사건개요
사건번호: 2024타경5560
관할법원: 대전지방법원 천안지원
물건종류: 축사 농가시설
소재지: 충청남도 천안시 동남구 북면 운용리 401-1
감정가: 807,686,000원
최저가: 193,925,000원
매각기일: 2026.07.20 10:00
진행상태: 유찰 4회
이번 물건은 충청남도 천안시 동남구 북면 운용리 일대에 소재한 축사 성격의 농가시설 경매입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되며, 토지면적은 1,069.64평, 건물면적은 103.38평으로 기재되어 있습니다. 감정가는 807,686,000원, 최저가는 193,925,000원으로 확인되며, 현재 자료상 4회 유찰 이력이 표시되어 있습니다.
물건의 토지는 여러 필지로 구성된 것으로 보입니다. 감정평가현황에는 토지 면적이 300.08평, 247.75평, 66.25평, 455.57평으로 나뉘어 기재되어 있고, 건물은 73.21평과 30.17평으로 확인됩니다. 제시외건물도 11.65평, 31.76평, 13.61평, 15.13평 규모로 기재되어 있어 실제 이용 현황과 매각 포함 여부를 분리해서 봐야 합니다.
감정평가 자료에 따르면 기호 1 토지는 사다리형 평지로 주거용 건부지 등으로 이용 중이며, 기호 2 토지는 부정형 평지로 버섯재배사 건부지 등으로 이용 중입니다. 기호 5 토지는 전, 기호 6 토지는 전 또는 휴경지로 기재되어 있습니다. 따라서 단순히 축사 또는 농가시설로만 볼 것이 아니라 주거용 건부지, 식물관련시설, 농지 성격이 함께 섞인 복합 물건으로 접근하는 것이 적절합니다.
건물 구조는 기호 3이 철골조 철판지붕 식물관련시설 단층 건물, 기호 4가 조적조 슬래브지붕 단층 건물로 표시되어 있습니다. 실제 사용 가능성은 건축물의 노후도, 내부 설비, 전기와 급배수 상태, 진입 동선, 농업용 또는 작업장 용도 적합성을 현장에서 확인해야 합니다. 공부상 기재와 실제 점유 및 이용 상태가 다른 부분이 있어 서류만으로 판단하기에는 주의가 필요합니다.
입지 확인에서는 천안시 동남구 북면 운용리라는 농촌형 생활권과 주변 토지 이용 상태를 함께 봐야 합니다. 원문 자료에는 대로변, 산업단지, 역세권, 조망권 같은 세부 입지 장점이 확인되어 있지 않으므로 이를 단정해서 볼 수는 없습니다. 현장에서는 진입로 폭, 차량 회차 가능 여부, 인접 필지와의 경계, 농기계와 화물차 접근성, 주변 민원 가능성, 악취나 소음 관련 제한 여부를 확인하는 것이 중요합니다.
특히 이 물건은 매각대상 부동산 중 일부 토지가 개시결정 이후 2025년 4월 28일자로 운용리 401-17로 분할된 내용이 기재되어 있습니다. 지적 변동은 경매 물건의 범위, 경계 확인, 이용 계획에 영향을 줄 수 있으므로 토지대장, 지적도, 등기사항증명서, 감정평가서의 도면을 대조해야 합니다.
권리관계 확인 포인트도 가볍게 볼 수 없습니다. 원문에는 목록 4 건물에 대항력 여지가 있는 임대차관계 미상의 임차인이 있다는 내용이 있습니다. 또한 목적물 내 임차인 황동호를 만나 점유 확인을 했고, 전입세대 확인서, 외국인체류확인서, 관할세무서 상가건물임대차현황서가 첨부된 것으로 표시되어 있습니다. 이 경우 임차인의 실제 점유 부분, 전입 또는 사업자등록 시점, 확정일자 여부, 배당요구 여부, 대항력 성립 가능성을 반드시 따져야 합니다.
매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 지상권 항목이 별도로 표시되어 있으나, 원문에 구체적인 권리 내용이 모두 드러나지는 않습니다. 말소기준권리, 선순위 임차권, 법정지상권 성립 가능성, 유치권 주장 여부, 농지 관련 제한은 등기와 법원 서류를 기준으로 전문가 검토가 필요합니다. 특히 대항력 여지 있는 임대차관계가 언급된 물건은 낙찰 후 명도 난이도와 추가 비용 가능성을 보수적으로 점검해야 합니다.
매각 조건에서는 제시외 비닐하우스 기호 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ이 매각에서 제외된다는 점이 중요합니다. 대상물건 기호 1, 2, 5, 6 지상 및 기호 4 옥상에 철파이프조 비닐하우스가 소재한다고 기재되어 있으나, 매각 제외로 표시되어 있으므로 낙찰자가 당연히 취득한다고 보기 어렵습니다. 실제 존치 여부, 소유자, 철거 필요성, 사용 협의 가능성은 입찰 전 확인해야 합니다.
또한 목록 2 토지는 공부상 지목이 답이나 현황은 버섯재배사 건부지로 기재되어 있습니다. 공부상 지목과 현황이 다른 경우 향후 원상회복, 인허가, 농지전용, 사용승계 가능성 문제가 생길 수 있습니다. 목록 5와 목록 6 토지는 부동산 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 매각결정기일까지 미제출 시 보증금이 반환되지 않는다고 표시되어 있습니다. 이 부분은 입찰자의 자격과 사전 준비가 직접 연결되는 핵심 조건입니다.
목록 3 건물은 공부상 운용리 401-1, 401-3 지상 소재로 되어 있으나 실제는 401-3 지상에 소재한다고 기재되어 있고, 목록 4 건물은 공부상 401-1, 401-16 지상 소재이나 실제는 401-1 지상에 소재한다고 표시되어 있습니다. 건물의 실제 위치와 공부상 표시가 어긋나는 부분은 경계측량, 건축물대장, 토지이용계획, 현황도 확인을 통해 정리해야 합니다.
리스크 점검도 필요합니다. 경매 자료에는 중요한 내용이 요약되어 있지만 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 미납 관리비 또는 사용료, 명도 비용, 제시외 시설 처리 문제가 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 입찰 전에는 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 농지취득자격증명 가능 여부를 다시 확인하고 전문가 상담을 통해 실제 부담 가능성을 검토하는 것이 필요합니다.
이 물건은 최저가만 보고 판단하기보다 토지와 건물의 실제 사용 가능성, 농지 관련 자격 요건, 제시외 비닐하우스 제외 조건, 대항력 여지 있는 임차인 존재 여부를 함께 따져야 하는 유형입니다. 실사용 목적이라면 진입로와 시설 상태, 주변 민원 가능성, 필요한 보수 범위를 확인해야 하고, 보유 또는 임대 목적이라면 사용승계와 명도 가능성을 먼저 점검해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 서류 확인, 권리관계 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 상담을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 예산, 지역, 용도, 희망 조건을 기준으로 함께 비교해보는 방식이 좋습니다.
매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인해야 합니다. 특히 2026년 7월 20일 매각기일 전까지 법원 공고, 매각물건명세서 변경, 임차인 신고 변동, 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 재확인하시기 바랍니다.
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