사건개요
사건번호: 2025타경51910
관할법원: 서울서부지방법원
물건종류: 노유자시설
소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 10층1004호
감정가: 804,000,000원
최저가: 514,560,000원
매각기일: 2026.07.28 10:00
진행상태: 유찰 2회, 감정가의 64%
이번 물건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 시니어캐슬 클라시온 10층 1004호로 확인되는 노유자시설 경매입니다. 법원 자료상 토지와 건물이 일괄 매각되는 구조이며, 토지면적은 4.95평, 건물면적은 13.88평으로 기재되어 있습니다. 감정가는 804,000,000원, 최저입찰금액은 514,560,000원으로 표시되어 있고, 진행 상태는 2회 유찰 후 매각기일이 지정된 건입니다.
물건의 용도는 일반 주거형 아파트나 오피스텔이 아니라 노유자시설로 분류되어 있습니다. 원문에는 교육연구 및 복지시설, 노인복지시설 건물 내 호실이라는 내용이 확인됩니다. 따라서 단순 주거용 입찰 관점만으로 접근하기보다는 해당 용도의 사용 가능 범위, 관리규약, 건축물대장상 용도, 실제 운영 형태, 전입 및 임대차 가능 여부를 함께 확인해야 합니다.
소재지는 은평구 녹번동 91-7이며, 원문상 은평구청 북동측 인근에 위치한다고 기재되어 있습니다. 주변은 아파트 등이 형성된 지역으로 설명되어 있으나, 실제 접근성이나 생활편의시설, 대중교통 이용 여건은 현장 답사로 다시 확인하는 것이 좋습니다. 원문에 지하철과 노선버스 정류장 관련 문구가 일부 확인되지만, 역명이나 거리 등이 구체적으로 제시되어 있지는 않으므로 제목과 본문에서 역세권이라고 단정하지 않았습니다.
건물은 철근콘크리트조 평지붕 구조의 지상 12층, 지하 4층 건물로 기재되어 있습니다. 대상 호실은 10층 1004호로 확인되며, 집합건물 형태의 개별 호실 경매로 보는 것이 자연스럽습니다. 다만 노유자시설은 일반 주택과 달리 사용 목적과 운영 요건, 관련 인허가 또는 시설 기준이 문제 될 수 있으므로 낙찰 후 어떤 방식으로 활용할 수 있는지 사전에 검토해야 합니다.
소재지 지도
토지는 인접 토지와 등고 평탄한 사다리형 토지로 기재되어 있고, 교육연구 및 복지시설 건부지로 이용 중인 것으로 표시되어 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 내용이 확인됩니다. 특히 토지거래허가구역은 대상자, 용도, 기간 등 조건에 따라 적용 범위가 달라질 수 있으므로 입찰 전 관할 기관과 법원 서류를 통해 본 건에 실제로 어떤 제한이 적용되는지 확인해야 합니다.
권리분석 측면에서는 매각물건명세서, 등기부등본, 감정평가서, 현황조사서의 교차 확인이 중요합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 보이나, 세부 권리 내용은 제공된 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 말소기준권리, 배당요구 여부, 선순위 권리 존재 여부는 반드시 최신 등기사항전부증명서와 법원 비치 서류로 다시 검토해야 합니다.
점유 및 임대차 부분은 특히 주의가 필요합니다. 원문에는 현장 방문 조사 시 폐문부재로 이해관계인을 만나지 못해 상세한 점유 및 임대차관계를 알 수 없다는 취지의 내용이 있습니다. 이는 실제 점유자, 임차인, 사용관계, 관리비 체납 여부, 명도 협의 가능성 등이 아직 충분히 드러나지 않았을 수 있다는 의미입니다. 낙찰 이후 명도 일정과 비용이 달라질 수 있으므로 현장 확인과 전문가 검토가 필요합니다.
관련사건으로 서울서부지방법원 2025가단11249 판결정본이 표시되어 있습니다. 관련사건이 있는 경우에는 경매 개시 경위, 청구권의 성격, 이해관계인의 주장 가능성 등을 확인할 필요가 있습니다. 단순히 관련사건이 있다는 사실만으로 위험 여부를 단정할 수는 없지만, 입찰 전에는 사건검색과 기록 열람 가능 범위를 통해 현재 권리관계에 영향을 줄 만한 내용이 있는지 살펴보는 것이 좋습니다.
리스크 점검도 빠뜨리면 안 됩니다. 경매 물건은 자료 작성 이후 소유권이전 지연 사유, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단 변화, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 새롭게 확인될 수 있습니다. 특히 본 건처럼 점유관계가 명확히 확인되지 않은 물건은 낙찰가만 보고 판단하기보다 법원 문건, 등기부, 건축물대장, 관리사무소 확인, 현장 답사를 함께 진행해야 합니다. 핵심 권리분석과 명도 난이도는 자료 확인 전 단정할 수 없으므로 전문가 상담을 통해 입찰 여부와 입찰가 범위를 점검하는 것이 필요합니다.
입찰 전에는 최저가가 감정가의 64% 수준이라는 점만 볼 것이 아니라, 해당 호실의 실제 사용 가능성, 시설 용도 제한, 공실 여부, 점유 상태, 관리비 부담, 낙찰 후 활용 계획을 함께 검토해야 합니다. 노유자시설은 수요층과 이용 목적이 일반 주거형 물건과 다를 수 있으므로, 실사용 목적이라면 운영 요건과 내부 상태를 확인하고, 임대 목적이라면 임차 수요와 계약 가능 구조를 별도로 검토해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 경매 물건의 권리관계, 현장 확인, 입찰 전 검토가 필요한 분들을 위해 상담 및 의뢰를 안내하고 있습니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로, 예산과 목적에 맞춰 비교 검토하는 방식이 좋습니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하고, 변동된 권리관계나 일정 변경 여부도 반드시 점검하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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