사건개요
사건번호: 2025타경1019
관할법원: 울산지방법원
물건종류: 축사 농가시설
소재지: 울산광역시 울주군 두서면 차리 409-2
감정가: 980,785,000원
최저가: 235,487,000원
매각기일: 2026.07.28 화요일 10:00
진행상태: 유찰 4회, 감정가의 24%
이번 물건은 울산광역시 울주군 두서면 차리 일대에 소재한 축사 및 관리사 관련 농가시설 경매입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되며, 토지면적은 1,273.22평, 건물면적은 199.50평으로 기재되어 있습니다. 감정가는 980,785,000원이고 최저입찰금액은 235,487,000원으로 확인됩니다. 유찰 4회가 반영된 상태이므로 가격만 보고 접근하기보다 농지취득자격증명, 제시외 건물, 실제 이용상태, 권리관계 확인을 함께 진행해야 하는 물건입니다.
확인된 물건 정보부터 보면, 본건은 울산지방법원에서 2026년 7월 28일 오전 10시에 매각기일이 예정되어 있습니다. 물건명은 축사 농가시설로 분류되어 있고, 소재지는 울산광역시 울주군 두서면 차리 409-2로 확인됩니다. 원문상 토지 및 건물 일괄매각이며, 토지 중 일부는 공부상 지목과 현황 이용상태가 다르게 기재되어 있어 입찰 전 세부 확인이 필요합니다.
감정평가현황에 따르면 일련번호 1 토지는 북동측으로 하향하는 완경사지대 안에 자체 등고 평탄하게 조성된 부정형 토지로, 축사 및 관리사 건부지로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 일련번호 4 토지는 북동측으로 하향하는 완경사지대 내 부정형 토지이며, 현황은 전 및 도로 등으로 이용 중이라고 되어 있습니다. 특히 일련번호 4는 공부상 지목이 답이나 동측 일부가 도로 등으로 이용되고 있어 감정평가에 반영되었다는 설명이 있습니다. 다만 해당 면적은 목측과 지적도 등을 토대로 개략 산정된 것으로 보이므로, 정확한 면적과 경계는 측량을 통해 확인하는 것이 필요합니다.
건물 구조는 경량철골구조 강판지붕 지상 1층 건물과 경량철골구조 판넬지붕 지상 1층 건물로 기재되어 있습니다. 축사 및 관리사 관련 시설로 보이며, 제시외 건물도 다수 포함되어 있습니다. 원형파이프조 강판지붕 단층 축사 일부, 파이프구조 강판지붕 단층 창고, 판넬구조 판넬지붕 단층 관리사 일부, 차양, 창고, 휀스 등이 매각에 포함된다는 내용이 확인됩니다. 다만 제시외 건물은 실측 등을 통해 개략적으로 면적을 산정한 것으로 기재되어 있으므로, 정확한 구조와 소유관계, 실제 매각 포함 범위는 매각물건명세서와 현장 확인을 통해 다시 확인해야 합니다.
입지 확인 포인트는 농가시설과 축사라는 물건 성격에 맞춰 봐야 합니다. 주거형 물건처럼 단순 생활편의시설 접근성만 볼 것이 아니라, 진입로 상태, 차량 접근 가능 여부, 축산 관련 사용 가능성, 인근 토지 이용상황, 악취나 민원 가능성, 상하수도 및 전기 설비 상태, 관련 인허가 유지 여부를 함께 점검해야 합니다. 원문에는 도로 일부 이용과 현황 전 이용 내용이 드러나지만, 실제 통행권이나 경계 침범 여부까지 모두 확인된 것은 아닙니다. 입찰 전에는 지적도, 토지대장, 건축물대장, 현황 사진, 감정평가서, 현장 답사를 종합해 판단하는 것이 좋습니다.
소재지 지도
권리분석 확인 포인트에서는 말소기준권리와 인수될 수 있는 권리의 존재 여부를 먼저 살펴야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 보이지만, 제공된 내용만으로 구체적인 권리관계를 단정하기는 어렵습니다. 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 확인해 말소기준권리, 가처분, 가등기, 지상권, 지역권, 법정지상권 가능성 등을 전문가와 검토해야 합니다.
특히 이 물건은 토지 중 목록 1인 차리 409-2와 목록 4인 차리 409-3에 대해 농지취득자격증명이 필요하다고 기재되어 있습니다. 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 못해 매각불허가 결정이 되는 경우 매수신청보증금이 몰수될 수 있다는 문구가 있으므로 매우 중요한 확인사항입니다. 농지취득자격증명 발급 가능 여부는 관할 행정기관의 판단, 취득 목적, 신청인의 요건, 실제 토지 상태 등에 따라 달라질 수 있습니다. 입찰 전에 관할 행정기관에 사전 문의하고, 필요한 서류와 발급 가능성을 확인해야 합니다.
명도와 점유 관계도 단정해서는 안 됩니다. 축사나 농가시설은 일반 주거용 부동산과 달리 설비, 가축, 농기계, 창고 물품, 관리인 점유 여부 등이 문제가 될 수 있습니다. 원문만으로 현재 점유자, 임차인, 사용자의 권리, 관리비 또는 시설물 이전 문제까지 전부 확인하기 어렵습니다. 현황조사서와 매각물건명세서 확인은 물론, 가능한 범위에서 현장 방문을 통해 실제 사용 상태를 확인하는 절차가 필요합니다.
리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 진행 중에는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단 착오, 임차인과 점유자 문제, 미납 관리비 또는 공과금, 명도 협의 지연 등이 발생할 수 있습니다. 또한 제시외 건물이 많은 물건은 매각 포함 여부, 철거 필요성, 무허가 또는 미등기 부분, 경계와 면적 차이까지 확인해야 합니다. 법원 자료에 모든 위험이 드러나는 것은 아니므로, 입찰 전 등기와 공부, 법원 서류, 현장 상태를 전문가와 함께 점검하는 것이 필요합니다.
입찰 전 점검사항으로는 먼저 최저가가 낮아진 이유를 가격 관점만이 아니라 물건 특성 관점에서 분석해야 합니다. 4회 유찰은 경쟁 부담을 낮출 수 있는 요인이 될 수 있지만, 동시에 권리관계, 농지취득자격증명, 제시외 건물, 현황 이용상태, 명도, 향후 활용성에 대한 검토가 더 중요해졌다는 의미일 수 있습니다. 축사로 계속 사용할 계획인지, 창고나 작업장 등 다른 용도로 활용 가능한지, 해당 용도 변경이나 인허가가 가능한지 여부는 별도로 확인해야 합니다.
또한 현황상 도로로 이용되는 부분이 있다는 점은 진입 편의와 동시에 경계 및 소유권 문제를 함께 살펴야 하는 지점입니다. 도로처럼 보이는 부분이 실제 법적 도로인지, 사도인지, 타인의 통행이 관습적으로 이루어지는지, 향후 사용 제한이나 분쟁 가능성이 있는지 확인해야 합니다. 지적측량이 필요한 물건으로 보이는 만큼, 입찰가 산정 전에는 토지 경계와 실제 이용면적의 차이를 반영해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 법원경매 물건의 기본 자료 확인, 권리관계 검토, 입찰 전 현장 점검 방향, 농지취득자격증명 관련 사전 확인 포인트를 중심으로 상담을 진행합니다. 이 물건은 감정가 대비 최저가가 크게 낮아진 상태이지만, 농가시설과 농지 관련 제한이 함께 있는 만큼 단순 가격 접근보다는 서류와 현장 중심의 검토가 우선입니다.
이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 목적과 예산에 따라 축사, 농가시설, 토지, 창고, 공장부지 등 유사 물건을 함께 비교해볼 수 있습니다. 매각기일 전에는 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부등본, 토지 및 건축 관련 공부와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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