사건개요
사건번호: 2025타경541
관할법원: 대구지방법원 경주지원
물건종류: 다가구주택
소재지: 경상북도 경주시 외동읍 입실리 1280-10
감정가: 971,899,000원
최저가: 680,329,000원
매각기일: 2026.07.21(화) 10:00
진행상태: 유찰 1회, 최저가 70%
이번 물건은 경상북도 경주시 외동읍 입실리 1280-10에 소재한 다가구주택 경매 건입니다. 법원 자료 기준으로 토지와 건물이 일괄매각되는 사건이며, 감정가 971,899,000원에서 1회 유찰되어 최저입찰금액은 680,329,000원으로 확인됩니다. 매각기일은 2026년 7월 21일 화요일 오전 10시, 관할법원은 대구지방법원 경주지원입니다.
물건의 토지면적은 97.71평, 건물면적은 151.64평으로 기재되어 있습니다. 건물 세부 면적은 3.35평, 55.78평, 52.90평, 39.61평으로 구분되어 확인되며, 다가구주택 특성상 실제 호실 구성, 출입구 형태, 주차 가능 여부, 각 세대의 사용 상태를 현장에서 따로 확인해야 합니다. 단순히 전체 면적만 보고 판단하기보다는 임대 가능한 구조인지, 공실과 점유 상태가 어떻게 나뉘는지 살펴보는 것이 중요합니다.
감정평가현황에 따르면 본건은 경주시 외동읍 입실리 소재 입실교 북서측 근거리에 위치하는 토지와 건물입니다. 주위는 아파트와 다가구주택 등으로 형성되어 있으며, 주거 환경은 보통 정도로 기재되어 있습니다. 이는 원문상 확인되는 범위의 설명이므로, 실제 생활 편의시설 접근성, 대중교통 이용 편의, 주변 도로 폭, 야간 환경, 소음 여부 등은 현장 방문을 통해 직접 확인하는 편이 좋습니다.
토지는 사다리형이며 인접지와 등고가 평탄하고, 현재 다가구주택 부지로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 다가구주택은 토지 형상과 접도 조건이 건물 활용도에 영향을 줄 수 있으므로, 차량 진입 가능성, 주차 공간, 인접 건물과의 거리, 경계 부분의 사용 현황을 함께 봐야 합니다. 원문에는 인접 도로상태와 토지이용계획의 구체 내용이 충분히 드러나지 않으므로 관련 공부 확인이 필요합니다.
입지 측면에서는 외동읍 입실리 주거지 안에 있는 다가구주택으로 볼 수 있습니다. 주변이 아파트와 다가구주택 등으로 형성되어 있다는 점은 주거 수요를 검토할 때 참고할 수 있지만, 임대수요나 월세 수준을 단정해서는 안 됩니다. 실제 임대 가능성은 주변 공실률, 건물 노후도, 내부 수리 상태, 주차 여건, 관리 상태, 세대별 면적과 구조에 따라 달라질 수 있습니다.
권리관계에서 눈에 띄는 부분은 원문에 최창근이 주택임차권등기권자로 기재되어 있고, 주택임차권등기일은 2025년 10월 1일로 확인된다는 점입니다. 임차권등기는 배당, 인수 여부, 대항력, 우선변제권 판단과 연결될 수 있어 반드시 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 전입세대열람, 확정일자 자료 등을 종합해 검토해야 합니다. 단순히 임차권등기 존재만으로 낙찰자 부담 여부를 단정할 수 없습니다.
다가구주택 경매는 점유관계 확인이 특히 중요합니다. 세대별 임차인, 실제 거주자, 전입 여부, 보증금 규모, 배당요구 여부, 미납 관리비나 공과금 가능성 등을 확인해야 하며, 현장에서는 우편함, 계량기, 출입 흔적, 관리 상태를 함께 살펴볼 필요가 있습니다. 명도 난이도 역시 자료만으로 단정하기 어렵기 때문에 입찰 전 전문가 검토가 필요합니다.
리스크 점검도 빠뜨리면 안 됩니다. 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 관리비와 공과금, 명도 진행 과정은 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 매각기일 전까지 권리관계가 바뀌거나 법원 서류가 보완될 수 있으므로, 등기부와 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 전입세대 관련 자료를 다시 확인해야 합니다.
입찰 전에는 최저가가 감정가 대비 70% 수준이라는 숫자만 보고 접근하기보다, 수리비와 명도비용, 보증금 인수 가능성, 임대 재구성 가능성, 취득세와 부대비용을 함께 계산해야 합니다. 다가구주택은 세대 수와 임대 구조에 따라 사후 운영 난이도가 달라지므로, 건축물대장상 위반 여부나 용도, 실제 사용 현황도 확인 대상입니다.
또한 본 물건은 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되는 것으로 확인됩니다. 일괄매각 물건은 토지와 건물의 권리관계를 따로 확인하면서도 최종적으로는 하나의 매각 조건 안에서 판단해야 합니다. 경계 침범, 부속 건물, 외부 시설물, 담장, 주차장 사용 관계처럼 현장에서만 확인 가능한 요소가 있을 수 있어 답사 없이 입찰가를 정하는 것은 부담이 큽니다.
이 사건은 경주시 외동읍 입실리 주거지의 다가구주택을 검토하는 분들에게 참고할 수 있는 물건입니다. 다만 원문 정보만으로 수익성이나 명도 가능성을 확정할 수 없으므로, 입찰 전 법원 비치 서류와 현장 상태를 기준으로 최종 판단해야 합니다. 권리분석과 명도 난이도는 자료 확인 전 단정할 수 없으며, 전문가 상담을 통해 보수적으로 검토하는 과정이 필요합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 권리분석, 현장점검, 입찰 전 검토를 중심으로 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하니, 예산과 지역, 물건 종류를 기준으로 비교 검토해 보시기 바랍니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
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