사건개요
사건번호: 2025타경11882
관할법원: 창원지방법원
물건종류: 공장
소재지: 경상남도 김해시 상동면 우계리 755-3
감정가: 4,834,905,130원
최저가: 3,384,433,000원
매각기일: 2026.07.21 10:00
진행상태: 유찰 1회, 최저가 70%
이번 물건은 경상남도 김해시 상동면 우계리 755-3에 위치한 공장 경매 사건입니다. 법원 자료 기준 토지 및 건물 일괄매각 조건이며, 토지면적은 약 1,529.44평, 건물면적은 약 767.56평으로 확인됩니다. 감정가는 4,834,905,130원이고 1회 유찰 후 최저입찰금액은 3,384,433,000원으로 낮아진 상태입니다.
물건의 기본 성격은 공업용 건부지와 공장 건물입니다. 감정평가현황에 따르면 대상 토지는 완경사지대 안에 있으나 자체 지반은 대체로 평탄한 부정형 토지로 조사되었고, 현재 공업용 건부지로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 서측으로 노폭 약 8미터 포장도로에 접한다고 되어 있어 차량 진출입 여건은 현장에서 실제 폭, 회전 반경, 대형 차량 통행 가능 여부까지 확인하는 것이 좋습니다.
건물은 일반철골구조와 철근콘크리트조 관련 내용이 함께 확인됩니다. 다만 등기사항상 구조와 현장조사에서 확인된 구조가 일부 다르게 기재되어 있어, 건축물대장과 등기부, 감정평가서, 현장 상태를 함께 대조해야 합니다. 특히 공장 물건은 건물의 층고, 전기 용량, 크레인 사용 가능성, 바닥 하중, 설비 배치, 진입로 조건에 따라 실사용 가치가 크게 달라질 수 있으므로 단순 면적만 보고 판단하기 어렵습니다.
이 사건은 제시외 건물과 관정, 기계기구가 함께 언급되어 있습니다. 원문에는 제시 외 관정 1-6, 제시 외 건물 1-1~1-5 및 기계기구 2-1~2-18, 2-20~2-24가 포함된다고 되어 있고, 제시 외 기계기구 ㅅ, 즉 2-25도 매각에 포함된다고 기재되어 있습니다. 반면 목록상 기계기구 일부는 동일성 추정이 어렵거나 확인불능으로 처리된 내용도 있으므로, 입찰자는 매각 포함 범위와 실제 현장 잔존 여부를 반드시 다시 확인해야 합니다.
입지 확인 포인트는 공장 운영 관점에서 보아야 합니다. 김해시 상동면 우계리 일대의 도로 접근성, 주변 공장 밀집도, 민원 가능성, 용도지역과 건축 제한, 폐수·소음·분진 관련 인허가 조건을 따져봐야 합니다. 원문상 공업용 건부지로 이용 중이라는 점은 확인되지만, 어떤 업종이 바로 입주 가능한지는 별도 검토가 필요합니다. 기존 시설을 그대로 활용할 수 있는지, 개보수 비용이 어느 정도인지도 현장 답사에서 확인해야 합니다.
권리분석 측면에서는 매각물건명세서상 전입세대 확인서, 외국인체류확인서, 상가건물임대차 현황서 발급 확인 결과 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 다만 이 내용만으로 점유와 명도 문제가 전혀 없다고 단정해서는 안 됩니다. 현 공장 가동은 중단된 상태이고, 채권자 중소기업은행이 경비용역을 의뢰한 휴먼경비업체에서 파견한 경비 인력이 2025년 2월부터 상주하고 있다는 내용이 확인됩니다. 점유 형태와 인도 협의 가능성은 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
말소기준권리, 배당관계, 매각으로 소멸되지 않는 권리 유무는 등기부등본과 매각물건명세서 원본을 기준으로 다시 검토해야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 지상권 항목이 보이지만 구체적인 권리 내용은 충분히 드러나지 않습니다. 공장 물건은 일반 주거형보다 권리관계와 인수 대상 확인이 복잡할 수 있어, 입찰 전에 등기, 건축물대장, 토지이용계획, 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서를 함께 비교하는 절차가 필요합니다.
리스크 점검도 중요합니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 공장 물건은 전기요금, 수도, 폐기물, 기계기구 소유권, 제시외 건물의 적법성, 경계 침범 여부처럼 낙찰 후 비용으로 이어질 수 있는 항목이 많습니다. 이 부분은 전문가 검토와 상담을 통해 입찰 전 단계에서 정리하는 것이 필요합니다.
입찰 전에는 현장 접근을 통해 도로 접면, 출입문 위치, 건물 외관, 지붕과 벽체 상태, 바닥 균열, 누수 흔적, 전기설비, 크레인 상태, 제시외 건물의 실제 위치를 확인해야 합니다. 감정평가서에 표시된 면적과 현장 사용 상태가 일치하는지도 중요합니다. 공장 가동이 중단된 상태라면 설비 재가동 가능 여부와 철거·수리 비용도 별도 예산으로 검토해야 합니다.
최저가가 감정가의 70% 수준으로 낮아졌다는 점은 가격 검토의 출발점일 뿐입니다. 인근 거래 사례, 동일 용도 공장 매물, 토지 단가, 건물 노후도, 설비 포함 가치, 낙찰 후 인수 비용을 반영해야 실제 입찰 가능 금액을 계산할 수 있습니다. 확인되지 않은 수익률이나 임대수익을 전제로 판단하기보다, 실사용 목적과 보수 비용을 먼저 따져보는 접근이 현실적입니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 서류 확인, 현장 점검, 권리분석, 입찰가 검토, 명도 방향 상담을 돕고 있습니다. 본 물건은 김해시 상동면 공장 부지와 건물, 기계기구가 함께 얽혀 있는 사건이므로 자료 검토의 순서와 현장 확인 범위를 꼼꼼히 잡는 것이 중요합니다.
이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 공장 실사용 목적이나 토지 규모, 지역 조건에 맞춰 비교 검토할 수 있습니다. 매각기일 전에는 법원에 비치된 매각물건명세서, 감정평가서, 등기부등본, 관련 공부와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
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