사건개요
사건번호: 2025타경103691
관할법원: 서울중앙지방법원
물건종류: 다세대(빌라)
소재지: 서울특별시 관악구 남현동 1072-35 그린숲 4층 401호
감정가: 437,000,000원
최저가: 437,000,000원
매각기일: 2026.07.28 10:00
진행상태: 4회 유찰, 원문 금액 재확인 필요
이번 물건은 서울특별시 관악구 남현동 1072-35 그린숲 4층 401호로 확인되는 다세대주택입니다. 법원 자료상 서울중앙지방법원에서 진행 중이며, 매각기일은 2026년 7월 28일 화요일 오전 10시입니다. 원문에는 감정가와 최저가가 모두 437,000,000원으로 표시되어 있으나, 동시에 4회 유찰로 기재되어 있어 실제 최저매각가격과 진행 내역은 입찰 전 법원 매각물건명세서와 사건기록으로 반드시 다시 확인해야 합니다.
물건의 토지면적은 약 10.14평, 건물면적은 약 18.00평으로 표시되어 있습니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하층 표기는 원문에서 명확하지 않고 지상 5층 건물 중 4층 401호로 기재되어 있습니다. 사용승인일은 2014년 1월 10일로 확인됩니다. 외벽은 외장 석재 붙임 마감 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호는 하이샷시 이중창호 마감 등으로 조사되어 있습니다.
해당 토지는 인접 토지 및 도로 대비 완경사지에 위치한 가장형 토지로, 공동주택인 다세대주택 건부지로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 용도지역은 도시지역, 제2종일반주거지역으로 표시되어 있으며, 7층 이하 제한 내용이 함께 확인됩니다. 그 밖에 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어 협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역 관련 내용이 기재되어 있습니다.
입지 확인에서는 주소가 관악구 남현동이라는 점, 공동주택 밀집지인지, 생활 편의시설 접근성, 대중교통 이용 편의, 주변 도로 폭과 차량 진입 여건, 실제 주차 가능 여부를 현장에서 함께 살펴야 합니다. 원문에는 버스정류장과 주차장 관련 단어가 확인되지만, 거리나 이용 가능성까지 구체적으로 제시된 것은 아니므로 단정하기 어렵습니다. 남현동 내에서도 도로 경사, 골목 폭, 주차 여건에 따라 체감 입지가 달라질 수 있으므로 낮 시간과 저녁 시간의 현장 분위기를 나누어 확인하는 편이 좋습니다.
소재지 지도
이 물건은 원문에 임차권등기 표시가 포함되어 있어 권리관계 확인의 중요도가 높습니다. 임차권등기는 보증금 반환 문제, 대항력과 우선변제권, 배당요구 여부, 점유관계와 연결될 수 있으므로 단순히 등기부상 표시만 보고 판단해서는 안 됩니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대 열람, 확정일자 부여 현황, 주민등록상 전입 내역, 점유자 진술 여부를 함께 검토해야 합니다. 핵심 권리분석과 명도 난이도는 자료 확인 전 단정할 수 없으며, 전문가의 개별 검토가 필요합니다.
원문에는 임대관계가 미상으로 표시되어 있고, 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로 인해 정확한 내부 확인이 어려웠다는 취지의 설명이 있습니다. 따라서 감정평가서상 내부 구조도와 실제 이용상태가 다를 수 있습니다. 집합건축물대장상 현황도면, 유사 평가전례, 외부 관찰과 탐문을 바탕으로 작성된 자료일 가능성이 있으므로 입찰자는 내부 구조, 누수, 수리 필요 범위, 불법 증축이나 용도 변경 여부를 별도로 확인해야 합니다.
권리분석에서는 말소기준권리 설정일, 임차권등기의 원인과 등기일, 임차인의 대항력 성립 가능성, 배당요구 종기와 배당 여부, 인수되는 권리 존재 여부를 순서대로 확인해야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부 권리와 지상권 항목이 보이지만, 구체적인 내용은 제공된 자료만으로 확정하기 어렵습니다. 특히 관련사건으로 서울중앙지방법원 2025차전81183 지급명령이 표시되어 있으므로 채권관계와 경매 진행 배경도 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
리스크 점검도 필요합니다. 경매에서는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단 착오, 임차인과 점유자 문제, 미납 관리비, 명도 협의 지연이 원문 자료에 모두 드러나지 않을 수 있습니다. 입찰 전 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지이용계획확인원 등을 최신 기준으로 다시 확인하고, 필요한 경우 법원 경매계 열람과 현장 탐문을 병행해야 합니다. 임차권등기 표시가 있는 물건은 보증금 인수 가능성이나 명도 협의 범위를 단정하지 말고 전문가 상담을 통해 검토하는 것이 안전합니다.
입찰 전에는 실제 최저입찰금액을 다시 확인해야 합니다. 제공 자료에는 감정가와 최저가가 동일하게 표시되면서도 4회 유찰이라고 기재되어 있어, 사이트 반영 오류나 진행 변경 가능성을 배제할 수 없습니다. 매각기일이 가까워질수록 변경, 연기, 취하, 정정 공고가 나올 수 있으므로 대법원 사건검색과 법원 비치 서류 기준으로 최종 확인이 필요합니다. 보증금, 입찰표 사건번호, 물건번호, 매수신청보증액, 신분증과 도장 등 입찰 준비 사항도 사전에 점검해야 합니다.
관악구 남현동 다세대주택은 실거주 목적과 임대 목적 모두 검토될 수 있는 유형이지만, 이 물건은 내부 확인 제한과 임차권등기 표시가 함께 확인되므로 단순 가격 비교보다 권리관계와 점유관계 검토가 우선입니다. 주변 거래 사례나 임대 사례는 반드시 최신 실거래 자료와 현장 중개업소 확인을 통해 별도로 비교해야 하며, 확인되지 않은 수익률이나 시세 차익을 전제로 판단해서는 안 됩니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 권리분석, 입찰 준비, 현장 확인 포인트 정리, 명도 상담을 돕고 있습니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 예산, 지역, 물건 종류, 실거주 또는 투자 목적을 기준으로 선별 상담을 받아보실 수 있습니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하고, 변경 공고와 점유관계 변동 여부를 마지막까지 점검하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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