사건개요
사건번호: 2024타경5252
관할법원: 대전지방법원 서산지원
물건종류: 토지
소재지: 충청남도 당진시 송악읍 고대리 114-1
감정가: 446,512,000원
최저가: 153,154,000원
매각기일: 2026.07.29 10:00
진행상태: 유찰 3회
충청남도 당진시 송악읍 고대리 114-1 일원의 토지 경매 물건입니다. 법원 자료상 물건 종류는 전으로 표시되어 있으며, 토지매각 대상입니다. 전체 토지면적은 430.76평으로 기재되어 있고, 감정가는 446,512,000원, 최저가는 153,154,000원입니다. 매각기일은 2026년 7월 29일 수요일 오전 10시이며, 관할 법원은 대전지방법원 서산지원입니다.
이번 물건은 원문상 일괄매각으로 표시되어 있습니다. 토지 세부 내역에는 388.71평과 42.05평이 함께 기재되어 있어, 입찰 전 대상 필지와 지분, 면적 산정 방식, 공부상 지목과 현황의 차이를 반드시 확인해야 합니다. 특히 토지는 건물보다 지적, 경계, 진입, 현황 이용 상태에 따라 실제 활용 가능성이 크게 달라질 수 있으므로 단순히 평수와 최저가만 보고 판단하기에는 무리가 있습니다.
감정평가현황에 따르면 대상 토지들은 대체로 완만한 경사지를 이루는 것으로 기재되어 있습니다. 일부는 부정형, 일부는 사다리형 토지로 표시되어 있으며, 기호별 이용 상태도 서로 다릅니다. 기호 일부는 진입로 등으로 이용 중이고, 일부는 토지임야, 도로, 법면, 주거나지, 전으로 이용 중인 내용이 확인됩니다. 또한 공부상 임야이나 현황은 평지성 나지 상태인 부분, 일부 시멘트포장 도로로 사용 중인 부분, 공부상 전이나 현황은 휴경지 상태인 부분도 기재되어 있습니다.
확인된 물건 정보만 놓고 보면 이 물건은 단일한 형태의 평탄한 농지만으로 보기 어렵습니다. 여러 현황이 섞여 있고, 도로로 사용되는 부분이나 법면, 나대지, 휴경지 등이 포함될 수 있어 실제 사용할 수 있는 면적과 감정평가상 면적을 구분해서 봐야 합니다. 일괄매각 물건은 개별 필지별 가치와 전체 이용계획이 함께 맞아야 하므로, 현장 답사 때 경계표지, 접도 여부, 인접 토지와의 높낮이, 기존 통행로 이용 관계를 꼼꼼히 확인하는 것이 필요합니다.
입지 확인에서는 당진시 송악읍 고대리라는 소재지 특성을 기준으로 주변 토지 이용 상태를 살펴봐야 합니다. 원문에는 구체적인 도로 폭, 대중교통 접근성, 생활편의시설 거리, 산업시설과의 거리 등이 충분히 드러나 있지 않습니다. 따라서 현장에서는 차량 진입 가능 여부, 농기계 또는 공사 차량 접근 가능성, 배수 상태, 인근 주거지와 농지의 혼재 여부, 주변 지가 흐름을 별도로 확인해야 합니다. 토지 활용을 고려한다면 토지이용계획확인원, 지적도, 임야도, 현황도로 여부가 핵심 자료가 됩니다.
소재지 지도
토지는 지목과 현황이 다를 때 추가 검토가 필요합니다. 공부상 임야이나 현황이 나지로 보이는 부분, 공부상 전이나 현황이 휴경지인 부분은 향후 이용 목적에 따라 인허가 가능성, 원상회복 문제, 농지취득자격증명 필요 여부 등을 확인해야 합니다. 원문 자료만으로는 건축 가능 여부나 개발 가능성을 단정할 수 없으며, 관할 지자체 확인과 관련 공부 검토가 선행되어야 합니다.
권리분석에서는 매각물건명세서, 등기사항증명서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 확인해야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 보이지만, 구체적인 내용은 별도 확인이 필요합니다. 이 부분은 낙찰 후 인수 여부와 직접 연결될 수 있으므로 말소기준권리, 가처분, 가압류, 지상권, 지역권, 임차권 등 권리관계를 전문가와 함께 검토하는 것이 안전합니다.
명도 난이도도 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 토지 물건이라도 점유자, 경작자, 통행 사용자, 인접 토지 소유자와의 사용 관계가 존재할 수 있습니다. 일부가 도로로 사용 중이라는 내용이 있다면 실제 통행 관행과 이해관계인을 확인해야 하며, 낙찰 후 사용 제한이나 분쟁 가능성도 점검해야 합니다. 현장에서 울타리, 경작 흔적, 적치물, 포장도로, 배수로, 출입로 상태를 직접 확인하는 절차가 필요합니다.
입찰 전에는 최저가가 감정가 대비 낮아졌다는 사실만으로 접근하기보다, 낮아진 이유를 따져봐야 합니다. 원문상 유찰 3회가 확인되며 현재 최저가는 153,154,000원입니다. 유찰 횟수는 가격 부담이 줄었다는 의미도 있지만, 권리관계, 현황 이용, 접근성, 활용성, 이해관계 문제 등 시장 참여자가 조심스럽게 본 이유가 있을 수 있다는 뜻이기도 합니다. 입찰가는 감정가 대비 비율보다 실제 사용 가능 면적과 리스크 비용을 반영해 산정하는 것이 필요합니다.
리스크 점검도 중요합니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 매각기일 전까지 채권자 신청, 이해관계인 신고, 법원 문건 제출, 권리변동이 발생할 수 있으므로 최신 등기와 법원 비치 서류를 다시 확인해야 합니다. 원문에는 2026년 4월 14일 채권자의 매각기일연기신청서 제출 내역도 보이므로, 진행 경과와 기일 유지 여부를 재확인하는 것이 좋습니다.
입찰 준비 단계에서는 감정평가서의 위치도와 사진, 지적도상 경계, 토지이용계획, 농지 또는 임야 관련 제한, 도로 접면, 인접 필지와의 관계를 차례로 확인해야 합니다. 필요하다면 현장에서 지번별 위치를 대조하고, 실제 사용 가능한 구간과 도로 또는 법면으로 보이는 구간을 나누어 보는 것이 좋습니다. 토지 경매는 서류상 면적과 현장 체감 가치가 다를 수 있어 현장점검의 비중이 큽니다.
주식회사 제이옥션은 법원경매 물건의 기본 정보 확인, 권리분석 검토, 입찰 전 현장 확인 방향을 상담해 드립니다. 이 물건은 토지 활용 가능성과 권리관계, 현황 이용 상태를 함께 살펴야 하는 사례이므로 단독 판단보다 전문가 검토를 권합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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