사건개요
사건번호: 2025타경246
관할법원: 서울동부지방법원
물건종류: 근린상가
소재지: 서울특별시 송파구 거여동 604-4 우성르보아위례 1층112호
감정가: 2,840,000,000원
최저가: 2,272,000,000원
매각기일: 2026.07.27 10:00
진행상태: 재진행, 1회 유찰, 감정가의 80%
이번 물건은 서울특별시 송파구 거여동 우성르보아위례 1층 112호로 확인되는 근린상가 경매입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되며, 토지면적은 5.78평, 건물면적은 23.96평으로 기재되어 있습니다. 감정가는 28억 4,000만 원, 최저입찰금액은 22억 7,200만 원이며, 매각기일은 2026년 7월 27일 월요일 오전 10시입니다.
물건은 철근콘크리트구조 평지붕 15층 건물 내 제1층에 위치한 상가로 파악됩니다. 원문에는 제111호 외 2개 호수라는 감정평가현황 표현도 함께 보이므로, 실제 매각 대상 호수와 면적 구성은 매각물건명세서, 감정평가서, 등기사항전부증명서를 대조해 확인해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 내부 구조, 전용 출입 동선, 전면 노출 정도, 실제 영업 가능 상태까지 단정하기 어렵습니다.
입지 측면에서는 서울 송파구 거여동 소재의 1층 근린상가라는 점이 핵심입니다. 감정평가현황에는 본건 토지가 대체로 등고평탄한 사다리형 토지이고, 현황 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중이라고 되어 있습니다. 또한 서측 및 남측으로 광대로변, 동측으로 소로변의 포장도로와 접한다고 기재되어 있어 도로 접면 조건은 현장 확인 가치가 있습니다. 다만 도로 접면이 곧바로 임대수요나 매출 안정성을 의미하는 것은 아니므로, 주변 상권의 실제 보행 흐름, 업종 구성, 공실 여부, 주차 편의, 간판 노출, 출입구 위치를 현장에서 따로 확인해야 합니다.
상가 물건은 단순히 감정가와 최저가만 보고 판단하기 어렵습니다. 같은 1층이라도 도로 방향, 전면 폭, 내부 기둥 위치, 층고, 배수와 급수 설비, 냉난방 상태, 공용관리비 수준에 따라 사용성과 임대 조건이 달라질 수 있습니다. 특히 근린상가는 업종 제한, 관리규약, 집합건물 내 공용부분 부담, 기존 시설물 인수 여부가 입찰 후 비용에 영향을 줄 수 있으므로 법원 서류와 관리사무소 확인을 병행하는 것이 좋습니다.
소재지 지도
권리관계는 자료상 전입세대확인서 및 상가건물임대차현황서에 등재된 곳은 없다고 기재되어 있습니다. 다만 현장 방문조사 당시 폐문 상태였고 정확한 점유관계는 확인하지 못했다는 내용도 함께 확인됩니다. 따라서 임차인이 없다고 단정하기보다는, 실제 점유자 존재 여부, 사업자등록 여부, 미납 관리비, 점유 이전 경위, 시설물 소유 관계를 추가로 확인해야 합니다. 상가건물임대차보호법 적용 여부는 환산보증금, 사업자등록, 점유, 확정일자 등 구체 자료에 따라 달라질 수 있습니다.
말소기준권리와 인수되는 권리 여부도 입찰 전 반드시 따져봐야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부 권리, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 보이지만 구체 내용이 충분히 표시되어 있지 않습니다. 등기부상 근저당, 가압류, 압류, 임차권등기, 가처분, 지상권, 지역권 등 권리의 접수일자와 순위를 확인해야 하며, 관련사건으로 대전지방법원 천안지원 2024차전10227 지급명령이 표시되어 있으므로 채권관계 변동 가능성도 함께 점검할 필요가 있습니다.
리스크 점검도 중요합니다. 경매 절차에서는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 폐문 상태로 점유관계가 명확히 확인되지 않은 물건은 현장 재방문과 주변 탐문, 관리사무소 확인, 사업자등록 및 임대차 관련 자료 검토가 필요합니다. 낙찰 후 예상하지 못한 명도 협의나 체납 관리비 문제가 발생할 수 있으므로, 핵심 권리분석과 명도 난이도는 자료 확인 전 단정하지 말고 전문가 검토를 거치는 것이 안전합니다.
입찰 전에는 감정평가서의 평가 기준일과 비교 사례, 매각물건명세서의 점유 및 임대차 내용, 현황조사서의 조사 결과, 등기사항전부증명서의 권리 순위, 건축물대장과 토지이용계획을 함께 확인해야 합니다. 집합건물 상가인 만큼 대지권 비율, 전유부분 면적, 공용부분 사용 방식, 관리규약상 업종 제한이나 시설 변경 제한 여부도 검토 대상입니다. 원문에 토지면적 5.78평, 건물면적 23.96평으로 기재되어 있으나 세부 면적 표기에는 2.89평, 11.98평 등이 나뉘어 보이므로, 일괄매각 대상의 호수별 구성과 정확한 면적은 법원 원문 서류로 재확인해야 합니다.
가격 판단에서는 감정가 대비 최저가가 80% 수준이라는 사실만 확인됩니다. 이것이 곧 저가 매수나 수익성을 의미하지는 않습니다. 주변 유사 상가의 실제 거래 사례, 임대 호가와 실거래 임대료, 공실 기간, 권리금 형성 여부, 관리비 부담, 향후 보유 비용을 종합해 입찰 가능 금액을 산정해야 합니다. 법원 경매는 매각 이후 잔금 납부, 소유권이전, 인도 절차까지 이어지므로 자금 계획 역시 보수적으로 잡는 편이 필요합니다.
이 물건은 송파구 거여동 1층 근린상가라는 점, 도로 접면 조건이 기재되어 있다는 점, 재진행 상태에서 최저가가 감정가의 80%로 표시된 점을 중심으로 검토할 수 있습니다. 다만 현재 제공된 자료만으로 임대수익, 실제 상권의 강도, 명도 가능성, 권리 인수 여부를 확정할 수 없으므로 입찰 전 서류 확인과 현장 점검을 분리해서 진행해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 권리관계, 현장 확인, 입찰 준비, 낙찰 후 절차 검토를 상담합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로, 목적과 예산에 맞춰 비교 검토하는 방식이 필요합니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
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