사건개요
사건번호: 2025타경10460
관할법원: 대전지방법원 천안지원
물건종류: 근린상가
소재지: 충청남도 천안시 서북구 성성5로 95, 비동 1층113호
감정가: 553,000,000원
최저가: 132,775,000원
매각기일: 2026.07.20 10:00
진행상태: 4회 유찰
이번 물건은 충청남도 천안시 서북구 성성동 브이티스퀘어 비동 1층 113호로 확인되는 근린상가 경매 물건입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 토지면적은 약 11.55평, 건물면적은 약 11.57평입니다. 감정가는 553,000,000원이고 최저입찰금액은 132,775,000원으로 표시되어 있으며, 진행 내역상 4회 유찰된 상태입니다.
물건의 구조는 에이동과 비동이 모두 철근콘크리트구조 평지붕 건물로, 지하 2층부터 지상 4층 규모로 기재되어 있습니다. 본건은 비동 1층 113호이며 용도는 소매점으로 확인됩니다. 감정평가현황에는 현장 조사일 현재 공실 상태로 기재되어 있어, 실제 사용 여부와 내부 상태는 입찰 전 현장 확인이 중요합니다. 공실로 기재되어 있더라도 현장 점유 상태, 출입 가능 여부, 내부 훼손 여부, 관리비 체납 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
소재지는 천안시 서북구 성성5로 일대입니다. 성성동은 주거지와 생활 편의시설이 함께 형성된 지역으로 볼 수 있으나, 본건의 상권력이나 임대수요는 단순 주소만으로 단정하기 어렵습니다. 특히 같은 건물 안에서도 층수, 호실 위치, 전면 노출, 출입 동선, 주차 편의, 주변 점포 구성에 따라 상가의 활용성과 임대 가능성이 크게 달라질 수 있습니다. 본건은 1층 상가라는 점이 확인되지만, 실제로 보행 동선이 집중되는 위치인지, 주 출입구와 가까운지, 외부에서 시인성이 확보되는지는 현장에서 직접 확인해야 합니다.
토지의 형상과 이용상태는 부정형의 완만한 남측 하향 경사지 중 일부를 평탄하게 조성한 근린생활시설 부지로 기재되어 있습니다. 이 내용은 대지 전체의 형상과 조성 상태에 관한 설명이므로, 개별 호실의 영업성 판단과는 구분해서 보아야 합니다. 상가 경매에서는 토지지분과 건물 전유부분의 권리관계, 공용부분 이용, 주차장 사용 기준, 관리규약, 업종 제한 여부가 함께 검토되어야 합니다.
권리관계 측면에서는 매각물건명세서상 전입세대확인서, 외국인체류확인서, 상가건물임대차 현황서에 등재된 세대주 및 임차인은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 현장 조사 당시 점유자를 만나지 못했고, 안내문 부착 후에도 연락이 없어 점유자 미상으로 보고되었다는 내용이 함께 확인됩니다. 따라서 임차인이 없다고 단정하기보다는, 상가건물임대차 현황서와 현장 점유 상태, 실제 영업 흔적, 간판, 우편물, 관리사무소 확인을 함께 진행하는 것이 필요합니다.
상가 물건은 주거용 부동산과 달리 권리분석에서 확인해야 할 항목이 더 세분화됩니다. 말소기준권리, 배당요구 여부, 대항력 있는 임차인 존재 가능성, 사업자등록 여부, 확정일자 여부, 보증금 규모, 점유자의 실체 등을 확인해야 합니다. 현재 제공된 요약 자료만으로 핵심 권리분석과 명도 난이도를 확정하기는 어렵습니다. 입찰 전에는 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 상가건물임대차 현황서를 다시 열람하고 전문가 검토를 받는 것이 안전합니다.
가격 측면에서는 감정가 553,000,000원 대비 최저가 132,775,000원으로 낮아진 상태가 눈에 띕니다. 다만 유찰 횟수가 많다는 사실은 단순히 저렴하다는 의미만으로 볼 수 없습니다. 시장 수요, 상권 평가, 관리비 부담, 공실 기간, 내부 상태, 임대 가능 업종, 건물 내 공실률, 기존 분양가와 실거래 사례 등을 함께 확인해야 합니다. 특히 상가의 경우 낙찰가가 낮더라도 장기간 공실이 이어지거나 관리비 부담이 크면 실제 보유 부담이 커질 수 있습니다.
입지 확인 시에는 주변 도로 접근성, 건물 전면부 노출, 차량 진입, 주차 동선, 보행자 흐름, 인근 아파트와 생활시설의 연결성을 확인하는 것이 좋습니다. 원문에는 인접 도로상태 등에 대한 구체적 설명이 충분히 드러나지 않으므로, 현장 답사를 통해 출입구 위치와 주변 영업 환경을 직접 살펴봐야 합니다. 같은 성성동 상권이라도 대로변, 단지 내 동선, 후면 상가 여부에 따라 실제 체감 입지는 다를 수 있습니다.
리스크 점검도 반드시 필요합니다. 법원 자료에 모든 위험 요소가 빠짐없이 표시된다고 보기 어렵고, 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 해석, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 자료 확인 시점에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 매각기일 전까지 권리관계가 변동될 수 있고, 현장 점유자가 뒤늦게 확인될 가능성도 배제할 수 없습니다. 낙찰 후 예상하지 못한 비용이 발생하지 않도록 법원 비치 서류와 현장 상태를 기준으로 전문가 상담을 진행하는 것이 필요합니다.
입찰 전 점검사항으로는 최저가만 보지 말고 예상 취득비용, 취득세, 법무비용, 명도 관련 비용, 체납 관리비 가능성, 내부 수리비, 향후 보유 기간을 함께 계산해야 합니다. 공실 상가라면 임대 전까지의 공백 비용도 고려해야 하며, 직접 사용 목적이라면 업종 적합성, 시설 공사 가능성, 간판 설치 기준, 집합건물 관리규약까지 확인하는 것이 좋습니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리분석 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 상담을 도와드리고 있습니다. 본 글은 제공된 법원 및 경매 자료를 바탕으로 정리한 참고용 설명이며, 최종 판단은 최신 서류와 현장 확인을 거쳐 진행해야 합니다.
이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하니 지역, 예산, 물건 종류, 목적에 맞춰 비교 검토해 보시기 바랍니다. 매각기일 전 관련 서류와 현장 상태는 반드시 다시 확인해야 하며, 법원 경매계 열람 자료와 등기, 감정평가서, 매각물건명세서의 최신 내용을 기준으로 판단해야 합니다.
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