사건개요
사건번호: 2025타경875
관할법원: 창원지방법원 진주지원
물건종류: 전
소재지: 경상남도 하동군 옥종면 정수리 42
감정가: 440,697,600원
최저가: 308,488,000원
매각기일: 2026.07.20 10:00
진행상태: 유찰 후 매각기일 예정
이번 물건은 경상남도 하동군 옥종면 정수리 일대에 소재한 전 토지 경매입니다. 법원 자료상 토지면적은 1,350.97평으로 확인되며, 건물면적은 별도 기재가 없습니다. 감정가는 440,697,600원, 최저가는 308,488,000원으로 표시되어 있어 입찰 전 감정평가서와 매각물건명세서의 세부 조건을 반드시 다시 확인해야 합니다.
매각 방식은 토지매각이며, 원문에는 일괄매각 조건이 기재되어 있습니다. 대상 토지는 여러 필지 또는 목록으로 구성된 것으로 보이고, 면적은 39.93평, 304.92평, 294.03평, 712.08평 등으로 나뉘어 표시되어 있습니다. 전체 면적과 개별 목록별 면적이 실제 공부상 면적과 어떻게 연결되는지는 등기사항증명서, 토지대장, 지적도, 감정평가서를 함께 대조하는 과정이 필요합니다.
이 토지는 현재 전으로 이용 중인 부분과 묵전으로 이용 중인 부분이 함께 언급되어 있습니다. 감정평가 내용에는 부정형의 자체지반 평지, 등고평탄한 세장형 토지라는 표현이 확인됩니다. 일부는 조경수 재배 등으로 이용 중이며, 일부 토지에는 향나무, 메타세콰이어, 조경수, 특수목 등이 식재되어 있다고 기재되어 있습니다. 다만 제시외수목 중 약 85여주는 매각제외로 표시되어 있으므로, 낙찰자가 취득하는 범위와 제외되는 수목의 소유 및 처리 문제를 입찰 전에 구체적으로 확인해야 합니다.
입지 측면에서는 도로 조건을 특히 살펴봐야 합니다. 기호 1 토지는 지적도상 맹지이나 인접토지를 경유해 출입 가능한 것으로 기재되어 있고, 기호 2부터 4까지는 내부로 소폭의 비포장 진입로가 개설되어 있다고 되어 있습니다. 기호 5부터 7, 9부터 11까지는 남동측으로 왕복 2차선 포장도로가, 기호 8은 남서측 및 남동측으로 왕복 2차선 포장도로가 각각 개설되어 있다는 내용이 있습니다. 토지 경매에서는 도로 접면, 실제 통행 가능 여부, 농기계와 차량 진입 가능성, 인접 토지 사용관계가 가격 판단에 큰 영향을 줄 수 있습니다.
농지 또는 전 토지의 경우 단순히 면적과 최저가만 보고 접근하기 어렵습니다. 공부상 지목, 현황 이용상태, 농지취득자격증명 필요 여부, 토지이용계획상 제한, 인허가 가능성, 경계 침범 여부, 분묘나 수목 문제 등을 함께 봐야 합니다. 원문에 토지이용계획 및 제한상태 일부가 기재되어 있으나, 실제 활용 가능성은 관할 지자체 확인과 현장 답사를 통해 보완해야 합니다.
권리분석에서는 매각물건명세서와 등기부를 기준으로 말소기준권리, 인수되는 권리, 법정지상권 또는 분묘기지권 가능성, 지상 수목의 소유관계 등을 확인해야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 지상권 항목이 보이지만 세부 내용은 충분히 드러나지 않습니다. 따라서 이 자료만으로 권리관계를 단정하기보다 법원 비치 서류와 등기사항을 기준으로 전문가 검토를 거치는 것이 안전합니다.
명도와 점유 관계도 별도 확인이 필요합니다. 토지 경매라도 실제 경작자, 수목 소유자, 임차인, 무단 점유자, 관리 주체가 존재할 수 있습니다. 원문상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 방문 시 누가 이용하고 있는지, 조경수나 특수목의 관리자가 누구인지, 매각제외 수목의 반출 또는 존치 문제가 있는지 확인해야 합니다. 특히 매각제외 물건이 있는 경우 낙찰 후 사용 개시가 지연될 수 있습니다.
리스크 점검도 중요합니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 해석, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 제공 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 토지는 건물보다 현장 경계와 이용관계가 더 중요한 경우가 많고, 수목·진입로·인접지 통행 문제가 낙찰 후 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 입찰 전 등기, 감정평가서, 매각물건명세서, 토지이용계획확인서, 지적도, 현황사진을 종합해 전문가 상담을 받는 것이 필요합니다.
입찰 전에는 최저가가 낮아졌다는 점만 보지 말고 실제 활용 목적과 보유 비용을 함께 검토해야 합니다. 전원주택부지, 농업용 토지, 조경수 관련 활용 등 여러 가능성을 떠올릴 수 있지만, 해당 가능성은 인허가와 현황 조건에 따라 달라집니다. 특히 지적도상 맹지로 표시된 토지와 비포장 진입로가 있는 토지는 통행권, 도로 폭, 차량 접근성, 우천 시 이용 상태까지 확인하는 것이 좋습니다.
주식회사 제이옥션은 법원경매 물건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토, 현장 점검 포인트 정리, 입찰 전 상담을 도와드립니다. 이 물건은 면적이 넓고 수목 및 도로 조건이 함께 얽혀 있어 서류만으로 판단하기보다 현장 확인과 법원 서류 검토를 병행하는 접근이 필요합니다.
(이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능)
매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다. 법원 자료는 진행 중 변경될 수 있고, 권리관계나 현황, 지적물건 변경, 입력 오류 가능성도 있으므로 최종 판단은 최신 서류와 현장 답사를 기준으로 해야 합니다.
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