사건개요
사건번호: 2024타경49238
관할법원: 인천지방법원 부천지원
물건종류: 아파트
소재지: 경기도 김포시 김포한강5로 385, 209동 6층 601호
감정가: 417,000,000원
최저가: 291,900,000원
매각기일: 2026.07.28 10:00
진행상태: 1회 유찰, 최저가 70%
이번 물건은 경기도 김포시 구래동 호수마을이편한세상 209동 6층 601호 아파트입니다. 법원 자료상 건물면적은 25.60평으로 확인되며, 철근콘크리트구조의 25층 건물 중 제6층에 위치한 집합건물입니다. 집합건축물대장상 용도는 아파트로 기재되어 있고, 토지 및 건물 일괄 매각으로 진행되는 물건입니다.
감정가는 417,000,000원, 최저입찰금액은 291,900,000원입니다. 현재 자료 기준으로 1회 유찰되어 감정가 대비 70% 수준에서 다음 매각기일이 예정되어 있습니다. 매각기일은 2026년 7월 28일 화요일 오전 10시이며, 관할은 인천지방법원 부천지원입니다.
소재지는 김포한강5로 385, 호수마을이편한세상으로 확인됩니다. 구래동 일대는 김포 한강신도시 생활권에 속하는 주거 밀집 지역으로 볼 수 있으나, 실제 생활 편의시설 접근성, 대중교통 이용 편의, 단지 출입 동선, 주차 여건, 주변 소음과 일조 상태는 현장에서 따로 확인해야 합니다. 같은 단지 안에서도 동, 층, 향, 조망, 관리 상태에 따라 체감 가치가 달라질 수 있습니다.
물건 스펙에서 눈에 띄는 부분은 대지권 미등기 표시입니다. 원문에는 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함된다고 되어 있습니다. 이 문구만으로 곧바로 문제가 없다고 판단하기보다는, 대지권 등기 진행 가능성, 관련 공부 정리 상태, 매수 이후 등기 절차에서 지연될 여지가 있는지 확인해야 합니다. 특히 집합건물 경매에서는 건물 등기부, 토지 등기부, 집합건축물대장, 토지대장 등 관련 서류를 함께 대조하는 과정이 필요합니다.
소재지 지도
권리분석에서는 매각으로 소멸되지 않는 등기부 권리, 매각으로 소멸되지 않는 지상권, 임차인 현황, 점유관계 확인이 중요합니다. 제공 자료에는 대지권 미등기 관련 내용이 확인되지만, 말소기준권리와 후순위 권리의 정리 여부, 배당요구 여부, 임차인의 대항력과 우선변제권 여부는 반드시 최신 등기사항증명서와 매각물건명세서, 현황조사서를 기준으로 재확인해야 합니다. 자료가 업데이트되는 과정에서 권리변동이 생길 수 있으므로 입찰 직전 확인이 필요합니다.
명도 난이도 역시 단정하기 어렵습니다. 원문만으로는 실제 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 공실인지 명확히 확인되지 않습니다. 아파트 물건은 주거 점유가 있는 경우가 많아 전입세대 열람, 관리사무소 확인, 현장 방문, 우편물과 출입 상태 확인 등을 통해 점유 상황을 살펴야 합니다. 낙찰 이후 인도명령 대상인지, 별도의 협의가 필요한지에 따라 시간과 비용이 달라질 수 있습니다.
입찰 전에는 관리비 체납 여부도 확인해야 합니다. 공동주택은 공용관리비 일부가 매수인에게 부담될 수 있는 쟁점이 생길 수 있어, 관리사무소를 통한 체납 내역 확인이 필요합니다. 또한 내부 수리 상태, 누수 여부, 확장 여부, 발코니 구조, 난방과 설비 상태는 감정평가서만으로 충분하지 않을 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.
리스크 점검도 필요합니다. 경매 자료에는 모든 사정이 완전하게 드러나지 않을 수 있습니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 입찰자가 직접 확인하거나 전문가 검토를 받아야 하는 영역입니다. 특히 대지권 미등기 문구가 있는 물건은 매각목적물 포함 여부뿐 아니라 실제 등기와 권리 정리 절차까지 살펴보는 것이 좋습니다.
이 물건은 감정가와 최저가의 차이가 생긴 상태이지만, 가격만 보고 접근하기보다는 권리관계와 현장 상태를 함께 검토해야 합니다. 단지 내 같은 면적대 거래 흐름, 주변 매물 가격, 최근 낙찰 사례는 입찰가 산정의 참고자료가 될 수 있으나, 확인되지 않은 시세나 수익률을 기준으로 판단해서는 안 됩니다. 최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 취득세와 부대비용, 명도 비용 가능성까지 포함해 보수적으로 계산하는 것이 필요합니다.
주식회사 제이옥션은 법원경매 물건의 서류 확인, 권리관계 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 상담을 도와드리고 있습니다. 경매는 낮은 최저가만 보는 절차가 아니라, 서류와 현장을 함께 확인해 위험을 줄이는 과정입니다.
이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 예산과 지역, 주거 목적 또는 투자 목적에 맞춰 검토 방향을 정리할 수 있습니다. 매각기일 전에는 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항증명서와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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