사건개요
사건번호: 2024타경36014
관할법원: 창원지방법원 진주지원
물건종류: 근린상가
소재지: 경상남도 진주시 에나로128번길 17, 1층106호
감정가: 350,000,000원
최저가: 91,750,000원
매각기일: 2026.07.20 10:00
진행상태: 재진행, 6회 유찰
이번 물건은 경상남도 진주시 충무공동 센트럴타워 1층 106호로 확인되는 근린상가 경매 물건입니다. 법원 원문상 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 토지면적은 2.65평, 건물면적은 12.55평으로 기재되어 있습니다. 감정가는 350,000,000원이고 최저입찰금액은 91,750,000원으로 표시되어 있으며, 진행상태는 재진행입니다.
물건이 속한 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 9층 건물로, 본건은 그중 제1층 제106호입니다. 원문에는 해당 건물 내 승강기, 전기, 위생, 급배수 설비 등이 갖추어져 있다고 기재되어 있습니다. 1층 상가라는 점은 접근성과 노출 측면에서 검토할 요소가 될 수 있으나, 실제 전면 노출 정도, 출입 동선, 주변 점포 구성, 현재 영업 여부는 현장 확인이 필요합니다.
입지 측면에서는 본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하고 전반적인 교통상황은 양호하다는 감정평가 내용이 확인됩니다. 토지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 장방형에 가까운 형태로 기재되어 있으며, 건물 기준 남서측으로 왕복 2차선 도로에 접한다고 되어 있습니다. 다만 도로 접면이 실제 상가 매출이나 임대수요로 바로 이어진다고 단정할 수는 없으므로, 주변 상권의 공실, 업종 분포, 보행 흐름, 주차 여건을 함께 살펴야 합니다.
진주시 충무공동은 주거와 업무, 상업시설이 혼재된 생활권으로 볼 수 있으나, 이 물건의 투자성은 막연한 지역 이미지보다 해당 호실의 위치와 실제 점유관계, 임대 가능 업종, 관리비 부담을 중심으로 판단해야 합니다. 특히 12.55평 규모의 1층 근린상가는 소형 점포 운영이나 임대 검토가 가능할 수 있지만, 전용 사용 가능 면적, 내부 구조, 간판 설치 가능 여부, 공용부분 이용 상태까지 확인해야 실제 활용 방향을 정할 수 있습니다.
확인된 점유 관련 자료로는 매각물건명세서 부분에 상가건물임대차현황서에 기재된 김형준은 임차인이라는 내용이 있습니다. 이는 입찰 전 반드시 세부 확인이 필요한 부분입니다. 임차인의 대항력, 확정일자, 배당요구 여부, 보증금 규모, 실제 점유 여부에 따라 인수 부담이나 명도 일정이 달라질 수 있습니다. 원문에 일부 정보가 보인다고 해도 권리관계 전체가 확정되는 것은 아니므로, 매각물건명세서와 현황조사서, 등기부등본, 상가건물임대차현황서를 함께 대조해야 합니다.
권리분석에서는 말소기준권리 확인이 우선입니다. 원문에는 건물 등기부현황, 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 보이나 구체적인 권리 내용은 제공 자료만으로 완전하게 확인되지 않습니다. 따라서 등기부상 근저당권, 압류, 가압류, 가처분, 임차권등기, 지상권 등 인수 가능성이 있는 권리의 존재 여부를 법원 자료와 최신 등기사항증명서 기준으로 다시 확인해야 합니다.
또한 2025.08.29 승계인 측 매각기일연기신청 제출 기록이 확인됩니다. 이런 절차 기록은 사건 진행 과정에서 이해관계인의 움직임이 있었다는 의미로 볼 수 있으나, 그 자체만으로 낙찰 후 위험을 단정할 수는 없습니다. 다만 재진행 사건인 만큼 매각기일 전 사건기록의 변동 여부, 취하 가능성, 변경 또는 연기 여부를 확인하는 것이 필요합니다.
리스크 점검도 중요합니다. 경매 물건은 원문에 모든 위험이 드러나지 않을 수 있습니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 미납 관리비, 명도 협의 가능성 등은 낙찰 이후 비용과 일정에 직접 영향을 줄 수 있습니다. 특히 상가 물건은 주거용보다 임대차와 영업 관련 이해관계가 복잡해질 수 있으므로, 입찰 전 전문가 검토와 상담을 통해 인수 여부와 예상 비용을 보수적으로 점검하는 편이 좋습니다.
입찰 전에는 감정평가서의 면적과 실제 현황이 일치하는지 확인해야 합니다. 집합건물의 경우 전유부분과 대지권 비율, 공용부분 사용, 관리단 운영, 장기수선 관련 부담, 관리비 체납 여부를 확인하는 과정이 필요합니다. 원문에는 토지 2.65평, 건물 12.55평으로 표시되어 있으나, 실제 사용할 수 있는 면적감과 내부 배치, 출입구 위치는 현장에서 보아야 판단할 수 있습니다.
최저가가 감정가 대비 낮아졌다는 사실만으로 유리한 물건이라고 볼 수는 없습니다. 6회 유찰된 배경에는 시장 상황, 임대차 부담, 점유 문제, 상권 경쟁, 관리비 부담, 내부 상태, 권리상 특이사항 등 여러 요인이 있을 수 있습니다. 따라서 입찰가는 단순히 감정가 대비 비율로 정하기보다 예상 임대료, 공실 기간, 보수 비용, 취득 부대비용, 명도 비용을 반영해 산정하는 것이 필요합니다.
이 물건은 진주시 충무공동 1층 근린상가를 찾는 분들이 검토할 수 있는 경매 사례입니다. 다만 상가 경매는 임차인 권리와 실제 영업 환경, 관리비 체계에 따라 결과가 크게 달라질 수 있으므로, 현장답사와 서류검토를 분리해서 진행하기보다 함께 확인하는 방식이 적절합니다. 법원에 비치된 매각물건명세서와 감정평가서, 현황조사서, 최신 등기부등본은 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기초 정보 확인, 권리분석 검토, 현장 확인 방향, 입찰 전 점검사항 상담을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 목적과 예산, 희망 지역을 기준으로 함께 비교 검토할 수 있습니다.
매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다. 사건 진행상태, 최저가, 점유관계, 임차인 내역, 관리비, 권리변동은 매각기일 전까지 달라질 수 있습니다.
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