사건개요
사건번호: 2024타경76874
관할법원: 의정부지방법원 남양주지원
물건종류: 전, 토지지분매각
소재지: 경기도 가평군 청평면 상천리 683-2
감정가: 556,232,000원
최저가: 133,551,000원
매각기일: 2026.07.28 화요일 10:30
진행상태: 유찰 4회, 최저가율 24%
이번 물건은 경기도 가평군 청평면 상천리 일대에 있는 전 토지 경매입니다. 원문 기준으로 토지지분매각, 법정지상권 관련 문구가 함께 표시되어 있어 일반적인 단순 토지 입찰보다 확인해야 할 부분이 많은 사건입니다. 감정가 556,232,000원에서 4회 유찰되어 최저입찰금액은 133,551,000원으로 기재되어 있습니다.
소재지는 경기도 가평군 청평면 상천리 683-2로 확인되며, 감정평가 내용상 대상 토지는 상천리보건진료소 동남 측 근거리에 위치합니다. 주변은 전원주택, 펜션, 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 조사되어 있습니다. 가평 청평권의 전원 입지나 주거용부지 활용 가능성을 검토하는 분이라면 토지의 실제 형상, 도로 접면, 건축 관련 신고 내용, 현황 이용 상태를 함께 봐야 하는 물건입니다.
원문상 전체 토지면적은 790.74평으로 기재되어 있으나, 각 목록별 면적과 지분매각 여부가 섞여 있습니다. 목록별로 122.21평, 107.39평, 6.66평, 554.48평이 표시되어 있고, 목록 2 토지는 지분매각이라고 명시되어 있습니다. 따라서 입찰 전에는 매각대상 토지의 정확한 지번, 지분 범위, 공유자 관계, 실제 사용 가능 면적을 등기부와 토지대장, 지적도, 매각물건명세서로 나누어 확인해야 합니다.
감정평가상 기호 1 토지인 상천리 683-2는 부정형의 평지로 주거용부지로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 기호 2 토지인 상천리 683-6은 지목은 전이나 현황은 도로로 이용 중이며, 기호 3 토지인 상천리 683-9는 일부 도로와 도로 예정지 상태로 조사되어 있습니다. 기호 4 토지인 상천리 683-10은 부정형의 완경사지로 주거용부지로 이용 중이고 동측 일부는 현황 도로로 표시되어 있습니다.
도로 조건은 토지 활용에서 중요한 부분입니다. 원문에는 기호 2 토지와 기호 3 토지 일부가 현황 도로로 이용되고 있으며, 일부 방향으로 노폭 약 6미터 정도의 포장도로가 접한다고 기재되어 있습니다. 다만 도로로 보이는 부분이 실제 법정 도로인지, 사도인지, 지분권이나 사용승낙 문제가 있는지, 건축허가와 연결되는 도로 요건을 충족하는지는 별도 확인이 필요합니다.
토지이용계획상 계획관리지역, 가축사육제한구역, 자연보전권역 등의 제한이 확인됩니다. 기호 1 토지에는 건축법상 도로 일부 포함 관련 추가기재가 보입니다. 계획관리지역이라는 점만 보고 건축 가능성을 단정해서는 안 되며, 자연보전권역, 농지 관련 제한, 개발행위허가 가능성, 기존 건축 신고의 유효성, 현황과 허가 내용의 차이를 관할 관청에서 확인해야 합니다.
이 사건에서 특히 눈에 띄는 부분은 매각이 토지만을 대상으로 한다는 점입니다. 원문에는 일괄매각, 토지만의 매각이라고 되어 있고, 감정평가서상 토지 위에 있는 건축 중단 건물들은 매각에서 제외된다고 기재되어 있습니다. 기호 1 토지에는 건축허가 건물 경계선으로 기초공사를 위한 거푸집 및 철골조립공사가 되어 있으나 콘크리트 타설은 되지 않은 상태로 조사되었습니다.
기호 4 토지에는 철근콘크리트구조 3층 건물 2동의 골조공사가 진행되다가 중단된 상태라고 기재되어 있습니다. 또한 감정평가서 지적도상 건축 중단된 일부 건물은 허가받은 내용과 실제 건축 중인 건물 현황이 상이하다는 내용도 확인됩니다. 이 부분은 향후 철거, 보완공사, 사용승인, 건축허가 승계 또는 재신고 가능성과 직결될 수 있으므로 단순 토지 낙찰가만 보고 접근하기 어렵습니다.
소재지 지도
매각물건명세서에는 건축 중단된 건물들에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 기재되어 있습니다. 법정지상권은 토지와 건물 소유관계, 공사 진행 정도, 건물로 인정될 수 있는 상태, 권리 발생 시점 등에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 현재 자료만으로 성립 여부를 단정하기 어렵고, 입찰 전 등기부, 건축물 관련 서류, 현황조사서, 감정평가서, 이해관계인 관계를 종합해 전문가 검토를 받아야 합니다.
농지취득자격증명원도 중요한 확인 항목입니다. 원문에는 목록 1, 2, 4에 대하여 농지취득자격증명원 제출이 필요하고, 미제출 시 보증금이 반환되지 않는다는 취지의 문구가 있습니다. 지목이 전인 토지는 농취증 발급 가능성이 입찰 성립과 직결될 수 있으므로, 청평면 또는 관할 기관의 사실조회 회신 내용과 현재 토지 현황을 기준으로 사전에 확인하는 것이 필요합니다.
현장점검에서는 토지 경계와 실제 점유 상태를 반드시 봐야 합니다. 원문에도 육안 확인 기준이며 정확한 위치와 면적, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도 확인이 필요하다고 반복 기재되어 있습니다. 경사지 절개, 호안블럭을 이용한 평탄화, 잡풀이 무성한 상태, 현황 도로 사용 부분, 건축 중단 구조물 위치는 실제 활용성과 추가 비용에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
권리관계 확인에서는 말소기준권리, 매각으로 소멸되지 않는 권리, 지분매각에 따른 공유관계, 법정지상권 가능성, 건축 중단 건물의 소유관계와 점유관계를 함께 봐야 합니다. 임대관계는 원문상 미상으로 표시되어 있어 실제 임차인, 점유자, 유치권 주장 여부가 있는지 현장과 법원 서류로 재확인해야 합니다.
이 물건은 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 해석, 임차인·점유자·관리비·명도 문제 등이 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 토지만 매각되고 건축 중단 건물이 제외되는 구조에서는 낙찰 후 사용, 철거, 협의, 소송 가능성까지 검토해야 합니다. 입찰 전에는 담당 경매계 비치 서류, 등기사항증명서, 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 건축 관련 접수·처리 서류를 전문가와 함께 확인하는 것이 좋습니다.
입찰 전 점검사항은 비교적 명확합니다. 첫째, 토지 전체가 아닌 지분매각이 포함되어 있다는 점을 확인해야 합니다. 둘째, 토지 위 건축 중단 구조물이 매각 제외라는 점을 이해해야 합니다. 셋째, 농지취득자격증명원 제출 가능 여부를 사전에 확인해야 합니다. 넷째, 도로와 경계, 실제 면적은 측량 또는 현장 확인을 통해 검증해야 합니다. 다섯째, 법정지상권 성립 여부는 단정하지 말고 개별 서류와 사실관계로 판단해야 합니다.
가평군 청평면 상천리 토지 경매를 검토하는 분이라면 가격만 볼 것이 아니라 낙찰 후 사용할 수 있는 권리의 범위와 비용 구조를 함께 계산해야 합니다. 전원주택부지, 토지활용, 향후 건축 가능성은 모두 확인 절차를 통과한 뒤 판단해야 하며, 현재 원문만으로 수익성이나 개발 가능성을 확정할 수는 없습니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 상담을 도와드리고 있습니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
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