사건개요
사건번호: 2025타경55223
관할법원: 수원지방법원
물건종류: 아파트
소재지: 경기도 수원시 장안구 정자동 918 청솔마을에스케이.한화아파트 623동 604호
감정가: 748,000,000원
최저가: 523,600,000원
매각기일: 2026.07.20 10:00
진행상태: 유찰 1회
이번 물건은 경기도 수원시 장안구 정자동 청솔마을에스케이.한화아파트 623동 6층 604호로 확인되는 아파트 경매입니다. 수원지방법원에서 진행되며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 감정가는 748,000,000원, 최저입찰금액은 523,600,000원으로 원문상 1회 유찰 후 감정가의 70% 수준에서 다음 매각기일이 잡혀 있습니다.
물건의 토지면적은 16.27평, 건물면적은 30.01평으로 기재되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트조 박공지붕 25층 건물 중 6층 604호입니다. 공동주택은 같은 단지 안에서도 동 위치, 층, 향, 조망, 내부 관리상태, 수리 여부에 따라 실제 선호도와 입찰 판단이 달라질 수 있으므로 서류상 면적만 보고 판단하기보다는 현장 확인이 필요합니다.
소재지는 수원시 장안구 정자동의 대단지 아파트 권역으로 볼 수 있습니다. 원문상 토지는 대체로 세장형 평지에 조성된 아파트 건부지로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 확인되며, 교육환경 보호 관련 구역과 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등도 함께 표시되어 있습니다. 이러한 제한사항은 일반적인 아파트 실거주 목적에서는 직접적인 사용 제한보다 공부상 규제 확인 성격이 크지만, 정확한 내용은 토지이용계획확인원과 관련 공부로 다시 확인해야 합니다.
입지 확인에서는 단지 출입 동선, 주차 여건, 승강기 상태, 주변 생활시설 접근성, 학교와 대중교통 이용 편의, 단지 내 관리상태를 함께 살펴보는 것이 좋습니다. 원문에는 효탑초등학교, 대평고등학교, 동남보건대학, 예인유치원 관련 교육환경 보호구역이 언급되어 있어 주변 교육시설과의 관계를 확인할 수 있습니다. 다만 학군이나 통학 편의, 실제 배정 여부는 경매 자료만으로 단정하기 어렵기 때문에 교육청 자료와 현장 동선을 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
권리관계에서는 매각물건명세서상 전입세대확인서 및 주민등록표등본 기준으로 해당 주소에 채무자 김도훈이 전입세대주로, 채무자의 처인 소유자 주지선이 전입 세대원으로 하는 세대만 신고되어 있다고 기재되어 있습니다. 이는 임차인 존재 여부를 판단할 때 중요한 참고자료가 될 수 있으나, 전입세대 확인만으로 점유관계와 명도 가능성을 단정할 수는 없습니다. 실제 점유자, 가족관계, 이사 협의 가능성, 관리비 체납 여부는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
등기부 현황에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 표시되어 있으나 원문에 구체적인 권리 내용은 충분히 드러나지 않습니다. 따라서 말소기준권리, 압류·가압류·근저당의 순위, 배당요구 여부, 대항력 있는 임차인 가능성, 인수되는 권리 유무는 등기부등본과 매각물건명세서 원본을 기준으로 다시 검토해야 합니다. 핵심 권리분석은 자료 확인 전 단정하기 어렵고, 입찰 전 전문가 검토가 필요한 부분입니다.
명도 난이도 역시 현재 자료만으로 쉽게 판단할 수 없습니다. 채무자와 소유자 세대가 전입된 것으로 기재되어 있어 일반 임차인 사건과 다른 흐름이 될 수 있지만, 실제 거주 여부와 이사 협의 가능성은 현장에서 확인해야 합니다. 점유자 면담 가능 여부, 관리사무소 확인, 우편물 상태, 세대 출입 흔적, 미납관리비 여부 등을 확인하면 입찰 후 예상 비용과 기간을 가늠하는 데 도움이 됩니다.
리스크 점검도 필요합니다. 경매 사건은 매각기일 전까지 대위변제, 취하, 변경, 정지, 권리변동이 발생할 수 있고, 소유권이전 지연 가능성도 배제할 수 없습니다. 또한 말소기준권리 판단 오류, 임차인·점유자 관련 문제, 관리비 체납, 명도 협의 지연 같은 사항은 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 법원 비치 서류, 등기부등본, 전입세대열람, 매각물건명세서, 감정평가서, 현장 답사를 함께 확인하고 전문가 상담을 거쳐 입찰 여부를 결정하는 것이 필요합니다.
입찰 전에는 최저가만 볼 것이 아니라 동일 단지의 실제 거래 사례, 현재 매물 호가, 세대 내부 상태, 수리비 가능성, 취득세와 등기 비용, 명도 비용, 잔금 조달 계획까지 함께 계산해야 합니다. 특히 아파트 경매는 입찰 경쟁이 생길 수 있어 감정가 대비 할인율만으로 접근하면 예상보다 낮은 실익이 나올 수 있습니다. 본인의 자금 계획과 보유 목적에 맞춰 보수적으로 검토하는 것이 좋습니다.
주식회사 제이옥션은 경매 물건의 기초 자료 확인, 권리관계 검토, 현장 점검 방향 설정, 입찰 전 상담을 도와드릴 수 있습니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 지역, 예산, 실거주 또는 투자 목적을 기준으로 맞춤 검토가 가능합니다.
매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인해야 합니다. 법원 경매 정보는 변동될 수 있으므로 입찰 직전 매각물건명세서, 감정평가서, 등기부등본, 전입세대 관련 자료, 현장 점유 상태를 재확인한 뒤 진행하시기 바랍니다.
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