사건개요
사건번호: 2024타경6448
관할법원: 의정부지방법원 남양주지원
물건종류: 토지
소재지: 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 227
감정가: 1,013,610,000원
최저가: 243,368,000원
매각기일: 2026.07.29 10:30
진행상태: 유찰 4회, 최저가 24%
이번 물건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 227 소재 토지 경매입니다. 법원 자료상 지목 및 현황은 전으로 확인되며, 토지면적은 2,547.05평입니다. 감정가는 1,013,610,000원이고, 4회 유찰을 거쳐 최저입찰금액은 243,368,000원으로 낮아진 상태입니다. 매각기일은 2026년 7월 29일 수요일 오전 10시 30분, 관할은 의정부지방법원 남양주지원입니다.
확인된 물건 정보부터 보면, 본건은 토지만 매각되는 물건으로 표시되어 있습니다. 감정평가현황에는 부정형 완경사 토지이며 현황 전으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 토지 형태가 정형적이지 않고 완경사라는 점은 실제 이용 계획을 세울 때 중요한 요소입니다. 농지로 계속 사용할지, 향후 다른 활용 가능성을 검토할지에 따라 진입 조건, 경사도, 배수, 인접 토지와의 경계, 농지 관련 규제 확인이 달라질 수 있습니다.
특히 원문에는 본건 토지 지상에 제시외건물 수개동 및 과수목 등이 소재한다고 되어 있습니다. 제시외 수목은 매각에 포함되는 것으로 기재되어 있으나, 정자와 농막 등 감정평가서상 일부 제시외 건물은 매각에서 제외되는 것으로 표시되어 있습니다. 따라서 단순히 토지면적과 최저가만 보고 판단하기보다, 매각 포함 대상과 제외 대상을 구분해 확인해야 합니다. 실제 현장에 존재하는 시설물이 낙찰 후 사용 가능한 것인지, 철거 대상인지, 소유관계가 따로 문제될 수 있는지까지 점검하는 과정이 필요합니다.
입지 확인 포인트는 화도읍 가곡리라는 생활권과 토지의 실제 접근성입니다. 원문 자료에는 인접 도로상태 세부 내용이 충분히 드러나지 않으므로, 현장 답사를 통해 차량 진입 가능 여부, 도로 폭, 포장 상태, 경사 구간, 배수로, 주변 토지 이용 현황을 직접 확인하는 것이 좋습니다. 토지는 서류상 면적이 크더라도 실제 사용할 수 있는 면적, 경사로 인해 제한되는 면적, 경계가 불명확한 부분에 따라 체감 가치가 달라질 수 있습니다.
토지이용계획 및 제한상태도 반드시 별도로 확인해야 합니다. 농지 관련 규제, 개발행위 가능 여부, 건축 가능성, 도로 접도 요건, 보전 관련 제한, 지목 변경 가능성은 경매 공고 요약만으로 단정하기 어렵습니다. 전원주택부지, 주말농장, 농업용 토지, 장기 보유 목적 등 활용 방향에 따라 확인해야 할 서류가 달라지므로 토지이용계획확인원, 지적도, 임야도 또는 관련 공부, 감정평가서 사진자료를 함께 대조해야 합니다.
소재지 지도
권리분석에서는 매각물건명세서, 등기부등본, 현황조사서, 감정평가서를 함께 검토해야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 표시되어 있으나, 구체적인 내용은 본문 데이터만으로 확정하기 어렵습니다. 말소기준권리, 선순위 권리, 지상권 또는 법정지상권 성립 가능성, 농지 관련 점유관계는 입찰 전 반드시 전문가 확인이 필요한 영역입니다.
명도와 점유관계도 쉽게 단정하면 안 됩니다. 토지 위에 제시외건물과 과수목이 존재하고, 일부 제시외 건물은 매각에서 제외된다고 되어 있으므로 낙찰 후 현실적인 인도 절차가 단순하지 않을 수 있습니다. 토지만 낙찰받더라도 지상 시설물의 소유자, 점유자, 사용 관계가 남아 있으면 협의, 철거, 사용 제한, 분쟁 가능성이 생길 수 있습니다. 현장에 실제 점유자가 있는지, 농작물이나 수목의 관리 주체가 누구인지, 제시외 건물의 위치가 토지 활용에 얼마나 영향을 주는지도 확인해야 합니다.
리스크 점검도 중요합니다. 경매 자료에는 모든 변동 사항이 즉시 반영되지 않을 수 있습니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인 또는 점유자 문제, 관리비나 사용료 성격의 비용, 명도와 철거 문제는 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 법원 비치 서류를 다시 확인하고 필요하면 담당 경매계 문의와 전문가 상담을 병행하는 것이 바람직합니다.
입찰 전에는 최저가가 감정가 대비 낮아졌다는 점만 보지 말고, 토지의 실제 이용 가능성과 추가 비용을 함께 계산해야 합니다. 제시외 건물 처리 비용, 경계측량 필요성, 농지취득자격증명 해당 여부, 도로와 접도 문제, 지목과 현황의 차이, 인허가 가능성은 낙찰가 외 비용과 직결될 수 있습니다. 특히 토지는 아파트나 상가처럼 비교 기준이 단순하지 않기 때문에 현장 사진, 주변 거래 사례, 공법 제한, 토목 여건을 종합적으로 보는 과정이 필요합니다.
이 물건은 남양주시 화도읍 가곡리 일대 토지 활용을 검토하는 분들이 살펴볼 수 있는 경매 사례입니다. 다만 원문상 확인 가능한 정보는 제한적이며, 토지 위 제시외건물과 수목, 매각 제외 대상이 함께 언급되어 있어 입찰 전 검토 난도가 있는 편입니다. 실사용 목적이든 장기 보유 목적이든, 목적에 맞는 활용 가능성과 권리관계를 확인한 뒤 입찰 여부를 정하는 것이 필요합니다.
주식회사 제이옥션은 경매 물건 검토, 권리관계 확인, 입찰 전 서류 점검, 현장 확인 방향 상담을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 예산과 목적에 따라 토지, 주거형, 상가, 공장 등 여러 유형의 경매 물건을 함께 비교해볼 수 있습니다.
매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다. 법원 자료는 진행 중 권리변동, 정정, 취하, 변경, 매각조건 변경 가능성이 있으므로 최종 입찰 전 재확인이 필요합니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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