범위, 공용부분 관리 상태를 확인해야 합니다. 1층과 2층을 함께 사용하는 구조라면 업종 제한, 동선 분리, 임대 단위 구성 가능성도 함께 검토해야 합니다.
현장에서는 인접 호실과의 경계, 실제 출입구, 주차장 진입로, 주변 공실률, 영업 중인 점포의 업종을 확인하는 것이 좋습니다. 서류상 면적과 현황 사용 범위가 일치하는지, 불법 증축이나 무단 용도변경 소지가 없는지, 건축물대장상 위반건축물 표시가 있는지도 확인해야 합니다. 원문만으로는 관리비 체납, 시설물 인수 범위, 기존 영업자의 집기 처리 문제까지 알 수 없으므로 관리 주체와 현장 관계자 확인이 필요합니다.
이번 진주시 정촌면 예하리 근린상가는 4회 유찰로 최저가가 감정가의 24% 수준까지 내려온 물건입니다. 다만 낮아진 최저가만으로 판단하기보다는 대지권등기 미비, 집합건물 전환 내역, 101호와 102호의 구분 사용, 임차인 및 점유관계 확인이 핵심입니다. 매수 목적이 직접 사용인지, 임대 운용인지에 따라 필요한 점검 항목과 적정 입찰가 산정 방식도 달라집니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보, 권리관계 확인, 현장점검 방향, 입찰 전 검토를 상담합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 예산과 목적에 맞춰 주거형, 상가, 토지, 공장 등 여러 유형을 비교해 볼 수 있습니다.
매각기일 전에는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부등본, 건축물대장, 토지 관련 공부와 현장 상태를 다시 확인해야 합니다. 법원 자료는 변경될 수 있으므로 입찰 직전까지 권리변동과 기일 변경 여부를 재확인하는 것이 좋습니다.
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