사건개요
사건번호: 2024타경2406
관할법원: 부산지방법원 부산동부지원
물건종류: 근린상가
소재지: 부산 기장군 일광읍 해빛5로 29, 2층201호
감정가: 491,000,000원
최저가: 168,413,000원
매각기일: 2026.07.27 10:00
진행상태: 3회 유찰
이번 물건은 부산광역시 기장군 일광읍 해빛5로 29, 중원타워 2층 201호로 확인되는 근린상가 경매 건입니다. 법원 자료상 부산지방법원 부산동부지원에서 진행되며, 사건번호는 2024타경2406입니다. 감정가는 491,000,000원, 최저입찰금액은 168,413,000원으로 기재되어 있고, 원문에는 유찰 3회 및 34% 수준의 최저가 정보가 표시되어 있습니다.
물건은 토지 및 건물 일괄 매각으로 확인됩니다. 토지면적은 7.86평, 건물면적은 29.63평으로 기재되어 있으며, 집합건물 내 2층 201호입니다. 건물 구조는 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물로 표시되어 있고, 해당 층의 일부 호실 중 하나로 보입니다. 원문에는 4번부터 16번 부동산이 일광서울병원에서 진료시설로 구분 없이 모두 사용 중이라는 내용이 있어 실제 사용 현황은 반드시 현장에서 확인해야 합니다.
입지 측면에서는 일광읍 해빛5로 일대 상업용 건부지에 있는 상가로 파악됩니다. 감정평가현황에는 토지가 가장형이고 상업용 건부지로 이용 중이라고 되어 있습니다. 다만 원문에 역세권, 대로변, 유동인구 규모, 주차 여건, 병원 운영 범위 같은 세부 입지 정보가 충분히 드러나 있지는 않습니다. 따라서 단순히 상가라는 이유만으로 임대수익을 단정하기보다, 주변 상권의 실제 공실률, 업종 구성, 접근 동선, 건물 내 엘리베이터와 계단 동선, 주차 가능 여부를 함께 확인하는 것이 필요합니다.
상가 경매에서는 현재 사용자가 누구인지, 임대차관계가 어떻게 형성되어 있는지가 중요합니다. 원문 매각물건명세서에는 부동산 소재지상 상가건물임대차현황서에 임차인 조수아가 등록되어 있다는 내용이 있습니다. 이 정보만으로 대항력, 우선변제권, 배당요구 여부, 실제 점유 범위, 보증금과 월세 조건을 단정할 수는 없습니다. 상가건물임대차현황서, 전입 또는 사업자등록 관련 자료, 확정일자, 배당요구 종기 내 신청 여부를 함께 확인해야 권리관계 판단이 가능합니다.
권리분석에서는 등기부상 말소기준권리와 그 이후 권리의 소멸 여부를 먼저 확인해야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 보이지만 구체적인 내용은 비어 있거나 별도 확인이 필요한 형태입니다. 이 경우 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 대조해 인수되는 권리나 특수조건이 있는지 살펴야 합니다. 특히 상가 물건은 임차인 권리와 실제 점유 상태가 낙찰 이후 명도 일정과 비용에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
명도 난이도 역시 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 원문상 병원 진료시설로 사용 중이라는 표현과 임차인 등록 내용이 함께 보이므로, 실제로 201호만 독립적으로 점유되는지, 여러 호실이 통합 사용되는지, 영업 중단이나 시설 철거 협의가 필요한지 확인해야 합니다. 병원 관련 시설로 쓰이고 있다면 내부 설비, 칸막이, 전기·급배수 시설, 원상회복 범위도 점검 대상입니다. 낙찰 후 바로 사용하거나 임대할 계획이라면 점유자와 임차관계 확인이 선행되어야 합니다.
입찰 전에는 최저가만 보고 판단하기보다 감정가 산정 기준과 현재 시장에서의 매매·임대 가능성을 따로 검토해야 합니다. 감정가는 특정 시점의 평가액이고, 유찰이 진행되었다고 해서 현재 가치가 자동으로 저평가되었다고 볼 수는 없습니다. 같은 건물 내 다른 호실의 사용 상태, 관리비 체납 여부, 공용부분 관리 상태, 건물 전체의 업종 제한이나 관리규약, 병원 사용과 관련한 계약 구조를 확인해야 합니다. 상가의 경우 관리비와 공용비 부담이 예상보다 클 수 있으므로 관리사무소 확인도 중요합니다.
리스크 점검도 필요합니다. 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 법원 자료는 계속 변경될 수 있고, 입력 오류나 지적물건 변경, 권리 변동이 발생할 수 있으므로 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 자료를 반드시 다시 확인해야 합니다. 핵심 권리분석과 명도 판단은 전문가 검토와 상담을 거쳐 결정하는 것이 필요합니다.
이번 부산 기장군 일광읍 중원타워 근린상가는 감정가 대비 낮아진 최저가, 2층 상가라는 위치, 병원 진료시설 사용 정황, 임차인 등록 정보가 함께 확인되는 물건입니다. 다만 투자 목적이든 실사용 목적이든 현재 점유관계와 임대차 권리, 실제 상권 흐름을 확인하지 않고 입찰가를 정하는 것은 위험할 수 있습니다. 현장에서는 해당 호실의 출입 가능 여부, 간판 노출, 동선, 주차, 공실 여부, 사용 중인 업종과 계약 관계를 중점적으로 살펴보는 것이 좋습니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 권리관계, 현장 확인, 입찰 전 검토, 낙찰 후 절차에 대한 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 예산, 지역, 물건 종류, 실사용 또는 임대 목적을 기준으로 비교 검토할 수 있습니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인한 뒤 입찰 여부와 입찰가를 결정하시기 바랍니다.
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