사건개요
사건번호: 2025타경12023
관할법원: 대전지방법원 천안지원
물건종류: 근린상가
소재지: 충청남도 천안시 동남구 안서동 211 부경파크빌2차아파트
감정가: 2,786,000,000원
최저가: 955,598,000원
매각기일: 2026.07.27 10:00
진행상태: 3회 유찰
이번 물건은 충청남도 천안시 동남구 안서동 211 부경파크빌2차아파트 101-1 상가동 2층 204호로 확인되는 근린상가 경매입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄 매각으로 기재되어 있으며, 토지면적은 267.74평, 건물면적은 515.23평으로 표시되어 있습니다. 감정가는 2,786,000,000원, 최저입찰금액은 955,598,000원으로 확인됩니다.
원문에는 3회 유찰 및 감정가 대비 34% 수준의 최저가가 표시되어 있습니다. 다만 상세 정보 영역에는 유찰 항목이 반복 기재되어 있어 실제 회차와 변경 여부는 매각기일 전 법원 공고와 매각물건명세서로 다시 확인하는 것이 필요합니다. 사건번호는 2025타경12023이며, 매각기일은 2026년 7월 27일 월요일 오전 10시, 관할은 대전지방법원 천안지원입니다.
건물 구조는 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 4층 건물 중 일부 호실로 기재되어 있습니다. 원문상 바닥은 타일 마감, 창호는 샤시로 표시되며, 현상 및 관리상태는 보통으로 언급되어 있습니다. 이용상태에는 쥬쥬피아가 전체를 호별 구분 없이 터서 이용 중이라는 내용이 확인됩니다. 이 부분은 상가 내부가 공부상 구분과 실제 사용 형태가 다를 수 있다는 의미로 볼 여지가 있으므로, 입찰 전 현장 확인이 중요합니다.
토지는 부정형 토지로 상가건물의 부지로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 인접 도로상태와 토지이용계획 및 제한상태 항목은 원문에 항목명만 확인되고 구체 내용이 충분히 드러나지 않습니다. 따라서 도로 접면, 차량 진출입, 주차 여건, 상가 접근성, 주변 상권 형성 정도는 현장에서 직접 확인해야 합니다. 특히 근린상가는 같은 건물 안에서도 층수, 동선, 전면 노출, 영업 가능 업종, 관리비 부담에 따라 활용성이 달라질 수 있습니다.
입지 측면에서는 천안시 동남구 안서동 소재 상가라는 점이 기본 확인 포인트입니다. 다만 원문만으로는 역세권, 대로변, 대학가 수요, 유동인구 규모 등 세부 입지 장점을 단정할 수 없습니다. 주변 아파트 단지, 생활편의시설, 학교 및 상권의 실제 흐름은 현장 답사와 지도 확인, 인근 영업 현황을 함께 살펴야 합니다. 단순히 감정가 대비 최저가가 낮다는 이유만으로 수익형부동산 가치를 판단하기보다는 공실 가능성, 임대료 수준, 관리비, 업종 제한, 내부 원상회복 비용까지 함께 계산해야 합니다.
소재지 지도
권리분석에서는 매각물건명세서에 상가건물임대차 현황서상 임차인으로 김용남이 등재되어 있어 임차인으로 등록한다는 내용이 확인됩니다. 이 정보만으로 대항력, 우선변제권, 배당요구 여부, 보증금 인수 가능성, 실제 점유 관계를 단정할 수 없습니다. 상가 임차인은 사업자등록, 점유 개시일, 확정일자, 배당요구 여부에 따라 낙찰자 부담이 달라질 수 있으므로 등기부등본, 임대차현황서, 현황조사서, 매각물건명세서를 함께 검토해야 합니다.
원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 보이지만, 구체적인 권리 내용은 충분히 제공되지 않았습니다. 말소기준권리의 종류와 설정일, 후순위 권리의 소멸 여부, 가처분이나 가압류, 압류, 근저당권, 임차권 등기 여부는 반드시 등기부 기준으로 다시 확인해야 합니다. 특히 상가 경매에서는 실제 점유자와 등기상 권리관계가 다르게 보일 수 있어 서류 확인만으로 끝내기 어렵습니다.
리스크 점검도 필요합니다. 경매 진행 중에는 대위변제, 취하, 변경, 연기, 항고, 권리변동 등으로 일정이나 입찰 조건이 달라질 수 있습니다. 소유권이전 지연 가능성, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 미납 관리비, 명도 협의, 내부 시설물 소유권, 기존 영업자의 집기 처리 문제는 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 따라서 입찰 전 전문가 검토와 상담을 통해 낙찰 후 인수할 수 있는 부담을 확인해야 합니다.
입찰 전에는 감정평가서의 평가 대상과 실제 현황이 일치하는지 확인해야 합니다. 토지 및 건물 일괄 매각으로 표시되어 있으므로 대지권 범위, 건물 호실, 전유부분 면적, 공용부분 부담, 등기상 표시와 실제 사용 면적을 대조해야 합니다. 원문에 전체를 호별 구분 없이 터서 이용 중이라는 내용이 있으므로, 낙찰 후 구분 복원 필요성이나 임대차 계약 승계 가능성, 소방·전기·설비 상태도 확인 대상입니다.
상가 물건은 낙찰가만 보는 방식으로 접근하기 어렵습니다. 실제 임대가 가능한 상태인지, 업종 제한이 있는지, 기존 영업이 유지되는지, 공실 전환 시 공사비가 얼마나 필요한지에 따라 판단이 달라집니다. 또한 관리단 규약, 장기수선충당금, 공용관리비, 미납금 승계 여부도 사전에 확인해야 합니다. 법원 자료는 중요한 출발점이지만, 최종 판단은 현장과 서류를 같이 보는 방식이 필요합니다.
주식회사 제이옥션은 법원경매 물건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토, 입찰 전 점검 방향 상담을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 상가뿐 아니라 주거형, 토지, 공장 등 목적에 맞는 경매 물건을 함께 비교할 수 있습니다.
매각기일 전에는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부등본, 임대차 관련 자료와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다. 특히 2026년 7월 27일 입찰 전까지 변경, 취하, 연기 여부를 법원 공고로 재확인하는 절차가 필요합니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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