경기 남양주시 진접읍 제조시설 공장경매 2025타경607

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경기 남양주시 진접읍 제조시설 공장경매 2025타경607

경매컨설팅 2026. 7. 19. 08:34

사건개요

사건번호: 2025타경607

관할법원: 의정부지방법원 남양주지원

물건종류: 주택

소재지: 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 333

감정가: 1,760,559,000원

최저가: 422,710,000원

매각기일: 2026.07.28 10:30

진행상태: 유찰 4회

이번 물건은 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 333 소재 주택 경매 건입니다. 토지와 건물을 일괄매각하는 사건으로, 원문 기준 토지면적은 792.85평, 건물면적은 153.71평으로 확인됩니다. 감정가는 1,760,559,000원이며, 4회 유찰 후 최저가는 422,710,000원으로 기재되어 있습니다.

물건은 의정부지방법원 남양주지원에서 진행되며 매각기일은 2026년 7월 28일 화요일 오전 10시 30분입니다. 입찰을 검토한다면 현재 최저가만 보고 판단하기보다, 토지의 실제 이용 상태와 제시외 건물 포함 여부, 현장 경계, 권리관계를 함께 확인해야 합니다.

확인된 물건 정보부터 보면, 본건은 주택 및 창고 부지로 이용 중인 토지와 토지임야 상태의 토지가 함께 포함된 것으로 보입니다. 감정평가 현황에는 기호 1 토지가 인접지 및 인근도로 대비 완경사 부정형 토지로, 주택 및 창고 건부지로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 기호 3 토지는 완경사 부정형 토지이며 토지임야 상태로 매실나무 등 과수목 약 60주가 식재되어 있는 것으로 확인됩니다.

건물은 경량철골조 경량판넬지붕 구조의 지상 2층 건물과 지상 1층 건물이 있는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 원문에는 건물별 세부 용도와 내부 상태가 충분히 정리되어 있지 않으므로, 실제 주거 가능 상태인지, 창고나 부속시설의 사용 상태가 어떤지, 노후도와 보수 필요 범위가 어느 정도인지 현장에서 별도로 살펴봐야 합니다.

제시외 건물도 중요한 확인 대상입니다. 원문에는 차고, 창고, 계사, 비닐하우스 창고, 화장실 및 견사, 견사, 그늘막, 이동식 화장실, 판넬지붕 창고 등이 기재되어 있습니다. 감정평가서상 제시외 건물 및 수목은 포함하되, 감정평가서상 제시외 일부 항목은 매각에서 제외된다고 되어 있습니다. 최저매각가격도 매각에서 제외되는 제시외 항목을 제외한 가격으로 산정된 것으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 감정평가서와 매각물건명세서를 대조해 포함되는 부분과 제외되는 부분을 명확히 구분해야 합니다.

소재지는 남양주시 진접읍 금곡리 일대입니다. 이 지역은 주택과 토지, 창고형 부속시설이 함께 있는 물건의 경우 단순 주거 목적뿐 아니라 부지 활용 가능성, 진입 여건, 주변 토지 이용 상태, 생활 편의시설 접근성 등을 종합적으로 살펴야 합니다. 다만 원문만으로 역세권, 대로변, 개발 호재 같은 내용은 확인되지 않으므로 그런 표현은 입찰 판단 근거로 삼기 어렵습니다.

소재지 지도

네이버 지도에서 위치 확인

입지 확인 포인트는 현장 접근성과 경계 확인입니다. 원문에는 공부상 목록은 대지이나 현황은 목록2 부동산 및 제시외 건물 1부터 7의 부지와 마당으로 사용 중이라는 내용이 있습니다. 또 공부상 임야인 부분에는 제시외 건물 8부터 11이 소재하고 경계를 따라 철망 울타리가 있는 것으로 기재되어 있습니다. 육안 확인 자료라는 취지의 문구가 있으므로 정확한 위치, 면적, 인접 토지와의 경계는 측량 등 별도 확인이 필요합니다.

권리분석에서는 매각물건명세서와 등기부를 함께 확인해야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리 항목과 지상권 관련 내용이 보이며, 산이 매각되어 대금이 완납되면 지상권 말소에 동의한다는 동의서가 2025년 3월 12일자로 제출되었다는 문구가 확인됩니다. 다만 이 문장만으로 권리관계가 모두 정리되었다고 단정할 수는 없습니다. 실제 말소기준권리, 지상권의 등기 상태, 동의서의 효력과 적용 범위는 사건기록과 등기부 확인 후 전문가 검토가 필요합니다.

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명도 난이도도 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 주택, 창고, 견사, 비닐하우스, 과수목이 함께 언급되는 물건은 점유자 현황과 실제 사용자가 누구인지가 중요합니다. 임차인 존재 여부, 전입세대, 사업자등록, 점유자의 유치권 주장 가능성, 동산과 시설물 처리 문제를 확인해야 하며, 현장 방문 시 외관만 보는 것보다 점유관계와 사용 흔적을 함께 점검하는 것이 필요합니다.

입찰 전에는 감정가 대비 최저가가 낮아진 이유를 가격 매력만으로 보지 말고, 여러 차례 유찰된 배경을 차분히 검토해야 합니다. 제시외 건물의 법적 처리, 매각 제외 부분, 경계 불명확성, 토지 형상과 경사, 건축물대장 및 등기부상 내용의 차이, 실제 도로 접근 상태 등이 입찰가 산정에 영향을 줄 수 있습니다. 특히 현황과 공부가 다르게 기재된 부분은 낙찰 후 비용과 일정으로 이어질 수 있습니다.

리스크 점검도 필수입니다. 경매 자료에는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 관리비 또는 사용료 성격의 미납금, 명도 협의 난이도 등이 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부등본, 토지이용계획확인원, 건축물대장, 전입세대 열람 등 관련 자료를 종합해 확인하고, 의심되는 부분은 법원 기록 열람과 전문가 상담을 통해 정리하는 것이 필요합니다.

이 물건은 남양주시 진접읍 금곡리의 비교적 큰 토지면적을 가진 주택 일괄매각 사건이라는 점에서 현장 확인의 비중이 큽니다. 단순히 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 접근하기보다, 실제 사용 가능한 건물과 철거 또는 정비가 필요한 시설, 매각 제외 대상, 수목과 울타리 및 경계 문제를 구분해 검토해야 합니다.