사건개요
사건번호: 2024타경1169
관할법원: 청주지방법원 충주지원
물건종류: 축사, 농가시설
소재지: 충청북도 충주시 노은면 안락리 108-2
감정가: 556,126,280원
최저가: 182,232,000원
매각기일: 2026.07.20 10:00
진행상태: 5회 유찰, 감정가의 33%
이번 물건은 충청북도 충주시 노은면 안락리 108-2 일원에 소재한 축사 및 농가시설 경매 물건입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되며, 토지면적은 약 2,257.86평, 건물면적은 약 1,036.87평으로 확인됩니다. 원문에는 축사로 표시되어 있으나 현황 설명에는 버섯재배사, 창고, 사무실 및 숙소, 전, 답, 도로 이용 부분 등이 함께 기재되어 있어 단순 축사 물건으로만 보기보다는 농업용 시설과 부속 토지가 혼재된 물건으로 검토하는 것이 필요합니다.
감정가는 556,126,280원이고 최저가는 182,232,000원입니다. 진행 내역상 유찰 5회로 표시되어 최저가가 감정가 대비 33% 수준까지 내려온 상태입니다. 다만 유찰 횟수와 낮아진 최저가만 보고 접근하기보다는, 농지취득자격증명 제출 여부, 제시외 건물의 매각 제외, 법정지상권 성립 가능성, 원상회복의무 등을 함께 확인해야 하는 물건입니다.
토지 현황을 보면 여러 필지가 포함된 일괄매각 구조입니다. 원문상 일부 토지는 사다리형 또는 세장형 평지로 표시되어 있으며, 전기타, 버섯재배사, 답, 전, 도로 등으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 특히 기호 7, 9, 10은 공부상 지목이 답이나 현황상 도로로 이용 중인 것으로 목측된다는 내용이 있어, 지목과 현황 이용상태가 일치하는지 현장 확인이 필요합니다.
건물은 경량철골조 판넬지붕 단층 건물 등이 포함되어 있습니다. 목적물 중 1번, 2번, 3번, 4번, 13번, 14번, 15번은 버섯재배사로 이용 중이고, 7번, 9번, 10번은 도로, 11번과 16번은 전, 12번은 휴경지 상태로 기재되어 있습니다. 또한 여러 동의 파이프조 보온덮개 버섯재배사, 창고, 견사, 관정, 사무실 및 숙소, 조경수 등이 언급되어 있어 실제 사용 범위와 매각 포함 범위를 구분해야 합니다.
입지 확인에서는 먼저 진입로와 차량 접근성을 살펴야 합니다. 원문에는 인접 도로상태가 별도 문장으로 구체화되어 있지 않고, 지적 및 건물개황도와 사진용지를 참고하라는 취지의 내용이 확인됩니다. 따라서 대형 차량 출입 가능 여부, 농업용 장비 이동 동선, 인근 민가와의 거리, 시설 운영 시 민원 가능성, 전기와 용수 사용 상태를 현장에서 직접 확인하는 것이 좋습니다.
권리분석 측면에서는 법정지상권 문구가 핵심입니다. 원문에는 매각에서 제외되는 제시외 건물 1번부터 23번까지를 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 기재되어 있습니다. 제시외 관정은 매각 포함으로 표시되어 있으나, 제시외 건물은 모두 매각 제외된다는 내용이 있으므로 낙찰 후 사용, 철거, 협의, 점유 이전 과정에서 분쟁 가능성이 있는지 반드시 검토해야 합니다.
농지취득자격증명도 중요한 확인 사항입니다. 원문에는 목록 1부터 4, 7부터 10 모두 농지취득자격증명 제출이 필요하고, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있다는 취지의 문구가 있습니다. 또한 노은면 사실조회서 회신 내용상 목록 1부터 4, 8의 경우 버섯재배사로 사용 중이므로 농지 취득 후 버섯재배사로 활용하지 않을 경우 해당 시설에 대한 복구계획서가 필요할 수 있다고 되어 있습니다. 입찰 전 소관 행정기관에 발급 가능 여부를 확인하는 절차가 선행되어야 합니다.
입찰 전에는 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항증명서, 토지대장, 건축물대장, 농지 관련 공부를 함께 대조해야 합니다. 특히 매각 포함 건물과 제외 건물, 제시외 관정, 조경수, 컨테이너 숙소, 창고, 견사 등의 소유관계와 실제 점유관계를 확인해야 합니다. 법원 자료에 기재된 면적과 현장 구조가 다를 수 있으므로 사진 자료만으로 판단하지 말고 현장 답사를 통해 이용 상태를 확인하는 편이 안전합니다.
리스크 점검도 필수입니다. 경매 자료에는 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리의 정확한 설정일, 임차인과 점유자 관계, 관리비 또는 시설 유지비, 명도 문제 등이 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 이 물건은 제시외 건물이 다수이고 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 내용이 있어 일반적인 농지나 단순 건물보다 검토할 쟁점이 많습니다. 핵심 권리분석과 명도 난이도는 자료 확인 전 단정하기 어렵고, 입찰 전 전문가 검토와 상담이 필요합니다.
이번 충주시 노은면 안락리 축사 및 농가시설 물건은 감정가 대비 낮아진 최저가가 눈에 띄지만, 농지취득자격증명, 원상회복의무, 제시외 건물 매각 제외, 법정지상권 가능성처럼 확인해야 할 조건이 분명한 사건입니다. 실사용 목적이라면 버섯재배사나 농업시설로 계속 활용 가능한지, 다른 용도로 전환하려는 경우 행정상 제한과 복구 부담이 있는지부터 검토해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토, 입찰 전 점검 방향 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인해야 합니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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