사건개요
사건번호: 2024타경21795
관할법원: 대전지방법원 홍성지원
물건종류: 근린시설
소재지: 충청남도 홍성군 홍성읍 대교리 651
감정가: 3,255,990,000원
최저가: 781,764,000원
매각기일: 2026.07.28 화요일 10:00
진행상태: 재진행, 4회 유찰
이번 물건은 충청남도 홍성군 홍성읍 대교리 651 소재 근린시설 경매입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄매각 대상이며, 제시외 건물도 매각에 포함되는 것으로 기재되어 있습니다. 감정가는 3,255,990,000원, 최저가는 781,764,000원으로 확인되며, 현재 최저가는 감정가 대비 약 24% 수준입니다. 다만 낮아진 최저가만 보고 접근하기보다는 장기간 공실, 설비 점검 필요, 권리관계와 명도 가능성까지 함께 검토해야 하는 물건입니다.
확인된 물건 정보부터 살펴보면 토지면적은 401.12평, 건물면적은 936.49평입니다. 토지는 2필 일단의 부정형 평지로 조사되었고, 현황은 상업용 건부지로 이용 중인 것으로 나타납니다. 건물은 철근콘크리트라멘조 슬라브지붕의 지하 1층, 지상 6층 규모로 기재되어 있습니다. 원문에는 1번 부동산 동측 지상이 주차장으로 쓰이고 있다는 내용도 있어, 실제 주차 가능 범위와 출입 동선은 현장에서 반드시 확인할 필요가 있습니다.
건물 이용상태는 특히 중요합니다. 감정평가 관련 내용에는 현황이 장기간 공실상태로 폐쇄되어 있다고 되어 있습니다. 외벽 마감재 일부와 유리 등이 파손된 상태로 기재되어 있으며, 단전 등으로 내부 부대설비의 정상 가동 여부가 불분명하다는 점도 확인됩니다. 위생설비, 급배수설비, 승강기, 소방설비 등은 단순 육안 확인만으로 판단하기 어렵기 때문에 입찰 전 전문가 동행 점검이나 설비업체 확인이 필요합니다.
입지 측면에서는 홍성읍 대교리 소재의 상업용 건부지라는 점이 기본 검토 대상입니다. 다만 원문만으로는 대로변 여부, 유동인구, 배후수요, 역세권 여부, 관공서와의 거리 같은 세부 입지 조건이 모두 확인되지는 않습니다. 따라서 지도상 위치만 보고 판단하기보다 실제 진입로 폭, 차량 회전 가능성, 주변 상권의 영업 상태, 공실률, 주차 여건, 건물 가시성 등을 현장에서 확인해야 합니다.
근린시설은 임대수익이나 직접 운영 가능성을 검토하는 경우가 많지만, 이 물건은 장기간 폐쇄 상태라는 점 때문에 보수비와 재가동 비용이 핵심 변수입니다. 건물 규모가 큰 편이므로 층별 활용계획, 소방 기준 충족 여부, 승강기 정상화 비용, 전기 승압 또는 재공급 가능성, 누수와 균열 여부까지 현실적으로 따져봐야 합니다. 감정가와 최저가의 차이만으로 수익성을 단정하기는 어렵습니다.
소재지 지도
권리분석 확인 포인트도 신중해야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 보이지만, 구체적인 권리 내용은 제공된 자료만으로 충분히 확인되지 않습니다. 말소기준권리, 가압류·근저당·압류 등 선후관계, 배당요구 종기, 인수되는 권리 여부는 등기부등본과 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 놓고 확인해야 합니다.
임대내역은 미상으로 기재되어 있습니다. 장기간 공실이라고 하더라도 실제 점유자 존재 여부, 과거 임차인의 유치권 주장 가능성, 시설물 소유관계, 관리비 체납 여부 등은 별도로 확인해야 합니다. 특히 상가와 근린시설은 내부 집기, 간판, 전기·수도 사용 이력, 건물 관리 주체에 따라 인도 과정이 달라질 수 있습니다. 핵심 권리분석과 명도 난이도는 자료 확인 전 단정할 수 없으며 전문가 검토가 필요합니다.
리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 진행 중에는 대위변제, 취하, 변경, 연기, 권리변동이 발생할 수 있고, 낙찰 후에도 소유권이전 지연 가능성이 있습니다. 말소기준권리보다 앞선 권리, 임차인과 점유자 문제, 관리비나 공과금, 명도 협의 문제는 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 따라서 입찰 전 최신 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 법원 문건 접수 내역까지 다시 확인하고 전문가 상담을 거치는 것이 좋습니다.
입찰 전 점검사항으로는 먼저 건물 내부 출입 가능 여부와 폐쇄 원인을 확인해야 합니다. 내부 설비가 장기간 멈춰 있었다면 보수비가 예상보다 커질 수 있습니다. 또한 제시외 건물이 매각에 포함된다고 되어 있으므로 위치, 면적, 구조, 사용 가능성, 불법 증축 여부 등을 현장에서 살펴야 합니다. 토지 2필 일단 이용 상태와 건물의 실제 경계, 주차장 사용 부분도 지적도와 현황이 일치하는지 확인이 필요합니다.
자금 계획도 보수적으로 잡아야 합니다. 최저가 781,764,000원 외에도 취득세, 법무비용, 명도비용, 체납관리비 가능성, 건물 보수비, 설비 재가동 비용, 공실 기간 동안의 금융비용이 발생할 수 있습니다. 특히 근린시설은 매입 후 바로 임대수익이 발생한다고 볼 수 없으므로, 공사 기간과 임차인 모집 기간까지 포함해 검토해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 법원경매 물건의 기초 정보 정리, 권리관계 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 상담을 도와드리고 있습니다. 이 물건은 가격 변동 폭보다 건물 상태와 권리관계 확인이 더 중요한 유형이므로, 단순 금액 비교가 아니라 실제 인수 후 활용 가능성을 중심으로 검토하는 편이 적절합니다.
이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능합니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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