사건개요
사건번호: 2025타경293
관할법원: 서울동부지방법원
물건종류: 근린상가
소재지: 서울특별시 강동구 길동 150-1 지앤지타워 지하층비104호
감정가: 449,000,000원
최저가: 287,360,000원
매각기일: 2026.07.27(월) 10:00
진행상태: 유찰 2회, 최저가율 64%
소재지 지도
이번 물건은 서울특별시 강동구 길동 150-1 지앤지타워 지하층 비104호로 확인되는 근린상가 경매입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄매각 대상이며, 토지면적은 19.44평, 건물면적은 54.56평으로 기재되어 있습니다. 감정가는 449,000,000원이고 최저입찰금액은 287,360,000원으로 표시되어 있으며, 유찰 2회 이후 감정가 대비 64% 수준에서 다음 매각기일이 예정된 건입니다.
대상 건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 평슬라브지붕의 지하 3층, 지상 7층 규모 건물로 파악됩니다. 원문에는 지앤지타워 내 구분상가로 표시되어 있고, 매각 대상은 지하층 비104호입니다. 구분상가 물건은 전유부분의 실제 이용 상태, 공용부분 이용 관계, 관리규약, 관리비 체납 여부, 전용 출입 동선 등을 함께 확인해야 하므로 단순 면적과 최저가만으로 판단하기 어렵습니다.
주변 환경은 업무용, 상업용, 주상용 건물 등이 혼재하는 노선 상가지대로 기재되어 있으며 제반 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다. 토지는 세장형 평지로 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 종교시설 건부지 등으로 이용 중인 것으로 나타납니다. 길동 일대의 상가 물건을 검토할 때는 도로 접근성, 지하층의 가시성, 건물 내 유입 동선, 인근 업종 구성, 실제 공실 여부를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
확인된 물건 정보만 놓고 보면, 이 물건은 지하층 근린상가라는 점이 핵심입니다. 지하 상가는 업종에 따라 활용성이 달라질 수 있고, 지상 1층 상가보다 노출성과 유동 흐름에서 차이가 생길 수 있습니다. 따라서 입찰 전에는 단순히 감정가 대비 최저가율이 낮아졌다는 점보다 해당 층의 실제 출입 구조, 간판 설치 가능성, 환기와 채광, 화장실 및 공용부 상태, 기존 임차 흔적 등을 구체적으로 살펴야 합니다.
입지 확인 포인트는 상권의 크기보다 실제 수요가 이어지는 동선입니다. 원문상 노선 상가지대로 표현되어 있으나, 지하층 점포는 같은 도로변 건물 안에서도 호실 위치에 따라 체감 접근성이 크게 달라질 수 있습니다. 현장에서는 건물 출입구에서 해당 호실까지의 이동 거리, 계단과 엘리베이터 이용 편의, 지하층 안내 표지, 주변 점포의 영업 여부, 야간 유동 흐름을 함께 보는 것이 좋습니다.
권리관계 측면에서는 매각물건명세서와 등기부, 임대차 관련 자료를 반드시 대조해야 합니다. 원문에는 전입세대확인서 및 상가건물임대차현황서상 등재자가 존재하지 않는 것으로 기재되어 있으나, 현장 방문조사 당시 폐문 상태여서 정확한 점유관계는 확인하지 못한 것으로 표시되어 있습니다. 이 대목은 중요합니다. 서류상 등재자가 없다는 내용과 실제 점유자가 없다는 판단은 같은 의미가 아니므로, 폐문 물건은 별도 점유 조사와 현장 확인이 필요합니다.
매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목은 원문에 별도 구체 내용이 드러나지 않습니다. 다만 경매 물건은 말소기준권리의 설정일, 선순위 권리 유무, 배당 요구 여부, 임차인의 대항력과 우선변제권, 압류와 가압류, 근저당권 관계를 사건기록 기준으로 다시 확인해야 합니다. 핵심 권리분석과 명도 난이도는 제공 자료만으로 단정하기 어렵고, 입찰 전 전문가의 서류 검토가 필요합니다.
리스크 점검도 빼놓을 수 없습니다. 경매 절차에서는 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 취하 등으로 인한 권리변동, 말소기준권리 판단 오류, 임차인 또는 점유자 존재, 미납 관리비, 공용부분 사용 제한, 명도 협의 문제 등이 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 상가 물건은 관리단 체계와 체납 관리비 확인이 실무상 중요하므로, 관리사무소 확인과 법원 비치 서류 열람을 함께 진행하는 편이 좋습니다.
입찰 전 점검사항으로는 먼저 감정평가서에서 평가 기준일과 내부 상태, 용도, 건물 관리 상태를 확인해야 합니다. 다음으로 매각물건명세서에서 임대차와 점유관계, 인수되는 권리 가능성을 확인하고, 등기부등본으로 말소기준권리와 후순위 권리 소멸 여부를 검토해야 합니다. 마지막으로 현장에서는 실제 출입 가능 여부, 주변 상권 분위기, 층별 공실률, 호실 식별 가능성, 관리비 체납 가능성을 확인하는 것이 필요합니다.
이번 서울 강동구 길동 지앤지타워 근린상가는 감정가 449,000,000원에서 최저가 287,360,000원으로 진행되는 물건입니다. 다만 지하층 상가라는 특성과 점유관계 미확정 문구가 함께 확인되므로, 가격만 보고 접근하기보다 사용 목적과 임대 가능성, 권리관계, 명도 절차를 차분히 검토해야 합니다. 매각기일은 2026년 7월 27일 월요일 10시로 예정되어 있으므로 기일 전 사건기록 변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 권리관계, 현장 확인, 입찰 전 검토를 상담하고 의뢰받아 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 지역과 예산, 물건 종류에 맞춰 비교 검토할 수 있습니다. 매각기일 전에는 감정평가서, 매각물건명세서, 등기부등본, 임대차 관련 서류와 현장 상태를 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.
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