충북 청주시 서원구 남이면 가좌리 근린시설 상업용 건부지 서류점검 2025타경52145

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충북 청주시 서원구 남이면 가좌리 근린시설 상업용 건부지 서류점검 2025타경52145

경매컨설팅 2026. 7. 20. 15:22

사건개요

사건번호: 2025타경52145

관할법원: 청주지방법원

물건종류: 근린시설

소재지: 충청북도 청주시 서원구 남이면 가좌리 164

감정가: 2,174,268,480원

최저가: 1,519,188,000원

매각기일: 2026.07.29 10:00

진행상태: 재진행, 1회 유찰, 감정가의 70%

이번 물건은 충청북도 청주시 서원구 남이면 가좌리 164번지에 소재한 근린시설 경매입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되며, 토지면적은 756.86평, 건물면적은 235.10평으로 확인됩니다. 감정가는 2,174,268,480원이고 최저입찰금액은 1,519,188,000원입니다. 원문 기준으로 1회 유찰 후 재진행 상태이며, 매각기일은 2026년 7월 29일 수요일 오전 10시입니다.

물건의 이용 현황은 상업용 건부지로 기재되어 있습니다. 토지는 완경사지의 부정형 토지를 계단식으로 평탄하게 조성한 형태로 확인되며, 건물이 있는 근린시설 부지로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 원문에는 건물별 면적이 30.13평, 40.15평, 70.66평, 70.66평 등으로 나뉘어 기재되어 있어, 실제 건축물 배치와 층별 또는 동별 이용 상태는 감정평가서와 현장 확인을 통해 다시 확인해야 합니다.

제시외건물도 함께 확인해야 할 부분입니다. 원문에는 제시외건물 면적이 일부 기재되어 있고, 이동이 가능한 컨테이너를 제외한 제시외 건물 등이 포함된 일괄매각으로 표시되어 있습니다. 또한 3번 목록 건물 옥상에 판넬조 판넬지붕 휴게시설이 가추된 내용도 확인됩니다. 제시외건물은 매각 포함 여부, 구조, 사용 가능성, 철거 가능성, 위법 건축물 여부에 따라 낙찰 후 비용 부담이 달라질 수 있으므로 현장 답사와 관련 서류 검토가 필요합니다.

입지 측면에서는 청주시 서원구 남이면 가좌리 소재 근린시설이라는 점이 핵심입니다. 다만 원문 자료만으로는 도로 폭, 차량 진출입 여건, 주변 상권의 활성도, 임대 수요, 실제 영업 가능 업종을 단정하기 어렵습니다. 근린시설은 건물 자체의 면적보다 실제 접근성, 주차 여건, 도로 접면, 주변 이용객 흐름, 인근 사업장과 주거지의 배후 수요가 중요합니다. 따라서 입찰 전에는 현장에서 차량 접근성, 주변 도로 상태, 건물 외관, 내부 관리 상태, 영업 흔적, 공실 여부를 직접 확인하는 것이 좋습니다.

토지의 형태가 완경사지 부정형이고 계단식으로 평탄하게 조성되었다는 점도 검토 포인트입니다. 이런 토지는 평지 토지보다 건물 배치, 배수, 옹벽, 진입 동선, 활용 가능한 마당 면적을 세밀하게 봐야 합니다. 특히 상업용 건부지로 쓰이는 경우 주차 공간과 차량 회전 공간이 실제 운영성에 영향을 줄 수 있습니다. 공부상 면적과 현황상 사용 가능한 면적이 체감상 다를 수 있으므로 지적도, 건축물대장, 토지이용계획확인서, 현장 사진을 함께 대조해야 합니다.

권리관계에서는 원문에 중요한 주의사항이 포함되어 있습니다. 매각물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 매각으로 소멸되지 않는 지상권 관련 문구가 확인됩니다. 특히 목록 1번 토지의 을구 순위번호 1번 및 14번에 관한 내용이 언급되어 있으므로, 해당 권리가 낙찰자에게 어떤 부담으로 남는지 반드시 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원문으로 확인해야 합니다. 이 부분은 단순히 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 접근하기에는 부담이 클 수 있는 항목입니다.

소재지 지도

네이버 지도에서 위치 확인

또한 건물 등기부상 가좌리 164, 164-9번지로 등재되어 있으나 2023년 10월 31일 토지 합병으로 현재는 가좌리 164번지 단일 지상에 소재한다는 설명이 있습니다. 이런 지번 변경이나 합병 이력은 경매 목적물 특정, 건축물대장과 등기부의 일치 여부, 현황과 공부의 차이를 확인하는 데 중요합니다. 입찰 전에는 법원 비치 서류와 등기, 토지대장, 건축물대장, 지적도 등을 대조해 목적물 누락이나 표시 불일치가 없는지 살펴야 합니다.

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명도와 점유관계도 단정할 수 없습니다. 원문만으로는 실제 임차인, 영업자, 점유자, 사용 관계, 관리비 체납 여부가 모두 드러나지 않을 수 있습니다. 근린시설은 임대차가 존재할 경우 보증금, 사업자등록, 확정일자, 대항력, 배당요구 여부에 따라 낙찰자의 인수 부담과 명도 난이도가 달라질 수 있습니다. 현황조사서와 매각물건명세서를 기본으로 확인하되, 현장 방문을 통해 실제 사용자를 파악하고 법률 전문가에게 권리분석을 맡기는 것이 안전합니다.

리스크 점검도 필요합니다. 경매 진행 중에는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단 오류, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 뒤늦게 드러날 수 있습니다. 특히 이 물건처럼 매각으로 소멸되지 않는 권리나 지상권 관련 문구가 보이는 경우에는 낙찰 후 인수되는 부담이 있는지 확인하는 절차가 중요합니다. 감정평가서, 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 관련 공부를 종합적으로 검토하고 전문가 상담을 거쳐 입찰 여부를 판단해야 합니다.

입찰 전에는 최저가만 보지 말고 실제 취득 총비용을 계산해야 합니다. 낙찰가 외에도 취득세, 법무비용, 명도 비용, 수리비, 제시외건물 처리 비용, 체납 관리비 가능성, 영업 재개를 위한 시설 보수 비용이 발생할 수 있습니다. 감정가 대비 최저가가 70% 수준으로 낮아진 것은 참고할 수 있으나, 권리 인수 가능성과 현장 상태가 확인되지 않으면 가격만으로 유리하다고 말할 수 없습니다.

이 물건은 토지와 건물이 함께 매각되는 청주시 서원구 남이면 근린시설로, 상업용 건부지의 활용 가능성과 권리상 부담을 함께 검토해야 하는 사례입니다. 실사용을 생각하는 분이라면 업종 적합성, 주차와 진입, 건물 상태, 인허가 가능성을 우선 확인해야 하고, 임대 목적이라면 주변 수요와 공실 위험을 함께 살펴야 합니다. 투자 목적 접근도 가능하지만 수익률은 원문 자료만으로 산정할 수 없으며, 현장과 임대시장 확인 후 보수적으로 판단해야 합니다.

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 상담을 돕고 있습니다. 본 글은 제공된 원문 자료를 바탕으로 정리한 참고용 설명이며, 최종 입찰 판단은 최신 법원 서류와 현장 확인을 거쳐 진행해야 합니다.