사건개요
사건번호: 2025타경12673
관할법원: 대전지방법원 천안지원
물건종류: 근린상가
소재지: 충남 천안시 서북구 불당동 1479 1층 126호
감정가: 1,057,000,000원
최저가: 739,900,000원
매각기일: 2026.07.20 10:00
진행상태: 유찰 후 매각기일 예정
이번 물건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 1479, 불당코아루와이드시티오피스텔 1층 126호 근린상가입니다. 법원 자료상 토지 3.28평, 건물 16.01평 규모로 확인되며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 1,057,000,000원, 최저입찰금액은 739,900,000원으로 기재되어 있습니다.
건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 20층 건물 중 1층 상가로 확인됩니다. 사용승인일은 2021년 2월 10일로 기재되어 있으며, 외벽은 인조석 등 미장석재 패널 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 페어글래스 등으로 조사되어 있습니다. 공동설비로 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장설비가 갖춰진 것으로 나타납니다.
이 물건의 이용상태는 평가일 현재 공실로 기재되어 있습니다. 특히 126호는 과거 무인카페로 이용되었던 것으로 보이나, 평가일 현재 철수한 것으로 조사되어 있습니다. 다만 공실 여부는 평가 시점 기준이므로 입찰 전 실제 점유 상태, 내부 집기 잔존 여부, 원상복구 필요성, 관리비 체납 여부를 다시 확인해야 합니다.
입지 측면에서는 본건이 속한 건물의 지하주차장 및 지상건물 내 주차장까지 차량 접근이 가능한 것으로 기재되어 있고, 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다. 대지권의 목적인 토지는 북측으로 폭 35~40미터 도시계획도로, 서측으로 폭 20~25미터 도시계획도로에 접하는 각지로 조사되어 있습니다. 일반상업지역 및 지구단위계획구역에 포함된 점은 상가 입지 검토 시 함께 살펴볼 부분입니다.
다만 상가 물건은 단순히 도로 접면이나 건물 연식만으로 판단하기 어렵습니다. 실제 유동인구의 흐름, 주변 상권의 업종 구성, 같은 건물 내 공실률, 전면 노출성, 출입 동선, 주차 이용 편의, 배후 주거 및 업무 수요를 현장에서 직접 확인해야 합니다. 특히 1층 상가라 하더라도 위치와 동선에 따라 체감 가치는 달라질 수 있으므로 낮 시간대와 저녁 시간대의 분위기를 나눠 확인하는 것이 좋습니다.
권리분석에서는 매각물건명세서와 등기부등본, 임대차 현황을 함께 봐야 합니다. 원문에는 상가건물임대차 현황서상 임차인으로 윤아리가 등재되어 있어 임차인으로 등록한다는 내용이 확인됩니다. 평가일 현재 공실이라는 내용과 임대차 현황서상 임차인 등재 내용이 함께 존재하므로, 실제 점유 관계와 대항력 여부, 보증금, 사업자등록 및 확정일자 관련 사항은 반드시 법원 문건과 현장 조사를 통해 재확인해야 합니다.
말소기준권리, 배당요구 여부, 인수되는 권리 유무는 입찰 여부를 결정하는 핵심입니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 지상권 항목이 보이나, 세부 내용은 제공 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 따라서 등기부등본의 접수일자와 권리 순위, 임차인의 대항력 가능성, 배당요구 종기 준수 여부를 전문가와 함께 검토하는 과정이 필요합니다.
리스크 점검도 중요합니다. 경매 물건은 자료에 드러나지 않은 소유권이전 지연 사유, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단 문제, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 입찰 이후 확인될 수 있습니다. 상가의 경우 관리규약, 공용관리비, 연체 관리비 승계 가능성, 간판 및 시설물 원상회복 비용까지 검토해야 하므로 단순 최저가만 보고 접근하는 것은 적절하지 않습니다.
입찰 전에는 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 건축물대장, 토지이용계획 관련 내용을 다시 확인해야 합니다. 건물 내부 확인이 가능한 경우에는 누수, 전기용량, 급배수 상태, 냉난방 설비, 기존 인테리어 철거 범위, 업종 제한 가능성도 함께 살펴보는 것이 좋습니다. 상가 운영이나 임대 목적이라면 예상 임대료를 단정하기보다 주변 실제 임대 사례와 공실 기간을 보수적으로 확인해야 합니다.
이번 천안시 서북구 불당동 근린상가는 일반상업지역 내 1층 상가라는 점, 감정가 대비 최저가가 낮아진 상태라는 점, 과거 무인카페 이용 이력이 있다는 점이 확인됩니다. 반면 임차인 등재 내용과 공실 조사 내용이 함께 존재하므로 권리관계와 점유관계 확인이 핵심입니다. 입찰자는 현장 답사와 서류 검토를 통해 본인의 자금 계획, 활용 목적, 명도 가능성까지 종합적으로 판단해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건 검토, 권리분석, 입찰 전 서류 확인, 현장 점검 방향 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로, 지역과 예산, 희망 용도를 기준으로 비교 검토를 받아보는 것이 좋습니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
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