사건개요
사건번호: 2024타경112648
관할법원: 부산지방법원 부산동부지원
물건종류: 근린상가
소재지: 부산 기장군 기장읍 동부산관광7로 17, 204동 지1층204-3호
감정가: 554,000,000원
최저가: 190,022,000원
매각기일: 2026.07.20 10:00
진행상태: 유찰 3회, 감정가의 34%
이번 물건은 부산광역시 기장군 기장읍 동부산관광7로 17, 오시리아스위첸마티에 204동 지1층 204-3호 근린상가입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄 매각으로 확인되며, 토지면적은 약 3.74평, 건물면적은 약 9.18평입니다. 감정가는 554,000,000원이고 최저입찰금액은 190,022,000원으로 표시되어 있으며, 유찰 3회 후 진행되는 사건입니다.
소재지는 동부산관광7로 일대의 집합건물 내 구분상가로 확인됩니다. 원문상 토지는 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지이며 근린생활시설 등 부지로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 다만 상가 경매에서는 단순히 건물면적과 최저가만 볼 것이 아니라 실제 전용 위치, 동선, 출입구 접근성, 지하층 이용 여건, 같은 층의 영업 구성, 주차 및 관리규약까지 함께 확인해야 합니다.
이 물건의 중요한 특징은 경계 표시와 현황 이용 상태입니다. 감정평가 관련 내용에는 실지조사 당시 경계를 명확하게 알아볼 수 있는 표시 또는 구분점포별 건물번호표지가 존재하지 않아 공부상 위치와 현황상 위치의 일치 여부를 확인할 수 없고, 건축물현황도에 표시된 204-3호를 기준으로 한 것으로 기재되어 있습니다. 또한 인접 204-2호 및 204-4호와 벽체 경계 없이 근린생활시설로 이용 중이며, 현황상 204-2호, 204-3호, 204-4호가 내부 구분 없이 식당으로 운영 중인 것으로 보입니다.
등기사항전부증명서상 구분등기되어 있고 건축물현황도를 통해 위치와 면적 등을 특정할 수 있으며 경계벽 복원이 용이하다는 취지의 기재가 있으나, 실제 낙찰 후 독립된 점포로 사용하거나 임대하려면 경계 복원 가능성, 공사 범위, 비용 부담, 인접 호실과의 협의 필요성을 별도로 확인해야 합니다. 경계벽 복원비용은 시공방법과 마감 수준에 따라 달라질 수 있으므로 입찰가 산정 때 보수적으로 반영하는 편이 필요합니다.
입지 확인은 현장 중심으로 접근해야 합니다. 오시리아 일대라는 지역명만으로 수요를 단정하기보다, 해당 호실이 있는 지하층의 실제 유입 동선, 건물 내 안내 사인, 상가 공실 현황, 주변 점포 운영 상태, 평일과 주말 유동 차이, 식음업종 지속 가능성 등을 직접 확인해야 합니다. 특히 본건은 작은 면적의 구분상가이면서 현재 인접 호실과 통합 운영되는 형태로 보이므로, 낙찰자가 해당 호실만 단독으로 활용할 때의 실사용성과 임대 가능성을 분리해서 판단해야 합니다.
권리관계에서는 상가건물 임대차 관련 내용이 핵심입니다. 매각물건명세서 기재에 따르면 김광훈이라는 이해관계자가 권리신고 및 배당요구신청서에 사업자등록신청일을 2021년 3월 19일로 기재했으나 보정명령에 불응했고, 자료상 해당 날짜는 다른 장소에서 사업을 개시한 날이며 이 사건 부동산에서의 사업개시일은 2024년 4월 25일로 보인다는 내용이 있습니다. 또한 금정세무서 사실조회회신에 의하면 이 사건 부동산으로 사업장 변경 등록신고한 날은 2024년 4월 24일로 표시되어 있습니다.
원문에는 이 사건 부동산 소재지에 전입신고된 세대주, 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서에 등록된 사람은 각 없었다는 내용도 확인됩니다. 그러나 상가 경매의 점유관계는 사업자등록일, 실제 영업 개시일, 임대차계약서 내용, 보증금과 차임, 배당요구 여부, 대항력 및 우선변제 가능성 등을 종합해 봐야 합니다. 현재 영업 중인 것으로 보이는 점유자가 있다면 명도 협의 가능성, 영업시설 철거 범위, 원상회복 문제까지 입찰 전에 점검해야 합니다.
권리분석에서 특히 주의할 부분은 말소기준권리와 임차인 권리의 관계입니다. 원문 일부에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 보이나 구체적인 권리 내용이 충분히 드러나지 않습니다. 따라서 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 상가건물임대차현황서, 세무서 회신 내용을 모두 대조해야 합니다. 자료 일부만 보고 인수 권리가 없다고 단정하는 방식은 피해야 합니다.
이 사건의 권리변동 점검 문단입니다. 경매 진행 중에는 소유권이전 지연, 대위변제에 따른 절차 변화, 채권자 변동, 임차인 또는 점유자의 추가 주장, 관리비 체납, 명도 협의 지연 등이 발생할 수 있습니다. 말소기준권리 이후 권리라도 예외적으로 문제가 되는지, 매각물건명세서에 누락되거나 해석이 필요한 사항이 있는지, 상가 관리단 또는 인접 점포와 분쟁 소지가 있는지도 전문가 검토와 상담을 통해 확인하는 것이 필요합니다.
입찰 전에는 현장 답사를 한 번으로 끝내기보다 시간대를 달리해 확인하는 것이 좋습니다. 지하층 상가의 경우 실제 손님 유입, 조명과 환기, 냄새와 배수, 공용부 관리 상태, 승강기와 계단 동선, 출입문 개방 시간, 주차 연계가 영업성과 사용 편의에 직접 영향을 줄 수 있습니다. 또한 현재 3개 호실이 하나의 식당처럼 운영 중인 상황이라면 본건만 낙찰받았을 때 분리 사용이 가능한지, 인접 호실 소유자 또는 임차인과의 관계가 어떻게 정리되는지 확인해야 합니다.
가격 판단에서는 감정가 대비 최저가 비율만 보고 접근하기보다 면적, 층수, 경계 복원비, 점유 정리 비용, 관리비 체납 가능성, 취득 후 보유비용, 향후 임대 공백 가능성을 함께 반영해야 합니다. 유찰 3회 물건이라는 점은 입찰가가 낮아졌다는 의미일 수 있지만, 동시에 시장에서 확인해야 할 사유가 있다는 신호일 수도 있습니다. 최저가가 낮아 보이더라도 실제 낙찰 후 추가 비용이 커지면 예상과 다른 결과가 나올 수 있습니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 상담을 진행합니다. 본 원고는 제공된 법원 및 제이옥션 파싱 자료를 바탕으로 작성한 사실 중심 설명이며, 최종 입찰 여부는 최신 법원 서류와 현장 확인을 거쳐 판단해야 합니다.
이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 상가뿐 아니라 주거형, 토지, 공장, 창고 등 목적에 맞는 경매 물건을 함께 검토할 수 있습니다. 매각기일 전에는 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 자료와 현장 상태를 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.
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