사건개요
사건번호: 2025타경11993
관할법원: 대전지방법원 천안지원
물건종류: 펜션, 캠핑장
소재지: 충청남도 천안시 동남구 성남면 신사리 520-5
감정가: 1,926,133,594원
최저가: 1,348,294,000원
매각기일: 2026.07.20 월요일 10:00
진행상태: 1회 유찰, 최저가 감정가의 70%
이번 물건은 충청남도 천안시 동남구 성남면 신사리 520-5 일원에 위치한 펜션 및 캠핑장 성격의 법원경매 물건입니다. 법원 원문상 토지지분 및 건물 전체매각으로 표시되어 있고, 일부 목록은 지분매각이며 제시외 물건이 포함되는 일괄매각 조건입니다. 토지면적은 약 1,083.34평, 건물면적은 약 84.85평으로 확인됩니다.
감정가는 1,926,133,594원이며 최저입찰금액은 1,348,294,000원입니다. 원문에는 유찰 1회와 최저가 70%가 표시되어 있으므로, 입찰을 검토하는 경우 감정가 대비 현재 최저가 수준과 실제 현장 상태를 함께 비교해야 합니다. 단순히 감정가와 최저가 차이만 보고 판단하기보다 토지 구성, 건물 활용 가능성, 기존 야영장 시설의 상태를 종합적으로 확인하는 접근이 필요합니다.
확인된 물건 정보부터 보면, 토지는 여러 필지로 구성되어 있으며 일부는 주거나지, 일부는 야영장부지, 일부는 야영장 부속토지 또는 도로부지로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 건물은 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로 표시되어 있고, 평가일 현재 공실 상태이며 활성화되어 있지 않은 것으로 확인됩니다. 기호4 건물에는 급수배수설비와 위생설비가 있는 것으로 보이고, 제시외 차양과 정화조 또는 오수처리시설이 부대설비로 언급되어 있습니다.
이 물건은 펜션과 캠핑장 성격이 함께 있는 물건이지만, 원문상 야영장은 비활성화 상태로 기재되어 있습니다. 따라서 기존 영업권이나 정상 운영 중인 시설로 단정해서는 안 됩니다. 실제 시설물의 노후도, 전기와 수도, 오수처리시설 작동 여부, 건축물대장과 현황의 일치 여부, 영업 재개를 위한 인허가 가능성 등을 별도로 검토해야 합니다. 특히 야영장이나 펜션은 토지만 확보되어 있다고 바로 운영 가능한 유형이 아니므로, 관련 법령과 지자체 기준 확인이 중요합니다.
입지 확인 포인트는 성남면 신사리 일대의 전원입지와 접근성입니다. 원문에는 도로로 이용 중인 토지들이 포함되어 있는 것으로 보이나, 구체적인 진입로 폭, 차량 회차 가능성, 대형 차량 접근성, 인접 토지와의 경계 상태는 현장 답사가 필요합니다. 캠핑장이나 펜션은 주말 수요, 가족 단위 접근성, 주변 관광 자원, 소음 민원 가능성, 야간 조명과 안전 동선까지 함께 보아야 합니다. 현장에서는 내비게이션 접근만 확인하지 말고 실제 차량 진입, 주차 가능 대수, 배수 상태, 경사도, 토지 단차를 직접 확인하는 것이 좋습니다.
권리분석 측면에서는 원문에 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 지상권 항목이 보이지만, 제공된 자료만으로 핵심 권리관계를 단정하기는 어렵습니다. 말소기준권리, 배당요구 여부, 임차인 또는 점유자 존재, 유치권 주장 가능성, 지분매각 목록의 권리관계, 제시외 물건의 소유관계는 등기사항전부증명서와 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 확인해야 합니다. 특히 일부 목록이 지분매각으로 표시되어 있으므로, 낙찰 후 사용과 처분에 제한이 생길 수 있는지 전문가 검토가 필요합니다.
명도 난이도 역시 자료 확인 전에는 쉽게 판단하기 어렵습니다. 건물이 공실로 기재되어 있더라도 실제 현장에 물건이 남아 있거나, 관리자가 출입을 관리하거나, 주변 토지 이용자가 존재할 수 있습니다. 캠핑장 시설은 데크, 차양, 정화조, 급배수 설비, 폐기물, 임시 시설물처럼 명도와 철거 범위가 쟁점이 될 수 있으므로 낙찰 전 사진과 현장 기록을 남겨 두는 것이 좋습니다.
리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 진행 중 대위변제나 권리변동으로 매각 조건이 달라질 수 있고, 소유권이전 지연 사유가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다. 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 관계, 미납 관리비나 공과금, 폐기물 처리 비용, 명도 협의 문제는 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 법원 자료와 등기, 토지대장, 건축물대장, 토지이용계획확인원, 현황조사서, 감정평가서를 다시 확인하고 전문가 상담을 거쳐 입찰 여부를 결정하는 것이 안전합니다.
입찰 전에는 최저가만 볼 것이 아니라 총투입비를 계산해야 합니다. 취득세 등 세금, 명도 비용, 시설 보수비, 정화조와 급배수 설비 점검비, 폐기물 처리비, 도로 및 경계 측량 비용, 인허가 검토 비용이 추가될 수 있습니다. 원문에는 일부 토지에 콘크리트 폐기물이 쌓여 있는 것으로 보인다는 내용도 있으므로, 폐기물의 양과 처리 책임은 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
또한 토지이용계획상 계획관리지역과 농림지역이 혼재되어 있고, 일부는 영농여건 불리농지로 기재되어 있습니다. 이러한 제한은 향후 개발, 증축, 용도변경, 야영장 재운영 가능성에 영향을 줄 수 있습니다. 입찰 전 관할 지자체에 현재 시설의 인허가 이력, 영업 재개 가능 여부, 필요한 보완 사항을 확인하는 절차가 필요합니다.
주식회사 제이옥션은 법원경매 물건의 권리분석, 현장 확인, 입찰 검토, 명도 상담을 중심으로 의뢰인의 판단을 돕고 있습니다. 이 물건은 토지와 건물, 제시외 물건, 지분매각 요소가 함께 있어 단순 주거형 물건보다 확인해야 할 부분이 많습니다. 자료 검토 없이 낙찰가만 기준으로 접근하기보다는 목적에 맞는 활용 가능성과 리스크를 나누어 살펴보는 것이 좋습니다.
이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로, 예산과 희망 지역, 활용 목적을 기준으로 비교 검토할 수 있습니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태가 변경될 수 있으니 법원 비치 서류, 매각물건명세서, 등기부, 감정평가서, 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
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