사건개요
사건번호: 2025타경5184
관할법원: 광주지방법원
물건종류: 근린시설
소재지: 광주광역시 북구 용봉동 1272-4
감정가: 1,066,585,840원
최저가: 477,832,000원
매각기일: 2026.07.28 화요일 09:55
진행상태: 유찰 3회, 감정가의 45%
이번 물건은 광주광역시 북구 용봉동에 소재한 근린시설 경매 건입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되며, 제시외건물도 매각에 포함되는 것으로 기재되어 있습니다. 토지면적은 64.77평, 건물면적은 210.17평으로 확인됩니다. 감정가는 1,066,585,840원이고, 최저입찰금액은 477,832,000원입니다. 3회 유찰 후 진행되는 사건인 만큼 금액만 보고 접근하기보다 권리관계, 임대차, 점유 현황, 건물 상태를 함께 확인하는 방식이 필요합니다.
감정평가 내용에 따르면 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 용도에 따른 제반 교통상황은 보통으로 조사되어 있습니다. 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 정방형 토지이며 상업용 건부지로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로 접함, 상대보호구역, 택지개발지구, 토지구획정리사업지구, 전통상업보조구역 등이 확인됩니다. 이러한 제한사항은 향후 용도 변경, 증축, 리모델링, 임대 업종 검토 시 영향을 줄 수 있으므로 관할 기관과 관련 공부 확인이 필요합니다.
건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 지하 1층부터 지상 3층 규모로 기재되어 있습니다. 층별 면적은 본문 원문상 38.02평이 반복 기재되어 있고, 일부 층은 56.23평으로 확인됩니다. 제시외건물은 약 66㎡, 약 65.8㎡로 조사되어 있으며, 이번 매각에는 제시외건물 매각 포함이라고 표시되어 있습니다. 다만 제시외건물은 실제 구조, 사용 상태, 소유관계, 위반건축물 여부, 철거 가능성 등에 따라 낙찰 후 부담이 달라질 수 있으므로 현장 답사와 건축물대장, 감정평가서, 매각물건명세서 대조가 중요합니다.
입지 측면에서는 광주 북구 용봉동이라는 생활권 안의 근린시설이라는 점이 핵심입니다. 원문에는 버스정류장과 간선도로가 인근에 소재한다고 되어 있으나, 유동인구 규모나 상권 매출, 임대수익 수준은 별도로 제시되어 있지 않습니다. 따라서 주변 점포 구성, 공실률, 임차 수요, 주차 여건, 도로 접근성, 인근 학교 및 보호구역 영향 등을 현장에서 확인해야 합니다. 상가나 근린시설은 같은 동네 안에서도 도로 방향, 보행 동선, 층별 접근성, 간판 노출, 업종 제한에 따라 활용성이 크게 달라질 수 있습니다.
소재지 지도
권리분석에서는 임차인과 점유자 관련 내용이 특히 중요합니다. 매각물건명세서에는 신혜진, 안훈종, 주식회사 온택트코퍼레이션, 황성수 등이 언급되어 있고, 상가건물임대차현황서에 따른 점유부분, 임대차기간, 보증금, 차임, 사업자등록일자 확인이 필요하다는 취지의 내용이 포함되어 있습니다. 또한 지하층 임차인에게 유선 문의가 있었고, 1층 임차인 김은경을 만나 문의한 결과 일부 등재 임차인들이 특정 공간을 나누어 쓰는 것이 아니라 공용으로 사용하고 있다는 내용도 보입니다.
문제는 2층과 3층의 점유 여부 및 임대차관계가 현장조사 당시 명확히 확인되지 않았다는 점입니다. 채무자 및 점유자를 만나지 못해 점유 여부를 알 수 없다고 기재되어 있고, 상가건물임대차현황서상 등재된 일부 관계자의 실제 점유 여부도 불명확한 부분이 있습니다. 상가건물 임대차는 사업자등록일, 확정일자, 배당요구 여부, 실제 점유관계에 따라 대항력과 배당관계가 달라질 수 있습니다. 따라서 등기부등본만 보고 판단하지 말고, 매각물건명세서와 현황조사서, 상가건물임대차현황서, 전입 또는 사업자등록 관련 자료를 종합해서 검토해야 합니다.
리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 절차에서는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 미납 관리비, 명도 협의, 제시외건물 처리 같은 요소가 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 이 사건처럼 임차인과 점유관계가 복수로 언급되고 일부 층의 점유 여부가 명확하지 않은 물건은 낙찰 후 인도 과정이 단순하지 않을 수 있습니다. 핵심 권리분석과 명도 난이도는 자료 확인 전 단정할 수 없으며, 입찰 전 전문가 검토와 상담을 통해 부담 가능성을 계산해야 합니다.
입찰 전에는 현장 확인 범위를 넓게 잡는 것이 좋습니다. 건물 외관과 내부 상태, 누수나 균열 여부, 전기와 수도 등 설비 상태, 층별 실제 사용 현황, 출입 동선, 주차 가능성, 간판 노출, 주변 공실 수준을 확인해야 합니다. 감정평가서상 면적과 실제 사용 면적이 일치하는지, 제시외건물이 어느 위치에 어떤 구조로 존재하는지, 향후 임대 또는 직접 사용에 장애가 되는 부분은 없는지도 함께 살펴야 합니다. 건축물대장, 토지이용계획확인원, 등기부등본, 매각물건명세서는 매각기일 직전 최신 자료로 다시 확인하는 편이 안전합니다.
이 물건은 감정가 대비 최저가가 낮아진 상태라는 점에서 관심을 가질 수 있지만, 가격 하락 자체가 곧바로 투자 적합성을 의미하지는 않습니다. 근린시설은 임대수익 가능성뿐 아니라 공실 리스크, 수선비, 업종 적합성, 명도 비용, 권리관계 정리에 따라 실제 부담이 달라집니다. 특히 상업용 부동산은 임차인의 영업 여부와 보증금 규모, 월 차임, 기존 시설물의 승계 가능성까지 확인해야 하므로 입찰가 산정 전에 비용 항목을 보수적으로 반영해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리분석 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 상담을 도와드립니다. 본문 내용은 제공된 원문 자료를 기준으로 정리한 것이며, 법원 자료와 등기, 임대차, 현장 상태는 변동될 수 있습니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 예산, 지역, 용도, 보유 목적에 맞춰 비교 검토하시기 바랍니다.
매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인해야 합니다. 특히 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 등기부등본, 상가건물임대차현황서, 관리비 체납 여부는 입찰 직전 재확인이 필요합니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
광주경매 #광주북구경매 #용봉동경매 #근린시설경매 #상가경매 #수익형부동산 #상권입지 #권리분석 #현장점검 #명도체크 #임차인확인 #제시외건물 #광주지방법원 #2025타경5184 #상가투자 #경매재테크 #매각물건명세서
경매상담 010-6899-1601
관련 경매 물건
충북 충주시 중앙탑면 개발입지 토지경매 2024타경33692
경기 평택시 합정동 개발입지 토지경매 2025타경42756
서울 동작구 상도동 대지활용 토지경매 2025타경102686
