사건개요
사건번호: 2024타경5324
관할법원: 수원지방법원
물건종류: 근린상가
소재지: 경기도 화성시 동탄대로6길 23, 1동 지1층비103호
감정가: 1,300,000,000원
최저가: 218,491,000원
매각기일: 2026.07.22 10:00
진행상태: 재진행, 5회 유찰
이번 물건은 경기도 화성시 동탄대로6길 23에 위치한 근린상가 경매입니다. 법원 자료상 1동 지1층 비103호로 표시되어 있으며, 토지 24.52평, 건물 49.92평 규모로 확인됩니다. 감정가는 13억 원이고 최저가는 2억 1,849만 1,000원으로 공고되어 있습니다. 진행상태는 재진행이며, 5회 유찰 이력이 기재되어 있어 입찰 전 가격만 보고 접근하기보다 물건 구조, 점유관계, 권리관계, 재매각 조건을 함께 확인해야 하는 상가 물건입니다.
법원 자료에는 토지 및 건물 일괄매각으로 표시되어 있습니다. 건물 구조는 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상 3층 건물 내 지하층 일부 호실로 기재되어 있습니다. 감정평가 현황에는 제지1층 제비102호 외 3개호라는 표현도 함께 보이며, 현장 조사 내용에는 지하층 오른쪽부터 지층101호, 중간 지층102호, 좌측 지층103호, 그 윗부분이 지층201호부터 지층203호까지라는 관리자의 진술이 기재되어 있습니다. 따라서 공부상 표시, 실제 호실 위치, 복층 구조 여부, 전유부분 경계는 현장에서 다시 대조하는 과정이 필요합니다.
토지는 인근 토지 및 도로와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중인 것으로 나타납니다. 상가 경매에서는 면적과 가격만큼이나 실제 출입 동선, 지하층 접근성, 간판 노출, 주차 편의, 주변 상권의 운영 형태가 중요합니다. 원문만으로 유동인구나 임대수요를 단정할 수는 없으므로, 매각기일 전 직접 방문해 낮과 저녁 시간대의 통행량, 주변 업종 구성, 공실 여부, 관리 상태를 확인하는 것이 바람직합니다.
본건은 지하층 상가로 보이기 때문에 실사용이나 임대 운용을 검토할 때 용도 제한과 내부 구조를 세밀하게 봐야 합니다. 특히 복층 구조로 설명된 부분이 실제 사용상 장점인지, 층고와 계단 설치, 소방·피난 관련 문제, 영업허가 가능 업종에 제한이 있는지 확인해야 합니다. 근린상가는 업종에 따라 전기 용량, 급배수, 환기, 냉난방, 방수 상태가 비용에 직접 영향을 줄 수 있으므로 단순히 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 판단하기 어렵습니다.
권리분석 측면에서는 매각물건명세서와 등기부등본, 임대차 현황서를 반드시 함께 확인해야 합니다. 원문에는 해당 주소에 채무자 겸 소유자가 사업자등록신청을 해 놓았다는 상가건물임대차 현황서 관련 내용이 보입니다. 다만 폐문부재로 소유자 및 점유자를 직접 만나지 못했다는 조사 내용도 함께 기재되어 있어, 실제 점유자가 누구인지, 영업 중인지, 사업자등록과 실제 점유가 일치하는지, 보증금이나 대항력 주장 가능성이 있는지 추가 확인이 필요합니다.
또한 본건은 재매각으로 표시되어 있으며, 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%라고 기재되어 있습니다. 일반적인 입찰보다 보증금 부담이 커질 수 있으므로 자금 계획을 먼저 점검해야 합니다. 재매각 사유 자체도 확인하는 것이 좋습니다. 낙찰 후 잔금 미납으로 재매각된 경우라면 단순 자금 문제였는지, 권리나 명도, 현장 상태와 관련된 부담이 있었는지 법원 기록과 현장 확인을 통해 살펴볼 필요가 있습니다.
리스크 점검도 중요합니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 상가 물건은 관리비 체납, 공용부분 사용 제한, 업종 제한, 기존 시설물 철거 비용이 낙찰 후 부담으로 이어질 수 있습니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리 여부, 임차인의 대항력과 배당요구 여부, 실제 점유 상태는 전문가 검토와 상담을 거쳐 확인하는 방향이 안전합니다.
입찰 전에는 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획확인원 등을 다시 확인해야 합니다. 원문에도 법원 정보가 변동사항이나 입력오류, 지적물건 변경 등에 따라 차이가 있을 수 있으며, 답사와 담당 경매계 확인이 필요하다는 안내가 포함되어 있습니다. 특히 지하층 비103호라는 표시와 현장 관리자의 호실 설명이 혼재되어 있으므로, 실제 낙찰 대상이 어느 공간인지 명확히 확인해야 합니다.
가격 검토는 감정가 대비 최저가 비율만으로 결론 내리기 어렵습니다. 상가의 가치는 임대 가능성, 실사용 적합성, 공실 기간, 시설 보수비, 관리비 수준, 주변 경쟁 상가와의 차이에 따라 달라질 수 있습니다. 5회 유찰된 사실은 가격 매력이 될 수도 있지만, 반대로 시장에서 신중하게 본 이유가 있을 수도 있으므로 현장점검과 서류점검을 분리하지 말고 함께 진행해야 합니다.
입찰을 검토한다면 먼저 본인의 사용 목적을 정해야 합니다. 직접 영업을 위한 실사용인지, 임대수익을 목표로 한 보유인지에 따라 필요한 확인 항목이 달라집니다. 실사용이라면 업종 허가와 내부 시설 상태가 핵심이고, 임대 목적이라면 주변 임대료 수준과 공실 경쟁, 예상 보수비, 관리규약을 봐야 합니다. 권리관계와 명도 난이도는 자료 확인 전 단정하기 어렵기 때문에 전문가 확인이 필요합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 자료 검토, 현장 확인 포인트 정리, 권리분석 상담, 입찰 전 점검을 도와드립니다. 본 글은 제공된 원문 자료를 바탕으로 사실 중심으로 정리한 내용이며, 최종 입찰 판단은 최신 법원 서류와 현장 상태 확인 후 진행해야 합니다.
이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하니 예산, 지역, 물건 종류, 실사용 또는 임대 목적을 기준으로 상담받아 보시기 바랍니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시고, 변동된 권리관계나 점유 상황이 없는지 반드시 재점검해야 합니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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