사건개요
사건번호: 2025타경5431
관할법원: 부산지방법원 부산동부지원
물건종류: 근린상가
소재지: 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 717 스타테라스 10층1028호
감정가: 723,000,000원
최저가: 173,592,000원
매각기일: 2026.07.20 10:00
진행상태: 4회 유찰
이번 물건은 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 717 스타테라스 10층 1028호 근린상가입니다. 부산지방법원 부산동부지원에서 진행되는 사건으로, 토지 및 건물 일괄 매각 조건입니다. 감정가는 723,000,000원이고 최저입찰금액은 173,592,000원으로 공고되어 있으며, 원문 기준 4회 유찰 후 매각기일이 2026년 7월 20일 월요일 오전 10시로 예정되어 있습니다.
물건의 전유 부분은 건물면적 23.29평, 대지권 면적은 3.92평으로 확인됩니다. 건물은 철골철근콘크리트합성구조 평지붕 11층 건물 중 제10층 제1028호입니다. 감정평가 현황상 토지는 인접 필지와 평탄하게 조성된 정방형 토지이며, 근린생활시설 및 주차장 건부지로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 다만 실제 이용 상태는 별도 현장 확인이 필요합니다.
이 물건에서 눈에 띄는 부분은 10층의 여러 호실 벽체가 임의로 제거되어 하나의 호실처럼 사용된 정황입니다. 감정평가 자료에는 집합건축물대장, 등기사항전부증명서 및 건축물현황도에 의해 위치와 면적 특정이 가능하고, 경계벽 철거가 일시적인 것으로 인정되며 복원에 과다한 비용이 들지 않는 것으로 보아 정상평가했다는 내용이 있습니다. 그러나 입찰자는 이 부분을 단순한 참고사항으로만 보지 말고, 실제 경계 복원 가능성, 비용, 관리단 협의 필요 여부, 향후 사용 승인과 영업 관련 문제를 함께 확인해야 합니다.
매각물건명세서에는 해당 건물 10층에 '거한상'이라는 상호의 한식당이 있었고, 현재는 영업을 하지 않는 것으로 기재되어 있습니다. 해당 호실은 사진상 벽체 구분 없이 식당 일부였던 것으로 보이나, 조사 당시 거주자나 관계자를 만나지 못했고 안내문을 남겼으나 연락이 없었다는 내용도 확인됩니다. 따라서 현재 점유 상태는 문서만으로 단정하기 어렵고, 입찰 전 현장 방문을 통해 출입 가능 여부, 내부 집기 상태, 실제 점유자 존재 여부를 확인하는 과정이 필요합니다.
입지 측면에서는 기장군 기장읍 시랑리 소재 상업용 건물 내 근린상가라는 점을 기준으로 검토해야 합니다. 다만 원문 자료만으로는 유동인구, 주변 상권 매출, 영업 업종 적합성, 임대료 수준을 확정할 수 없습니다. 상가 물건은 같은 건물 안에서도 층수, 호실 위치, 동선, 엘리베이터 접근성, 주차 편의, 공실률에 따라 체감 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 특히 10층 상가는 1층 상가와 성격이 다르므로 음식점, 사무실, 학원, 병의원, 예약형 업종 등 가능한 용도와 제한 사항을 현장에서 따져보는 것이 좋습니다.
권리분석에서는 매각으로 소멸되지 않는 권리 여부, 말소기준권리, 배당요구 종기, 임차인 대항력, 상가건물임대차보호법 적용 가능성을 차례대로 확인해야 합니다. 원문에는 이 사건 부동산 소재지에 전입신고된 세대주가 없고, 상가건물임대차현황서 및 외국인체류확인서에 등록된 사람이 없다고 되어 있습니다. 이는 참고할 만한 내용이지만, 실제 임대차 관계나 점유 관계가 전혀 없다는 의미로 단정해서는 안 됩니다. 미신고 임차인, 전대차, 영업 관련 이해관계, 기존 시설물 소유권 문제 등이 뒤늦게 드러날 수 있기 때문입니다.
명도 난이도도 자료 확인 전에는 확정할 수 없습니다. 현재 영업을 하지 않는 것으로 보인다는 문구가 있어도 내부에 집기나 시설물이 남아 있는지, 관리비가 체납되어 있는지, 관리사무소가 인도 과정에서 어떤 절차를 요구하는지 확인해야 합니다. 상가의 경우 영업 시설 철거, 원상복구, 간판 정리, 공용부 사용 문제까지 함께 검토해야 하므로 단순한 공실 물건으로 보고 접근하는 것은 신중해야 합니다.
리스크 점검도 필요합니다. 경매 절차에서는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 해석, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 집합상가 물건은 관리비 체납, 공용부분 사용 제한, 관리단 규약, 업종 제한, 경계벽 복원 문제처럼 낙찰 후 비용으로 이어질 수 있는 항목이 있습니다. 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 관리사무소 확인 내용을 종합해 전문가 검토와 상담을 거친 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 필요합니다.
입찰 전에는 최저가가 감정가 대비 낮아졌다는 사실만 보고 접근하기보다 실제 사용 가능성과 추가 비용을 함께 계산해야 합니다. 경계벽 복원 비용, 내부 철거비, 체납 관리비 승계 가능성, 향후 임대까지 걸리는 기간, 공실 보유 비용, 취득세와 법무비용, 대출 가능 여부를 현실적으로 반영해야 합니다. 상가 물건은 낙찰가가 낮아 보여도 사용 계획이 불명확하면 보유 부담이 커질 수 있으므로, 목적을 임대인지 실사용인지 먼저 정한 뒤 입찰가를 산정하는 편이 안전합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 자료 확인, 권리관계 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 상담을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 상가뿐 아니라 주거형, 토지, 공장, 창고 등 목적에 맞는 물건 검토가 가능합니다.
매각기일 전에는 반드시 법원에 비치된 매각물건명세서와 감정평가서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 건축물대장, 관리비 및 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다. 법원 경매 정보는 절차 중 권리변동이나 기재 정정이 생길 수 있으므로, 최종 입찰 전 재확인은 필수입니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
부산경매 #기장군경매 #기장읍상가 #시랑리상가 #스타테라스 #근린상가경매 #상가경매 #수익형부동산 #상가투자 #4회유찰 #권리분석 #명도체크 #현장점검 #서류점검 #부산동부지원 #2025타경5431
경매상담 010-6899-1601