사건개요
사건번호: 2025타경546
관할법원: 창원지방법원 통영지원
물건종류: 전
소재지: 경상남도 거제시 사등면 창호리 1215
감정가: 1,159,628,000원
최저가: 397,753,000원
매각기일: 2026.07.27(월) 10:00
진행상태: 유찰 3회, 최저가 34%
이번 물건은 경상남도 거제시 사등면 창호리 1215 일원에 소재한 전 토지 경매입니다. 법원 자료상 토지매각이며, 전체 토지면적은 1,445.95평으로 표시되어 있습니다. 감정가는 1,159,628,000원, 최저입찰금액은 397,753,000원으로 확인되며, 현재 자료 기준 유찰 3회 후 매각기일이 지정된 상태입니다.
소재지는 거제시 사등면 창호리 일원으로, 물건 종류는 전입니다. 원문에는 토지 세부 면적이 841.56평, 299.48평, 254.10평, 29.95평, 20.87평으로 나뉘어 기재되어 있고 일괄매각 조건으로 확인됩니다. 여러 필지 또는 토지 부분이 함께 매각되는 형태이므로 입찰 전에는 지번별 경계, 실제 이용 현황, 지적도와 현장 상태의 일치 여부를 함께 확인해야 합니다.
감정평가 내용에 따르면 본건 1번 토지는 자루형 완경사, 2번 토지는 사다리형 완경사, 3번부터 5번 토지는 부정형 완경사 토지로 조사되어 있습니다. 또한 건축허가를 득하여 토목공사 중 중지된 토지로 기재되어 있으며, 별도 주석에는 거제시로부터 건축허가를 받았으나 건축허가가 취소된 상태로 조사된다는 내용이 있습니다. 이 부분은 단순 토지 매입 관점보다 더 세밀한 검토가 필요한 대목입니다.
토지상에 소재하는 석축 등은 토지와 일체를 이루는 것으로 보아 토지가액에 포함하여 감정평가한 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 현장에 남아 있는 토목 구조물, 석축, 절성토 상태, 배수 처리, 토사 유출 가능성, 향후 원상복구 또는 보강 필요성 등을 직접 확인해야 합니다. 이미 일부 토목공사가 진행된 흔적이 있는 토지는 일반 나대지보다 검토 항목이 많아질 수 있습니다.
입지 확인 포인트는 도로와 통행 여건입니다. 원문상 1번과 2번 토지는 서측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로와 접한다고 되어 있습니다. 반면 3번부터 5번 토지는 지적도상 맹지로서 1번과 2번 토지를 이용하여 통행하는 것으로 조사되어 있습니다. 일괄매각이라 하더라도 토지별 접도 상태와 실제 진입 동선은 향후 이용 가능성에 큰 영향을 줄 수 있으므로 현장에서 차량 진입, 도로 폭, 회전 가능 여부, 인접 토지와의 경계 이용 상태를 확인해야 합니다.
토지이용계획상 1번부터 5번 토지는 생산관리지역으로 표시되어 있으며, 가축사육제한구역 관련 제한도 함께 기재되어 있습니다. 생산관리지역은 토지 활용 방향을 검토할 때 건축 가능 용도, 개발행위허가, 농지 관련 절차, 배수와 진입로 조건 등을 함께 살펴야 합니다. 특히 이 물건은 건축허가 취소 이력이 언급되어 있으므로 단순히 과거 허가가 있었다는 사실만 보고 현재도 같은 방식의 이용이 가능하다고 판단해서는 안 됩니다.
권리분석 측면에서는 매각물건명세서, 등기부등본, 감정평가서, 현황조사서의 내용이 서로 맞는지 확인하는 절차가 우선입니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 보이나 구체적인 권리 내용은 충분히 드러나 있지 않습니다. 말소기준권리와 그 이후 권리의 소멸 여부, 선순위 권리 존재 여부, 법정지상권이나 분묘기지권 등 토지 경매에서 문제가 될 수 있는 요소는 자료 원본을 기준으로 전문가 검토가 필요합니다.
명도와 점유 부분도 단정하기 어렵습니다. 토지 물건은 주거용 건물처럼 임차인 명도가 중심이 되지 않는 경우도 있지만, 실제 현장에는 점유자, 경작자, 시설물 설치자, 인접 토지 이용자, 공사 관계자 등이 존재할 수 있습니다. 현황조사서에 보이지 않는 사용 관계가 있거나, 토지 위 시설물의 소유 주장이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다. 입찰 전에는 현장 방문을 통해 점유 흔적, 출입 제한, 경작 여부, 공사 자재나 구조물의 소유 관계를 확인하는 것이 좋습니다.
리스크 점검도 중요합니다. 경매 진행 중에는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단 착오, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 토지 경매는 공부상 지목과 실제 이용 상태, 지적 경계와 현장 경계, 허가 이력과 현재 허가 가능성이 다를 수 있어 등기, 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인원, 법원 비치 서류를 함께 대조해야 합니다. 낙찰 후 예상하지 못한 비용이나 절차가 발생할 수 있으므로 입찰 전 전문가 상담을 통해 권리와 현장 리스크를 정리하는 과정이 필요합니다.
입찰 전 점검사항으로는 첫째, 2026년 7월 27일 매각기일 전 법원 경매계에서 매각물건명세서 변경 여부를 확인해야 합니다. 둘째, 감정평가서의 토지 형상과 실제 현장 상태가 일치하는지 확인해야 합니다. 셋째, 건축허가 취소 사유와 향후 재허가 가능성은 관할 관청 확인이 필요합니다. 넷째, 접도 조건과 맹지 부분의 통행 구조가 향후 사용 목적에 맞는지 검토해야 합니다. 다섯째, 석축 등 토목 구조물이 감정에 포함되어 있더라도 안전성이나 추가 공사비까지 보장되는 것은 아니므로 별도 현장 진단이 필요합니다.
이 물건은 감정가 대비 최저가가 낮아진 상태라는 점만으로 판단하기보다는, 토지의 실제 활용 가능성과 법적 제한을 함께 보는 것이 핵심입니다. 생산관리지역 토지, 건축허가 취소 이력, 일부 지적도상 맹지, 토목공사 중단 상태가 함께 확인되는 만큼 단순 가격 비교보다 서류와 현장 확인의 비중이 큰 물건입니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 자료 확인, 권리관계 검토, 현장 점검 방향 정리, 입찰 전 상담을 도와드립니다. (이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능) 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하시기 바랍니다.
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