사건개요
사건번호: 2025타경101573
관할법원: 서울중앙지방법원
물건종류: 근린주택
소재지: 서울특별시 종로구 연건동 299-2
감정가: 1,205,964,750원
최저가: 964,772,000원
매각기일: 2026.07.22 10:00
진행상태: 재진행, 1회 유찰
이번 물건은 서울특별시 종로구 연건동 299-2에 위치한 근린주택 경매 사건입니다. 서울중앙지방법원에서 진행되는 2025타경101573 사건이며, 매각기일은 2026년 7월 22일 수요일 오전 10시로 기재되어 있습니다. 감정가는 1,205,964,750원, 최저가는 964,772,000원으로 확인되며, 원문상 재진행 상태와 1회 유찰 이력이 표시되어 있습니다.
매각 대상은 토지와 건물 일괄매각으로 정리되어 있습니다. 토지면적은 27.29평, 건물면적은 64.90평으로 기재되어 있으며, 제시외 건물도 포함되는 조건입니다. 건물 세부 면적은 여러 층 또는 구분 부분으로 나뉘어 13.85평, 11.42평, 12.48평, 8.12평, 6.99평, 1.32평 등이 확인됩니다. 제시외 건물은 1.82평, 3.24평, 5.69평으로 표시되어 있어 입찰 전 실제 구조와 공부상 면적, 제시외 부분의 사용 상태를 함께 확인해야 합니다.
근린주택은 주거와 근린생활 기능이 섞여 있는 경우가 많아 단순 주택이나 일반 상가와는 점검 방식이 다릅니다. 임대 가능성, 실제 점유 형태, 건물의 용도 적합성, 불법 증축 여부, 주차와 출입 동선, 주변 이용 수요 등을 함께 살펴야 합니다. 이번 사건은 서울 종로구 연건동 소재라는 점에서 도심권 소형 수익형 부동산을 검토하는 분들이 관심을 가질 수 있으나, 구체적인 임대료나 수익률은 원문 자료만으로 확인되지 않으므로 임의로 판단해서는 안 됩니다.
입지 확인에서는 주소지 주변의 도로 접근성, 대중교통 이용 여건, 인근 상권과 주거 밀집도, 건물 전면 노출 상태, 보행 동선 등을 현장에서 직접 확인하는 과정이 필요합니다. 경매 자료의 소재지만으로 실제 건물의 가시성이나 임차 수요를 단정하기 어렵습니다. 특히 종로구 내 근린주택은 골목 입지, 도로 폭, 건축물 노후도, 주변 업종 구성에 따라 활용성이 달라질 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.
원문 점유 관련 내용에 따르면 전입세대확인서와 상가건물임대차현황서에는 소유자 세대만 등재된 것으로 기재되어 있습니다. 현장 방문 당시 점유자를 만나지 못했고, 안내문을 부착했으나 연락이 없었다는 내용도 포함되어 있습니다. 또한 외견상 신축된 건물로 보인다는 조사 내용이 있으나, 우편함에 우편물이 비교적 없고 각 세대 초인종 호출에도 응답이 없었다고 되어 있습니다. 이는 점유가 단순하다고 단정할 근거가 아니라, 실제 사용 여부와 점유자 존재 여부를 더 확인해야 한다는 의미로 보아야 합니다.
권리분석에서는 말소기준권리, 등기부상 선순위 권리, 매각으로 소멸되지 않는 권리, 임차인 대항력 여부를 순서대로 확인해야 합니다. 원문에는 건물 등기부현황과 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리, 지상권 항목이 표시되어 있으나 구체적인 권리 내용은 제공된 자료만으로 모두 확인되지 않습니다. 따라서 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 최신 기준으로 다시 확인해야 합니다.
관련사건으로 서울회생법원 2025개회39315가 기재되어 있는 점도 주의 깊게 볼 부분입니다. 회생 또는 개인회생 관련 사건이 표시된 경우에는 절차 진행 상황, 채무자 지위, 대위변제 가능성, 배당 관계 변화 등을 추가로 검토할 필요가 있습니다. 경매 진행 중 권리관계나 이해관계인의 대응에 따라 입찰 전후 확인해야 할 사항이 달라질 수 있습니다.
리스크 점검도 반드시 필요합니다. 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 미납 관리비 또는 공과금, 명도 협의 난이도는 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 점유자를 만나지 못했다는 조사 내용이 있는 만큼 실제 거주 또는 사용 여부를 별도로 확인해야 하며, 핵심 권리분석과 명도 난이도는 자료 확인 전 단정하지 말고 전문가 검토와 상담을 거치는 것이 필요합니다.
입찰 전에는 감정평가서의 평가 기준일과 건물 상태, 제시외 건물 포함 범위, 건축물대장상 위반건축물 여부, 실제 면적 차이, 내부 구조, 누수와 설비 상태, 전기·수도·가스 사용 여부를 확인해야 합니다. 외견상 신축처럼 보인다는 문구만으로 건물 상태가 양호하다고 판단하기는 어렵습니다. 내부 확인이 제한되는 경우에는 낙찰 후 보수 비용과 명도 비용이 발생할 수 있다는 점까지 보수적으로 계산해야 합니다.
최저가가 감정가의 80% 수준으로 표시되어 있지만, 가격만 보고 접근하기보다는 자금 계획과 취득 후 활용 목적을 먼저 정해야 합니다. 근린주택은 실거주, 임대, 사무실, 근린생활시설 활용 가능성을 검토할 수 있으나, 실제 용도 변경 가능 여부나 임대 운영 가능성은 관련 법령과 건축물 현황에 따라 달라집니다. 입찰보증금, 잔금 납부 일정, 취득세와 보유 비용, 수리비, 공실 기간 가능성까지 함께 검토하는 것이 현실적입니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 상담을 돕고 있습니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 예산, 지역, 물건 종류, 활용 목적을 기준으로 비교 검토할 수 있습니다.
매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인해야 합니다. 법원 경매 정보는 진행 중 변경될 수 있고, 권리관계와 점유 상태도 입찰 전까지 달라질 수 있으므로 최종 입찰 판단은 최신 매각물건명세서, 등기부, 감정평가서, 현장조사를 바탕으로 진행하시기 바랍니다.
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