사건개요
사건번호: 2025타경21595
관할법원: 부산지방법원
물건종류: 아파트
소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 796 개금롯데캐슬 104동 1층103호
감정가: 590,000,000원
최저가: 413,000,000원
매각기일: 2026.07.21 화요일 10:00
진행상태: 유찰 1회, 감정가의 70%
이번 물건은 부산광역시 부산진구 개금동 796번지 개금롯데캐슬 104동 1층 103호 아파트 경매입니다. 관할은 부산지방법원이며, 매각기일은 2026년 7월 21일 화요일 오전 10시로 확인됩니다. 감정가는 590,000,000원이고 최저입찰금액은 413,000,000원으로, 원문 기준 1회 유찰 후 감정가의 70% 수준에서 진행되는 사건입니다.
매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각으로 표시되어 있습니다. 토지면적은 16.94평, 건물면적은 39.43평으로 확인되며, 공동주택 중 아파트 물건입니다. 건물 구조는 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 104동 30층 건물 내 1층 103호로 기재되어 있습니다. 1층 세대라는 점은 실거주 목적의 접근성, 승강기 대기 부담, 저층 선호 여부 등을 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
소재지는 부산진구 개금동의 개금롯데캐슬 단지 내 물건으로 확인됩니다. 단지명과 동호수가 특정되어 있어 현장 답사 시 실제 출입 동선, 주차 환경, 단지 내 경사도, 공용부 관리상태, 세대 방향과 채광, 소음 여부 등을 구체적으로 확인할 수 있습니다. 다만 원문에는 내부 이용상태가 자세히 드러나 있지 않으므로, 감정평가서와 현장 확인을 통해 실제 점유 상태와 내부 관리상태를 다시 확인해야 합니다.
토지 형상 및 이용상태는 사다리형에 유사한 토지로서 아파트 및 부대시설의 부지로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 토지이용계획상 기호1 토지는 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역으로 표시되어 있고, 기호2 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류 접합으로 확인됩니다. 이러한 내용은 아파트 단지의 법적 토지 이용 현황을 보는 기본 자료이며, 입찰 전 토지이용계획확인원과 등기사항전부증명서, 건축물대장을 함께 대조하는 것이 좋습니다.
입지 확인에서는 단순히 행정동과 단지명만 보고 판단하기보다 생활권을 실제로 확인해야 합니다. 주변 도로 접근, 대중교통 이용 편의, 학교와 상권, 병원과 관공서 등 생활시설의 거리, 출퇴근 동선, 단지 주변 소음원 유무가 실사용 만족도에 영향을 줄 수 있습니다. 특히 저층 세대는 조망보다 사생활 보호, 보행자 동선, 외부 소음, 습기와 채광 같은 현장 요소가 더 중요하게 작용할 수 있으므로 낮과 저녁 시간대를 나누어 확인하는 방식이 필요합니다.
가격을 볼 때는 감정가와 최저가만으로 저렴하다고 단정하기 어렵습니다. 감정평가 시점, 같은 단지 내 유사 면적 거래 사례, 현재 매물 호가, 층수 차이, 세대 방향, 수리 상태, 관리비 체납 가능성 등을 함께 비교해야 합니다. 원문에 인근 매각통계 항목이 있으나 구체 수치가 제공되지 않았으므로, 입찰 전에는 최근 낙찰 사례와 실거래 자료를 별도로 확인하는 과정이 필요합니다.
권리분석 측면에서는 매각물건명세서, 등기부현황, 임대차 현황 확인이 핵심입니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 지상권 항목이 보이지만, 실제 내용이 충분히 제공되어 있지 않습니다. 따라서 말소기준권리의 종류와 설정일, 선순위 권리 여부, 가처분·가압류·압류·근저당권의 관계, 배당요구 여부를 반드시 원문 서류로 확인해야 합니다. 자료 일부만 보고 권리관계가 단순하다고 판단하는 것은 피해야 합니다.
명도와 점유 관계도 별도 확인이 필요합니다. 현재 소유자 점유인지, 임차인 점유인지, 미상 점유자가 있는지에 따라 인도 절차와 소요 기간이 달라질 수 있습니다. 임차인이 있는 경우 전입일자, 확정일자, 배당요구 여부, 보증금 규모, 대항력 여부를 확인해야 하며, 관리비 체납이나 장기 미납 공과금이 있는지도 관리사무소와 관련 서류를 통해 점검해야 합니다. 명도 난이도는 서류와 현장 확인 전 단정하기 어렵고, 실제 입찰 전 전문가 검토가 필요합니다.
리스크 점검도 빠뜨리면 안 됩니다. 경매 진행 중 소유권이전 지연 사유가 발생할 수 있고, 대위변제나 권리변동으로 입찰 전 확인한 내용이 달라질 가능성도 있습니다. 말소기준권리 판단, 임차인·점유자 관계, 관리비 체납, 명도 협의 문제는 원문 정보에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 매각물건명세서의 변경, 등기 변동, 현황조사서와 감정평가서의 차이는 낙찰 이후 부담으로 이어질 수 있으므로, 입찰 직전 법원 서류와 현장 상태를 다시 확인하고 전문가 상담을 거치는 것이 안전합니다.
입찰 전에는 최저가 413,000,000원을 기준으로 보증금, 취득세, 법무비용, 명도 비용, 수리비, 이사 협의 비용 등 부대비용을 포함해 총투입금액을 계산해야 합니다. 실거주 목적이라면 잔금 납부 후 입주 가능 시점, 내부 수리 범위, 기존 점유자와의 인도 일정이 중요합니다. 보유 목적이라면 임대 가능성은 별도 시장 확인이 필요하며, 원문만으로 임대수익이나 수익률을 단정해서는 안 됩니다.
이 물건은 부산진구 개금동 개금롯데캐슬 아파트로, 감정가 대비 1회 유찰된 가격대에서 진행되는 점이 확인됩니다. 다만 경매는 가격만 보는 절차가 아니라 권리, 점유, 현장, 자금계획을 함께 검토해야 하는 절차입니다. 서류상 면적과 구조, 토지이용계획, 단지 상태, 내부 상태, 관리비 및 점유 관계를 종합적으로 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 바람직합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토 방향, 입찰 전 점검사항 상담을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 예산, 지역, 물건 종류, 실거주 또는 투자 목적에 맞춰 검토해 볼 수 있습니다.
매각기일 전에는 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 건축물대장, 전입세대 열람 가능 여부, 관리비 체납 여부와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
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