사건개요
사건번호: 2024타경87584
관할법원: 의정부지방법원 남양주지원
물건종류: 주택
소재지: 경기도 남양주시 조안면 삼봉리 55-14
감정가: 743,560,280원
최저가: 255,041,000원
매각기일: 2026.07.28 10:30
진행상태: 유찰 3회, 최저가 34%
이번 물건은 경기도 남양주시 조안면 삼봉리 55-14 일원에 소재한 주택 경매 사건입니다. 토지 및 건물 일괄매각 조건이며, 원문상 토지면적은 221.73평, 건물면적은 67.47평으로 확인됩니다. 감정가는 743,560,280원이고 최저입찰금액은 255,041,000원으로 표시되어 있으며, 3회 유찰 후 2026년 7월 28일 남양주지원에서 매각기일이 진행될 예정입니다.
물건은 공부상 단독주택으로 확인되며, 건물은 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 1층 건물로 기재되어 있습니다. 이용상태는 방 3개, 주방과 식당, 거실, 화장실 2개, 보일러실, 다용도실 등으로 조사된 내용이 있으나, 현장 방문 당시 폐문 등으로 내부 확인이 곤란했다는 점이 함께 기재되어 있습니다. 따라서 실제 내부 구조, 노후도, 누수 여부, 난방과 설비 상태는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
토지는 대지, 도로, 임야 등이 함께 포함된 형태로 보입니다. 목록 2 토지는 주거용 건부지로 이용 중이고, 목록 3은 현황 도로, 목록 4부터 6은 자연림 또는 경사진 산지로 조사되어 있습니다. 일부 토지는 사다리형, 일부는 부정형 토지로 기재되어 있어 전체 토지의 활용 가능성은 단순 면적만 보고 판단하기 어렵습니다. 특히 임야 부분은 경사도, 수목 상태, 실제 진출입 동선, 경계 확인이 중요합니다.
인접 도로 조건은 일부 토지가 노폭 약 4~5미터 내외의 포장도로에 접하는 것으로 조사되어 있습니다. 다만 목록 5 토지는 지적상 맹지로 표시되어 있고 인접 토지를 통해 진출입이 가능한 것으로 기재되어 있어, 실제 통행 가능성 및 법적 통행권 여부는 별도 검토가 필요합니다. 현황도로로 보이는 토지도 정확한 위치와 면적, 인접 토지와의 경계는 측량 등을 통해 확인해야 합니다.
입지 측면에서는 남양주시 조안면 삼봉리의 주거 및 전원형 입지를 중심으로 검토할 수 있는 물건입니다. 다만 전원입지라는 표현은 생활 편의시설 접근성, 대중교통, 차량 진입, 겨울철 도로 상태, 주변 토지 이용 현황까지 함께 확인해야 의미가 있습니다. 현장에서는 실제 도로 폭, 차량 회차 가능 여부, 경사도, 배수 상태, 인근 주택과의 거리, 송전선 및 철탑의 위치를 직접 확인하는 것이 좋습니다.
소재지 지도
감정평가 자료에는 본건 토지 일부 지상으로 송전선이 통과하고, 일부 토지에는 철탑이 소재하는 것으로 기재되어 있습니다. 이는 주거 쾌적성, 향후 활용성, 매수 후 재매각성에 영향을 줄 수 있는 요소입니다. 또한 목록 6 토지 지상에는 소유자 미상의 제시외 건물 1동이 존재한다는 내용이 있어, 소유관계와 점유관계, 매각 포함 여부, 철거 가능성 등을 반드시 확인해야 합니다.
제시외 건물은 목록 2 토지에 단층 창고, 단층 그늘막 쉼터, 단층 창고가 있고, 목록 6 토지에도 단층 창고로 보이는 구조물이 있는 것으로 기재되어 있습니다. 원문에는 일괄매각 및 제시외 건물 포함이라고 되어 있으나, 제시외 건물의 정확한 면적과 소유관계는 경매 진행 시 재확인이 필요하다고 되어 있습니다. 제시외 건물이 실제 사용 중인지, 타인 소유 주장 가능성이 있는지, 건축물대장 등재 여부와 불법 증축 문제가 있는지도 점검해야 합니다.
권리분석에서는 매각물건명세서와 등기부등본을 기준으로 말소기준권리, 압류·가압류·근저당권, 지상권, 임차권, 가처분 등 권리관계를 순서대로 확인해야 합니다. 원문에는 목록 2 을구 순위번호 9번, 목록 3 을구 순위번호 3번 구분지상권설정등기는 말소된다는 취지의 기재가 확인됩니다. 다만 이 내용만으로 전체 권리관계가 단정되는 것은 아니므로, 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
임대관계는 미상으로 표시되어 있습니다. 이는 실제 점유자가 없다는 뜻이 아니라 법원 조사 자료상 명확히 확인되지 않았다는 의미로 보는 것이 안전합니다. 주택 경매에서는 임차인, 무상거주자, 소유자 점유, 가족 점유 등 다양한 상황이 있을 수 있으므로 전입세대열람, 주민등록 전입 여부, 확정일자, 배당요구 여부, 현장 점유 상태를 확인해야 합니다. 명도 난이도 역시 자료 확인 전에는 단정하기 어렵고, 전문가 검토가 필요합니다.
리스크 점검도 필수입니다. 경매 절차에서는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단 오류, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 주택과 임야, 현황도로, 제시외 건물이 함께 포함된 사건은 경계와 점유, 통행, 구조물 소유관계가 복합적으로 얽힐 수 있습니다. 입찰 전에는 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부, 토지이용계획확인원, 건축물대장, 지적도 등을 함께 확인하고 필요하면 전문가 상담을 받아야 합니다.
입찰 전 현장점검에서는 건물 외관 균열, 지붕과 외벽 상태, 창호, 누수 흔적, 전기·수도·보일러 상태, 배수와 옹벽 상태를 확인하는 것이 좋습니다. 원문에 옹벽을 이용해 평탄화한 토지로 보인다는 내용이 있으므로 옹벽의 균열, 배수 불량, 토사 유실 가능성도 살펴야 합니다. 임야 부분은 분묘 소재 여부가 육안으로 명확하지 않을 수 있어 평장 포함 여부를 별도로 확인해야 합니다.
가격만 보면 감정가 대비 최저가 비율이 낮아 보일 수 있으나, 낮아진 최저가만으로 입찰 판단을 하면 위험합니다. 이 사건은 주택, 도로, 임야, 제시외 건물, 송전선 및 철탑 관련 사항이 함께 확인되는 물건이므로 실제 사용 목적에 맞는지, 추가 비용이 발생할 부분은 없는지, 매수 후 정리 가능한 권리와 물리적 문제가 무엇인지 차분하게 계산해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 자료 확인, 권리관계 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 상담을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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