충남 천안시 동남구 개발입지 토지경매 2025타경11289

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충남 천안시 동남구 개발입지 토지경매 2025타경11289

경매컨설팅 2026. 7. 19. 18:34

사건개요

사건번호: 2025타경11289

관할법원: 대전지방법원 천안지원

물건종류: 답 토지

소재지: 충청남도 천안시 동남구 유량동 80-10

감정가: 2,725,795,000원

최저가: 654,464,000원

매각기일: 2026.07.28 10:00

진행상태: 유찰 4회, 입찰 9일 전

이번 물건은 충청남도 천안시 동남구 유량동 일대에 있는 답 지목 토지 경매 건입니다. 법원 자료상 일괄매각 대상은 목록 1부터 10까지이며, 전체 토지면적은 2,058.21평으로 확인됩니다. 감정가는 2,725,795,000원, 최저가는 654,464,000원으로 표시되어 있으며, 현재 자료 기준 유찰 4회가 반영된 상태입니다.

물건의 기본 성격은 토지매각입니다. 원문에는 지목이 답으로 기재되어 있고, 현황은 일부 주거나지, 일부 도로, 일부 답으로 나뉘어 표시되어 있습니다. 특히 목록 1, 4, 8, 9는 주거나지 상태로 기재되어 있으며, 목록 2, 3, 7은 도로, 목록 5, 6은 답, 목록 10은 주거나지 및 도로로 기재되어 있습니다. 동일한 지목이라도 실제 이용 현황이 다르게 나타나는 토지이므로 입찰 전 현황과 공부상 내용의 차이를 확인하는 과정이 중요합니다.

감정평가현황에는 기호 1, 4, 8, 9의 형태가 사다리형 완경사로 기재되어 있습니다. 다만 인접 도로상태, 토지이용계획 및 제한상태에 관한 세부 내용은 제공 자료만으로 모두 확인되지 않습니다. 토지는 도로 접면, 고저차, 진입 가능성, 경계, 인접 필지와의 관계에 따라 활용성과 가치 판단이 달라질 수 있으므로 현장 답사와 토지이용계획 확인이 함께 필요합니다.

이 물건은 목록 1부터 10까지 농지취득자격증명이 필요한 것으로 기재되어 있습니다. 원문에는 농지취득자격증명을 제출하지 않을 경우 매수보증금을 반환하지 않는다는 취지의 문구가 포함되어 있으므로, 입찰 의사가 있다면 사전에 발급 가능성부터 확인해야 합니다. 농지취득자격증명은 단순 서류 절차로만 볼 수 없고, 관할 기관 판단과 실제 이용계획에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

목록 8 지상에는 제시외 컨테이너가 있으나 매각에서 제외되는 것으로 기재되어 있습니다. 매각 제외 물건은 낙찰 후 인도, 철거, 사용관계에서 별도 쟁점이 될 수 있으므로 현장에서 위치와 점유 형태를 확인해야 합니다. 토지 위에 존재하는 구조물, 적치물, 경작 흔적, 출입로 사용관계는 사진이나 공부만으로 단정하기 어렵습니다.

또한 목록 10은 등기사항전부증명서상 78-2번지 답 3,682㎡로 표시되어 있으나, 토지대장상 2024년 2월 6일 지적분할된 내용이 언급되어 있습니다. 감정평가서 및 원성동 사실조회회신을 참조하라는 문구가 있으므로, 면적과 지번 변경, 경계 관계를 반드시 서류로 대조해야 합니다. 토지 경매에서는 지적분할, 합병, 현황도로 편입 여부가 입찰가 판단에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.

소재지 지도

네이버 지도에서 위치 확인

권리관계 측면에서는 유치권 관련 문구가 핵심 확인 사항입니다. 원문에는 목록 2, 3, 7, 10과 관련하여 신통산업개발에서 유치권을 신고하였으나 그 성립 여부는 불분명하다고 기재되어 있습니다. 병합된 2025타경11289 사건에는 2026년 1월 15일자로 신통산업개발이 233,715,253원의 유치권을 신고한 내용이 있고, 2026년 2월 11일자로 신청채권자 천안우리신용협동조합이 유치권배제신청서를 제출한 것으로 확인됩니다.

유치권은 신고가 있었다는 사실만으로 곧바로 성립이 확정되는 권리가 아니며, 점유의 계속성, 피담보채권의 존재, 토지와 채권의 견련성 등 여러 요건을 따져야 합니다. 반대로 성립 여부가 불분명하다는 문구가 있다고 해서 위험이 사라졌다고 볼 수도 없습니다. 이 부분은 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 권리신고 내역, 배제신청서 내용을 함께 검토해야 하며, 필요하면 법원 기록 열람과 전문가 확인이 필요합니다.

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입지 확인은 생활권이나 개발 가능성을 단정하기보다 사실 확인 중심으로 접근하는 것이 좋습니다. 소재지는 천안시 동남구 유량동으로 확인되지만, 제공 자료만으로 대중교통 접근성, 상권 거리, 관공서와의 거리, 도로 폭, 실제 차량 진입 여부를 확정하기는 어렵습니다. 현장에서는 토지 경계, 인접 도로의 공도 여부, 배수 상태, 경사도, 주변 이용 현황, 농지로서의 실제 관리 상태를 확인해야 합니다.

권리분석에서는 말소기준권리와 인수 가능 권리를 먼저 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 지상권 항목이 보이나, 원문 일부만으로는 구체적인 권리 내용이 충분히 드러나지 않습니다. 등기부등본, 매각물건명세서, 송달 및 배당요구 관계, 점유관계 자료를 기준으로 낙찰자가 인수할 수 있는 부담이 있는지 살펴야 합니다.

리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 절차에서는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 토지 물건은 현황도로, 경작자, 무단점유, 지상 물건, 인접 토지와의 경계 분쟁 가능성까지 확인해야 합니다. 명도 난이도와 권리 인수 여부는 자료 확인 전 단정할 수 없으며, 입찰 전 전문가 검토와 상담을 거치는 것이 필요합니다.

입찰 전에는 최소한 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인원을 다시 확인해야 합니다. 농지취득자격증명 발급 가능성, 유치권 신고 및 배제신청 관련 기록, 제시외 컨테이너의 현황, 목록별 실제 이용 상태도 함께 점검해야 합니다. 최저가가 감정가 대비 낮아진 상태라도 권리와 현황 리스크를 반영하지 않은 입찰은 부담이 커질 수 있습니다.