사건개요
사건번호: 2025타경10581
관할법원: 창원지방법원 밀양지원
물건종류: 축사(농가시설)
소재지: 경상남도 밀양시 초동면 명성리 825
감정가: 2,650,356,100원
최저가: 1,298,674,000원
매각기일: 2026.07.27(월) 10:00
진행상태: 유찰 2회, 최저가 49%
이번 물건은 경상남도 밀양시 초동면 명성리 825번지에 위치한 축사 농가시설 경매 건입니다. 법원 자료상 창원지방법원 밀양지원 2025타경10581 사건으로 진행되며, 토지와 건물이 일괄매각 대상입니다. 감정가는 2,650,356,100원, 최저입찰금액은 1,298,674,000원으로 표시되어 있고, 원문 기준 2회 유찰 후 감정가 대비 49% 수준에서 다음 매각기일이 예정되어 있습니다.
소재지 지도
물건 규모는 토지 1,252.05평, 건물 534.67평으로 확인됩니다. 감정평가현황에는 건물 면적이 여러 항목으로 나뉘어 기재되어 있으며, 주 용도는 축사 및 농가시설로 보는 것이 자연스럽습니다. 다만 축사 물건은 단순히 면적과 최저가만 보고 판단하기 어렵습니다. 실제 사용 가능 여부, 축산업 관련 인허가 승계 가능성, 시설 노후도, 악취 민원 가능성, 전기·급수·배수 상태, 진입 동선, 주변 농경지와의 관계를 함께 확인해야 합니다.
입지 측면에서는 본건이 명포동회관 남서측 근거리에 위치하는 토지로 기재되어 있습니다. 주위는 축사 및 농경지대로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가된 것으로 보입니다. 축사나 농가시설은 도심 접근성보다 실제 작업 동선, 차량 진출입, 주변 민원 가능성, 사료·분뇨 처리 동선이 중요합니다. 현장에서는 도로 폭, 대형 차량 접근 가능 여부, 경계 부분의 사용 관계, 인근 주거지와의 거리, 주변 축사 운영 현황을 직접 살피는 것이 필요합니다.
이번 사건은 토지 및 건물 일괄매각으로 진행됩니다. 법원 자료에는 제시외 건물과 제시외 수목 관련 내용이 함께 기재되어 있습니다. 제시외 건물 중 일부는 매각에 포함되고, 이동이 용이한 일부 제시외 건물과 지상에 소재하는 사료 사일로는 매각에서 제외된다고 표시되어 있습니다. 특히 사료 사일로는 사료납품업체 소유로 기재되어 있으므로 낙찰 후 인도 범위와 철거 또는 존치 문제를 사전에 확인해야 합니다.
제시외 건물은 경매에서 자주 분쟁이 생기는 부분입니다. 이번 물건 역시 제시외 건물 2-4부터 2-8 및 제시외 수목 2-10은 포함되는 것으로 보이고, 제시외 건물 2-1부터 2-3, 2-9와 사료 사일로는 매각제외로 기재되어 있습니다. 또한 최저매각가격은 매각에서 제외하는 제시외 건물로 인해 영향받는 가격이라고 되어 있으므로, 감정평가서와 지적개황도, 현장 사진을 대조해 낙찰자가 실제로 취득하는 범위를 명확히 해야 합니다.
권리관계 확인에서는 매각물건명세서와 등기부등본, 감정평가서, 현황조사서를 함께 봐야 합니다. 원문에는 폐문부재였고, 전입세대확인 결과 소유자만 전입되어 있으며 외국인 체류자는 없고, 상가건물임대차현황서상 임차인은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 축사나 농가시설은 실제 점유자가 소유자와 다른 경우, 시설 운영자나 관련 업체가 일부 설비를 보유한 경우가 있을 수 있으므로 현장 점유 관계 확인이 중요합니다.
특히 원문에는 목록1 토지 일부에 타인 점유 부분이 있다고 표시되어 있습니다. 이 부분은 이번 물건의 핵심 확인 포인트입니다. 타인 점유가 단순 경계 침범인지, 농작물 식재나 시설물 설치인지, 통행로나 작업 공간 사용인지에 따라 낙찰 후 처리 방식이 달라질 수 있습니다. 감정평가서에 첨부된 도면과 사진, 지적도, 토지대장, 현장 경계 상태를 대조하고 필요하면 측량 가능성까지 검토해야 합니다.
입찰 전에는 말소기준권리, 배당요구 여부, 임차인 유무, 점유자 현황, 관리비나 공과금 성격의 미납 여부, 축사 관련 부담금이나 원상회복 가능성도 확인해야 합니다. 현재 제공된 자료만으로 핵심 권리분석과 명도 난이도를 단정하기는 어렵습니다. 등기부상 권리의 선후관계, 법원 매각물건명세서의 최신 변동, 현장 점유자의 실제 태도에 따라 낙찰 후 일정과 비용이 달라질 수 있으므로 전문가 확인이 필요합니다.
리스크 점검도 필수입니다. 경매 물건은 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 매각기일 전까지 취하, 변경, 연기, 정정, 권리신고 추가가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 축사 물건은 일반 주거용 부동산보다 시설물 범위와 인허가, 점유 관계 확인이 더 중요하므로 단순 최저가 중심 접근은 피하는 것이 좋습니다.
현장점검에서는 건물의 구조와 이용상태, 축사 내부 시설, 지붕과 벽체 상태, 바닥 균열, 배수로, 분뇨 처리시설, 전기 설비, 급수 설비를 확인해야 합니다. 토지는 공부상 면적과 실제 사용 면적이 일치하는지, 제시외 건물 위치가 도면과 맞는지, 매각제외 물건이 낙찰 후 사용에 지장을 주는지 살펴야 합니다. 일부 타인 점유 부분은 사진만으로 판단하기 어렵기 때문에 현장 답사와 관계 서류 검토가 함께 이루어져야 합니다.
입찰가 산정 시에는 감정가 대비 할인율만 보지 말고 실제 보수비, 철거비, 인허가 확인 비용, 명도 비용, 측량이나 경계 정리 가능성, 축사 재사용 가능성을 함께 계산해야 합니다. 농가시설은 활용 목적이 분명할수록 검토 항목도 구체적이어야 합니다. 직접 운영 목적이라면 시설 적합성과 접근성이 중요하고, 보유 후 처분 목적이라면 수요층과 매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 서류 검토, 권리관계 확인, 현장 답사 포인트 정리, 입찰 전 위험 요소 점검을 상담합니다. 이번 밀양시 초동면 명성리 축사 물건처럼 제시외 건물, 매각제외 시설, 타인 점유 부분이 함께 기재된 사건은 입찰 전 확인 절차를 더 꼼꼼히 진행하는 것이 필요합니다.
이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 예산과 지역, 물건 종류, 실사용 목적에 맞춰 검토할 수 있습니다. 매각기일 전에는 반드시 등기부등본, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 지적 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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