사건개요
사건번호: 2024타경12315
관할법원: 수원지방법원
물건종류: 근린주택
소재지: 경기도 용인시 처인구 남동 615-4
감정가: 1,586,540,320원
최저가: 1,110,578,000원
매각기일: 2026.07.20
진행상태: 유찰 1회
수원지방법원에서 진행되는 경기도 용인시 처인구 남동 소재의 근린주택 경매 물건을 상세히 소개해 드립니다. 본 물건은 토지 지분과 건물 전체가 함께 매각되는 일괄매각 물건으로, 최초 감정가는 15억 8654만 320원이었으나 현재 1회 유찰되어 감정가의 70% 수준인 11억 1057만 8000원을 최저입찰금액으로 하여 매각 절차가 진행 중입니다. 매각기일은 2026년 7월 20일 오전 10시로 예정되어 있으며, 입찰에 참여하고자 하시는 분들은 최저가의 10%에 해당하는 입찰보증금을 준비하셔야 합니다.
본 물건의 토지는 총 면적 155.71평으로 구성되어 있습니다. 이 중 주택 및 사무소 건부지로 활용 중인 완경사 지대의 세장형 토지가 141.27평이며, 나머지 14.44평은 현황상 도로로 사용되고 있는 부정형의 완경사 토지입니다. 도시지역이자 자연녹지지역, 보전산지 등의 토지이용 계획 제한을 받고 있는 상태이므로 관련 법적 규제 사항을 반드시 검토해야 합니다. 건물은 2018년 7월 10일에 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 평스라브 지붕 4층 건물로, 전체 공부상 면적은 181.42평입니다. 엘리베이터나 소방시설 등 건물의 전반적인 관리 상태는 현장 조사를 통해 직접 파악하셔야 합니다.
해당 건물의 1층 부분은 공부상 용도와 실제 현황이 다르게 나타나 주의가 요구됩니다. 건축물대장상 1층은 제2종 근린생활시설 사무실 2호로 등록되어 있으나, 실제로는 주택 4개 호실로 무단 용도변경하여 사용하고 있습니다. 이에 따라 건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있는 상태입니다. 이번 경매 평가에서는 위반 상태인 1층 부분을 현황에 맞춰 주택 기준으로 평가하였으나, 낙찰 이후 관할 구청으로부터 위반건축물에 대한 이행강제금이 부과되거나 원상복구 명령이 내려질 수 있으므로 이에 대한 재정적, 법적 부담을 사전에 계산하고 입찰에 참여해야 합니다.
건물 내부의 실제 이용 현황을 살펴보면 경사진 지형에 건축된 특성을 보이고 있습니다. 건물 외부 출입문에는 B동이라는 표시가 되어 있으며, 경사진 아래쪽에서 바라보았을 때 1층으로 인지되는 공간이 공부상 지층으로 표시되어 있습니다. 지층에는 3개의 호실과 호실 문 없이 각종 물품이 적치된 공용 공간이 있는 것으로 확인되었습니다. 그 위로 1층부터 4층까지는 각 층마다 4개의 호실이 배치되어 있으며, 옥탑층에는 별도로 주거용으로 사용하는 호실이 없는 구조입니다. 건물 외벽에 부합되어 있는 보일러실 등 판넬조 부분도 매각 대상 건물에 포함되어 평가되었습니다.
본 물건의 권리관계에서 가장 눈여겨보아야 할 부분은 다수의 주택임차권등기가 경료되어 있다는 점입니다. 등기부등본 및 매각물건명세서상 확인되는 임차권등기권자는 강정훈, 김재윤, 김지원, 김채연, 박다흰, 박성현, 백승환, 안도영, 이민혁, 이승준, 이찬 등 총 11명에 달합니다. 이들은 2024년 12월부터 2026년 4월 사이에 집중적으로 주택임차권등기를 설정한 상태입니다. 이는 임차인들이 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 나가면서 대항력을 유지하기 위해 법원의 결정을 받아 등기한 것으로 보입니다. 따라서 대항력 여부와 인수 보증금 유무에 대해서는 입찰 전에 반드시 경매 전문가의 정확한 분석과 확인이 필요합니다.
이처럼 다수의 임차권등기가 존재하는 경우, 낙찰자가 인수해야 하는 대항력 있는 보증금 채무가 존재하는지 여부를 명확히 분석해야 합니다. 임차인들의 전입신고일과 확정일자, 그리고 등기부상 말소기준권리의 선후 관계를 꼼꼼하게 대조하여 낙찰 후 보증금 전액을 인수해야 하는 임차인이 있는지 확인하는 권리분석이 필수적입니다. 또한 배당요구 여부와 배당 순위에 따른 실제 배당 가능액을 산정하여 미배당 보증금이 발생할 경우 낙찰자에게 인수되는지 철저히 검토해야 합니다. 이와 관련된 명확한 권리관계 확정을 위해서는 법률 전문가의 사전 진단이 필수적입니다.
더불어 명도 난이도가 매우 높을 것으로 예상되는 물건입니다. 주택임차권등기를 마친 임차인들은 자신의 보증금 확보를 위해 적극적으로 권리를 주장할 가능성이 크며, 일부 미배당 임차인의 경우 인도명령 대상에서 제외되거나 명도 소송으로 이어져 장기간 시간이 소요될 수 있습니다. 현재 점유자가 누구인지, 공실 상태인지, 혹은 유치권 등의 다른 돌발 권리가 제기될 여지가 있는지 현장 방문과 전입세대 열람을 통해 명확히 조사해야 합니다. 법원에서 제공하는 서류에만 의존하지 마시고 반드시 현장 상태와 점유 현황을 대조해야 하며, 구체적인 명도 계획 수립을 위해 전문가와의 협의가 필요합니다.
부동산 경매는 높은 수익을 기대할 수 있는 반면 다양한 잠재적 위험 요소가 도사리고 있습니다. 특히 본 사건과 같이 공부상 용도와 현황이 일치하지 않아 위반건축물로 등재된 경우, 대출 규제로 인해 낙찰 잔금 마련에 차질이 생길 수 있습니다. 또한 소유권 이전이 지연될 위험이나 대위변제로 인한 권리 관계 변동, 말소기준권리의 해석 오류 등 법적 리스크가 발생할 수 있습니다. 밀린 관리비나 세금 체납 여부, 임차인들의 실제 퇴거 가능 여부 등은 서류상 완벽히 파악하기 어려우므로 입찰 전에 전문가와의 깊이 있는 상담과 정밀한 분석을 거치는 것을 강력히 권장합니다.
본 경매 물건 외에도 고객님이 원하시는 지역, 예산 규모, 투자 목적에 부합하는 다양한 경매 매물을 분석하고 추천해 드릴 수 있는 시스템을 갖추고 있습니다. 입찰에 참여하기 전에는 반드시 법원 매각물건명세서의 최신 변동 사항을 다시 한번 열람하시고, 주민센터를 통한 전입세대 확인 및 현장 공부 대조 작업을 직접 수행하시기 바랍니다.
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