사건개요
사건번호: 2025타경1015
관할법원: 수원지방법원
물건종류: 근린상가
소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1018 3층301호
감정가: 1,100,000,000원
최저가: 770,000,000원
매각기일: 2026.07.20 10:00
진행상태: 1회 유찰, 감정가의 70%
이번 물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 1018 소재 3층 301호 근린상가입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄 매각으로 진행되며, 토지면적은 28.05평, 건물면적은 102.81평으로 확인됩니다. 감정가는 11억 원, 최저입찰금액은 7억 7천만 원이며, 1회 유찰 후 진행되는 사건입니다.
물건의 용도는 근린생활시설 중 사무소로 기재되어 있습니다. 현황조사 내용에는 폐문부재 상태였고, 관리사무소 탐문 결과 공실인 것으로 조사되었다는 내용이 있습니다. 다만 공실 여부는 조사 시점의 탐문 내용이므로 입찰 전 현장 방문을 통해 실제 점유 상태, 출입 가능 여부, 내부 관리 상태를 다시 확인해야 합니다.
토지는 정방형 평지로 조사되어 있으며, 근린생활시설 건부지로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 상가 물건은 전용면적뿐 아니라 건물 내 위치, 층별 동선, 엘리베이터 접근성, 주차 여건, 간판 노출 가능성, 공용부 관리 상태가 실제 활용성에 영향을 줄 수 있습니다. 원문만으로 도로 접면, 상권 흐름, 주변 업종 구성까지 모두 단정하기는 어렵기 때문에 현장에서 주변 통행량과 건물 내 공실률을 함께 보는 것이 좋습니다.
확인된 가격 조건만 보면 감정가 대비 최저가가 70% 수준으로 낮아진 상태입니다. 그러나 유찰 이력만으로 매수 적정성을 판단하기는 어렵습니다. 인계동 상가라는 지역성과 100평을 넘는 건물면적은 활용 범위가 넓을 수 있지만, 사무소 수요, 관리비 부담, 내부 원상복구 필요 여부, 임대 가능 업종 제한 등을 함께 검토해야 합니다.
권리관계에서는 케이비증권 주식회사가 전세권자로서 경매를 신청한 것으로 기재되어 있습니다. 전세권설정등기일은 2021.11.26, 배당요구일자는 경매신청일로 표시되어 있습니다. 이 부분은 말소기준권리, 전세권의 배당 관계, 매각으로 소멸되는 권리와 인수되는 권리를 등기부와 매각물건명세서로 함께 확인해야 합니다.
현황조사에서는 소유자나 점유자를 만나지 못했고, 출입문에 안내문을 부착한 것으로 되어 있습니다. 전입세대확인서, 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서에는 해당 사항 없음으로 기재되어 있으나, 점유관계는 별도 확인이 필요하다는 취지의 내용이 함께 있습니다. 상가 경매에서는 공부상 임차인이 없어 보여도 실제 점유자, 사용 흔적, 미납 관리비, 열쇠 인도 문제 등이 남아 있을 수 있어 현장 확인이 중요합니다.
특히 원문에는 주식회사 케이씨씨수원영업소로부터 본건 건물의 공용관리비를 입주사들이 배분하여 납부 중이라는 서면이 제출되었다는 내용이 있습니다. 입찰에 참여할 경우 공용관리비 부분을 확인하라는 문구가 있으므로, 미납 여부와 배분 방식, 장기수선성 비용, 공실 상태에서의 관리비 부담을 관리사무소 또는 관련 서류로 확인해야 합니다.
입찰 전에는 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부등본을 서로 대조해야 합니다. 감정평가서에서는 내부 구조, 이용상태, 건물 노후도, 위치별 가격 산정 근거를 확인하고, 매각물건명세서에서는 임차인, 점유자, 인수 조건, 비고란 내용을 확인해야 합니다. 등기부에서는 말소기준권리와 후순위 권리의 처리, 경매신청 전후 권리변동을 점검해야 합니다.
위험요소도 반드시 따져야 합니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 경매 취하 가능성, 매각기일 전 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 폐문부재로 조사된 물건은 실제 내부 상태와 점유 여부가 입찰 후 비용에 직접 영향을 줄 수 있으므로 전문가 검토와 상담을 거쳐 판단하는 것이 필요합니다.
명도 난이도 역시 현재 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 공실로 탐문되었다는 내용은 참고할 수 있지만, 실제 출입 가능 여부와 점유 흔적, 집기류 존재 여부, 열쇠 인도 가능성은 별도 확인 대상입니다. 상가 물건은 주거용보다 관리비, 시설물, 원상회복 범위가 더 크게 문제 되는 경우가 있으므로 입찰가 산정 시 예비 비용을 보수적으로 반영해야 합니다.
이번 사건은 수원지방법원에서 2026년 7월 20일 월요일 오전 10시에 매각기일이 예정되어 있습니다. 입찰자는 최저가만 보지 말고 현장 상태, 권리관계, 관리비 부담, 향후 사용 계획을 종합해 입찰 여부와 금액을 정해야 합니다. 법원 정보는 매각기일 전까지 변경될 수 있으므로, 최종 입찰 전에는 반드시 최신 서류를 다시 확인해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 법원경매 물건의 권리관계 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 서류 검토를 돕고 있습니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인한 뒤 진행하시기 바랍니다.
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