사건개요
사건번호: 2025타경2948
관할법원: 의정부지방법원 남양주지원
물건종류: 주택
소재지: 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 1052-6
감정가: 1,231,388,000원
최저가: 861,972,000원
매각기일: 2026.07.29 10:30
진행상태: 유찰 1회, 최저가 70%
이번 물건은 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 1052-6 소재 주택 경매입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되며, 제시외 건물도 매각에 포함되는 것으로 확인됩니다. 감정가는 1,231,388,000원, 최저입찰금액은 861,972,000원으로 표시되어 있고, 1회 유찰 후 감정가의 70% 수준에서 다음 매각기일이 예정되어 있습니다.
토지면적은 76.20평, 건물면적은 100.23평으로 기재되어 있습니다. 건물 내역은 34.12평, 36.71평, 28.65평으로 구분되어 있고, 제시외 건물 0.76평이 별도로 확인됩니다. 감정평가현황에는 인접 토지 대비 대체로 평탄한 사다리형 토지이며 단독주택 건부지 등으로 이용 중인 것으로 적혀 있습니다.
건물은 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 2층 건물이며 사용승인일은 2017년 12월 15일입니다. 원문에는 주거용 공동주택이라는 표현도 함께 기재되어 있어, 실제 건축물대장상 용도와 현황 이용상태가 일치하는지 확인이 필요합니다. 특히 기호1 지상 및 기호2 1층에 제시외 건물이 소재한다고 되어 있으므로, 해당 부분의 위치, 면적, 구조, 적법성, 사용 여부를 현장에서 직접 확인해야 합니다.
입지와 관련해서는 도시지역, 제1종전용주거지역, 지구단위계획구역인 진접택지지구, 택지개발지구인 진접택지개발지구로 확인됩니다. 또한 소로1류 폭 10m에서 12m 도로에 접합하는 것으로 표시되어 있어 차량 진출입과 실제 접도 상태를 현장 답사로 점검할 필요가 있습니다. 다만 도로 폭, 주차 편의성, 주변 생활시설 접근성, 대중교통 이용성은 원문만으로 단정하기 어렵기 때문에 현장 확인이 우선입니다.
토지이용계획에는 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 함께 표시되어 있습니다. 주거용으로 검토하는 경우에는 일반적인 거주 편의뿐 아니라 증축, 용도변경, 임대 활용, 부속시설 정비 가능성에 제한이 있는지 관할 행정기관과 관련 공부를 통해 확인해야 합니다.
소재지 지도
권리분석에서는 매각물건명세서, 등기부등본, 현황조사서, 감정평가서를 함께 대조해야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 지상권 항목이 보이지만, 구체적인 권리 내용은 상세 자료 확인이 필요합니다. 말소기준권리, 선순위 권리, 가처분, 가압류, 임차권, 법정지상권 가능성 등은 입찰 전 반드시 전문가 검토를 거쳐야 합니다.
점유관계도 중요한 확인 대상입니다. 이 사건 부동산이 실제로 누가 점유하고 있는지, 임차인이 있는지, 전입세대와 확정일자 여부는 어떤지, 보증금 인수 가능성이 있는지 확인해야 합니다. 주택 물건은 낙찰가만 보고 접근하기보다 명도 절차, 이사 협의 가능성, 점유자 성향, 관리비나 공과금 정산 문제까지 함께 판단해야 실제 비용 구조를 파악할 수 있습니다.
특히 이 물건은 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있다는 문구가 원문에 명시되어 있습니다. 위반 내용, 시정명령 여부, 이행강제금 부과 여부, 추후 양성화 가능성, 매수 후 사용상 제한 여부는 입찰 판단에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다. 위반건축물이라는 사실만으로 결과를 단정할 수는 없지만, 이를 확인하지 않고 입찰하면 예상하지 못한 비용과 행정절차가 발생할 수 있습니다.
리스크 점검도 별도로 필요합니다. 경매 진행 중에는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단 오류, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 법원 자료는 계속 변경될 수 있고 입력 오류나 지적물건 변경 가능성도 있으므로, 매각물건명세서와 등기부, 건축물대장, 토지이용계획확인원, 현황조사서를 최신 기준으로 다시 확인한 뒤 전문가 상담을 받는 것이 필요합니다.
입찰 전에는 최저가 861,972,000원이 현재 물건 상태와 권리관계, 명도 비용, 위반건축물 리스크를 반영했을 때 적정한지 따져봐야 합니다. 감정가 대비 낮아진 금액만 보고 판단하기보다, 실제 수리비, 취득세 등 부대비용, 점유자 협의 비용, 행정상 시정 비용 가능성을 함께 계산해야 합니다. 주변 거래 사례나 임대 가능성은 반드시 별도 자료로 확인해야 하며, 확인되지 않은 시세나 수익률을 전제로 입찰가를 정하는 방식은 피하는 것이 좋습니다.
현장에서는 건물 외관과 내부 상태, 누수 흔적, 주차 공간, 도로 접면, 인접 건물과의 간격, 제시외 건물 위치, 담장이나 대문 등 부속시설의 점유 경계까지 살펴보는 것이 좋습니다. 토지와 건물 일괄매각 물건이므로 공부상 면적과 실제 현황이 맞는지, 경계 침범이나 무단 증축으로 볼 여지가 있는지도 확인해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 경매 물건 검토, 권리분석, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 서류 점검에 대한 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로, 예산과 목적에 맞춰 비교 검토하는 방식이 필요합니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태가 달라질 수 있으니 법원 비치 자료와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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