사건개요
사건번호: 2024타경4372
관할법원: 대전지방법원 서산지원
물건종류: 주택
소재지: 충청남도 당진시 읍내동 187
감정가: 1,397,902,900원
최저가: 978,532,000원
매각기일: 2026.07.21 10:00
진행상태: 유찰 1회, 최저가 70%
충청남도 당진시 읍내동 187 소재 주택 경매 물건입니다. 법원 자료상 토지지분 및 건물전체매각으로 표시되어 있으며, 토지 면적은 합계 약 295.74평, 건물 면적은 약 37.83평으로 확인됩니다. 감정가는 1,397,902,900원이고, 1회 유찰 후 최저입찰금액은 978,532,000원입니다.
이번 물건은 대전지방법원 서산지원에서 진행되며 매각기일은 2026년 7월 21일 화요일 오전 10시입니다. 주택 물건이지만 토지 목록이 여러 필지로 구성되어 있고 일부는 지분매각으로 표시되어 있어 단순 단독주택 경매로만 보기보다는 토지 구성과 매각 범위를 함께 확인해야 하는 사건입니다.
확인된 물건 정보부터 보면, 원문에는 일괄매각으로 기재되어 있습니다. 목록 1부터 4, 7부터 10은 지분매각으로 표시되어 있고, 목록 6의 제시외 건물 중 감정평가서상 일부는 매각에 포함됩니다. 반면 목록 2, 3, 5에 있는 제시외 비닐하우스, 컨테이너박스, 수목은 매각에서 제외된다고 되어 있습니다. 이 부분은 낙찰 후 실제 인도 범위와 사용 가능 범위에 영향을 줄 수 있으므로 감정평가서와 매각물건명세서를 반드시 대조해야 합니다.
토지 이용 상태는 필지별로 차이가 있습니다. 기호 1은 부정형 평지로 주거기타, 전 등 상태로 기재되어 있고, 기호 2는 부정형 완경사의 주거나지, 기호 3은 부정형 완경사의 주거기타, 토지임야 등으로 표시되어 있습니다. 기호 4는 부정형 평지의 주거나지, 기호 5는 부정형 완경사의 단독주택 건부지로 이용 중이라고 되어 있습니다. 토지가 하나의 정형화된 대지가 아니라 여러 형태와 이용 상태가 섞여 있는 만큼 현장에서 경계, 단차, 진입 상황, 실제 점유 상태를 확인하는 과정이 중요합니다.
건물은 원문상 수차례 방문에도 출입문 폐문부재 등으로 내부 확인이 불가했다고 기재되어 있습니다. 따라서 내부 이용 상태는 건축도면, 외부 관찰, 탐문조사 등을 참고한 것으로 보아야 합니다. 주택 경매에서 내부 확인이 제한된 경우에는 구조 변경, 누수, 노후도, 보일러와 전기 설비 상태, 점유자의 사용 흔적 등을 사전에 파악하기 어렵습니다. 입찰자는 외관만 보고 판단하지 말고 현장 주변 탐문과 법원 서류 확인을 함께 진행해야 합니다.
입지 확인 포인트는 읍내동이라는 생활권 안에서 실제 주거 편의성과 토지 활용 가능성을 나누어 살피는 방식이 적절합니다. 원문만으로 도로 폭, 차량 진입, 대중교통 접근성, 상권과 관공서 거리, 학교 접근성까지 단정할 수는 없습니다. 다만 주택과 여러 토지가 함께 매각되는 구조이므로 현장에서는 도로 접면, 맹지 여부, 사도 이용 가능성, 인접 필지와의 경계, 경사도, 배수 상태를 먼저 확인해야 합니다.
특히 지분매각이 포함된 사건은 전체 토지를 단독으로 자유롭게 사용할 수 있는지 여부가 핵심입니다. 공유자 관계, 지분의 위치 특정 가능성, 실제 점유 구역, 향후 협의 가능성에 따라 활용성이 크게 달라질 수 있습니다. 등기부와 토지대장, 지적도, 건축물대장, 감정평가서 도면을 함께 놓고 권리관계를 확인하는 절차가 필요합니다.
권리분석 확인 포인트로는 말소기준권리, 인수되는 권리, 임차인 또는 점유자 현황, 배당요구 여부를 살펴야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 지상권 항목이 보이지만 구체 내용은 제공된 자료만으로 충분히 확인되지 않습니다. 관련사건으로 수원지방법원 안산지원 2024차전14557 지급명령이 표시되어 있으므로 채권 관계와 사건 진행 경과도 함께 확인하는 것이 좋습니다.
명도 난이도도 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 주택은 실제 거주자, 가족 점유, 임차인, 무단 점유, 유치권 주장 가능성 등 현장에서 확인해야 할 요소가 많습니다. 내부 확인이 불가했다는 점은 명도와 수리 비용 검토에서 불확실성을 키울 수 있습니다. 입찰 전에는 전입세대 열람, 주민등록 관련 확인, 상가가 아닌 주택 점유 현황 확인, 현장 방문 기록을 종합해 전문가 검토를 받는 편이 안전합니다.
위험요소 점검도 필요합니다. 경매 절차 중에는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단 착오, 임차인과 점유자 문제, 관리비 또는 공과금 정산, 명도 협의 문제가 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 지분매각과 제시외 물건 포함·제외가 함께 있는 사건은 매각 대상의 범위 착오가 생기기 쉽습니다. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 관련 공부를 기준으로 전문가 상담을 통해 확인하는 것이 필요합니다.
입찰 전 점검사항은 세 가지로 정리할 수 있습니다. 첫째, 매각 대상과 제외 대상을 구분해야 합니다. 제시외 건물 일부는 매각에 포함되지만 비닐하우스, 컨테이너박스, 수목은 제외된다고 되어 있어 현장에 있는 시설물이 모두 낙찰자 소유가 되는 것은 아닐 수 있습니다. 둘째, 토지 지분과 전체 토지의 사용 가능성을 따져야 합니다. 지분매각은 낙찰 후 공유자와의 관계가 남을 수 있어 단독 활용 계획을 세우기 전에 법률 검토가 필요합니다. 셋째, 내부 미확인 건물의 수리 비용과 명도 기간을 보수적으로 산정해야 합니다.
감정가와 최저가만 놓고 접근하기보다 실제 인수 부담, 권리관계, 점유 상태, 토지 활용 제한을 함께 보아야 합니다. 본건은 1회 유찰되어 최저가가 감정가의 70% 수준으로 낮아졌지만, 가격 하락만으로 입찰 적정성을 판단할 수는 없습니다. 매각기일 전 법원 경매계와 현장 확인을 통해 변경 사항이 없는지 다시 검토해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 서류 검토, 현장 확인, 권리관계 검토, 입찰 상담을 도와드리고 있습니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 예산, 지역, 물건 종류에 맞춰 상담받아 보실 수 있습니다.
매각기일 전에는 반드시 매각물건명세서, 감정평가서, 등기부, 현황조사서와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다. 법원 정보는 진행 중 변경될 수 있으므로 입찰 직전 재확인이 필요합니다.
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